Договір емфітевзису: нові податкові наслідки з 1 жовтня 2025 року

1. Особливості емфітевзису
2. Податкові наслідки емфітевзису: земельний податок
3. Податкові наслідки емфітевзису: єдиний податок 4 групи
4. Висновки

З 1 жовтня цього року набирає чинності Закон України від 16.07.2025 №4536-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Закону України «Про інтегроване запобігання та контроль промислового забруднення» (далі – Закон №4536).

Про наслідки цих новацій ми вже розповідали у наших публікаціях:

1. «Щоквартальна звітність, ЄСВ-пільги, «підакцизна» зарплата. Зміни для бізнесу вже з жовтня 2025 року»;
2. «Як не втратити «роздрібну» ліцензію: нові зарплатні вимоги із жовтня 2025 року».

Але варто також окремо з’ясувати, які податкові наслідки передбачені Законом №4536 для юридичних та фізичних осіб, які укладають договори емфітевзису.

Особливості емфітевзису

Емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке оформлюється договором між власником землі та особою, що бажає її використовувати (ч. 1 ст. 395, ст. 407 Цивільного кодексу України, ст. 102-1 Земельного кодексу України, далі – ЗКУ).

Договір емфітевзису укладається у письмовій формі з обов’язковою державною реєстрацією. Максимальний строк користування земельною ділянкою становить 50 років (ст. 102-1 ЗКУ).

Плата за користування визначається сторонами в договорі. Земельна ділянка має використовуватися виключно за цільовим призначенням.

Власник землі навіть після укладення договору емфітевзису залишається платником земельного податку. Тому при визначенні вартості договору доцільно враховувати цей фактор.

Податкові наслідки емфітевзису: земельний податок

Важливо пам’ятати, що навіть після укладення договору емфітевзису платником земельного податку залишається власник земельної ділянки. Це означає, що при визначенні плати за користування потрібно враховувати податкове навантаження власника, аби умови договору були економічно збалансованими і не створювали для нього збитків

Оскільки емфітевзис і оренда земельної ділянки – це різні види речових прав, податкові наслідки договору оренди не можуть застосовуватися до договору емфітевзису. Насамперед йдеться про особливості сплати земельного податку.

Так, наприклад, у п. 281.3 Податкового кодексу України (далі – ПКУ) закріплено, що фізичні особи - власники земельних ділянок звільняються від сплати земельного податку, якщо передають свою землю в оренду платнику єдиного податку четвертої групи. Тривалий час ця норма мала обмежувальний характер: вона поширювалася виключно на відносини оренди, а договори емфітевзису залишалися поза її межами. Причина полягала в тому, що емфітевзис формально не вважався орендними відносинами (див. роз’яснення в ЗІР, категорія 111.04).

Однак Законом №4536 передбачено, що пільга із земельного податку, яка визначена у п. 281.3 ПКУ, з 1 жовтня 2025 року поширюватиметься вже не лише на договори оренди, а й на договори емфітевзису та інші форми користування земельними ділянками. Це означає, що фізособи - власники земельних ділянок, переданих платникам єдиного податку четвертої групи на умовах емфітевзису, також матимуть право на звільнення від земельного податку.

Фізичним особам земельний податок нараховує орган ДПС за місцем знаходження земельної ділянки. До 1 липня кожного року податкова надсилає платнику податкове повідомлення-рішення з розрахунком податку за минулий рік (п. 286.5 ПКУ).

Таким чином, такі зміни податківці будуть зобов’язані врахувати при обчисленні земельного податку за 2025 рік для власників земельних ділянок (фізичних осіб), які були передані платникам єдиного податку четвертої групи на умовах емфітевзису.

Докладно про порядок нарахування земельного податку читайте у статті «Земельний податок 2025»

У контексті аналізу податкових наслідків договорів емфітевзису для платників єдиного податку слід також враховувати положення оновленого пп. 4 п. 297.1 ПКУ. Ця норма звільняє від сплати земельного податку за ділянки, що використовуються платниками єдиного податку групи 3 – для здійснення господарської діяльності, а також платниками групи 4 – для ведення сільськогосподарського товаровиробництва. Проте така пільга традиційно не діяла у випадках передачі земельних ділянок в оренду.

Після внесених з 1 жовтня цього року змін до пп. 4 п. 297.1 ПКУ платники єдиного податку не матимуть права на пільгу із земельного податку також у випадках передачі землі в користування за договорами емфітевзису.

Податкові наслідки емфітевзису: єдиний податок 4 групи

Згідно з оновленою редакцією п. 292-1.1 ПКУ, площа земельної ділянки, яку платник єдиного податку четвертої групи отримує на умовах емфітевзису, включається до бази оподаткування єдиним податком. Такі зміни передбачені Законом №4536 з 1 жовтня 2025 року.

Втім, фактично, площі таких ділянок і раніше включалися до бази оподаткування єдиним податком для платників 4 групи, адже у п. 292-1.1 ПКУ було передбачено, що до об'єкта оподаткування для платників єдиного податку четвертої групи є площа сільськогосподарських угідь (ріллі, сіножатей, пасовищ і багаторічних насаджень), що перебуває у власності сільськогосподарського товаровиробника або надана йому у користування, у тому числі на умовах оренди. Іншими словами, у Податковій декларації платники єдиного податку 4 групи повинні були відображати площі земельних ділянок, отриманих у користування за договорами емфітевзису, так само як і орендовані угіддя.

Додамо, що у пп. 295.9.7 ПКУ також з 1 жовтня цього року буде вказано, що до бази оподаткування включаються площі не лише орендованих, а й «взятих у користування на інших умовах» земель сільськогосподарського призначення та земель водного фонду, якщо їх надано особою, яка не є платником єдиного податку.

А от що має суттєве значення, то це зміни до пп. 295.9.6 ПКУ, у якому йдеться про ситуацію, коли сам платник єдиного податку четвертої групи надає земельну ділянку іншому платнику єдиного податку в користування на умовах емфітевзису. З 1 жовтня редакція цього підпункту буде наступна:

295.9.6. У разі надання сільськогосподарських угідь та/або земель водного фонду в оренду або в користування на інших умовах (у тому числі на умовах емфітевзису) іншому платникові податку враховують площу орендованих або наданих у користування на інших умовах (у тому числі на умовах емфітевзису) земельних ділянок у своїй декларації. У декларації орендаря площа таких земельних ділянок не враховується.

Тобто за таких умов платник єдиного податку - власник ділянки зберігає обов’язок включати площу ділянки, переданої за договором емфітевзису, до своєї бази оподаткування єдиним податком. Таким чином, передача землі в користування іншим не зменшує його податкового навантаження.

Висновки

1. З 1 жовтня 2025 року податкові наслідки в частині земельного податку та єдиного податку четвертої групи за договорами емфітевзису прирівняні до аналогічних наслідків за договорами оренди.
2. Фізособи - власники земельних ділянок, переданих платникам єдиного податку четвертої групи на умовах емфітевзису, отримають право на звільнення від земельного податку.
3. Якщо платник єдиного податку четвертої групи надає земельну ділянку іншому платнику єдиного податку в користування на умовах емфітевзису, то площа такої ділянки враховується в базі оподаткування орендодавця.

Джерело: 7eminar

Шаблони та зразки:

Договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

Читайте більше:

Чи можна розірвати договір емфітевзису через борг користувача

Як визначати МПЗ: пропорційно місяцям чи без урахування строку користування

Декларація платника єдиного податку 4 групи – юридичної особи: подання та заповнення