
Податок на майно
11.09.2025
Договір емфітевзису: нові податкові наслідки з 1 жовтня 2025 року
Нові правила оподаткування емфітевзису прирівнюють його до оренди у питаннях земельного та єдиного податку. З 1 жовтня фізичні особи - власники земельних ділянок, переданих платникам єдиного податку четвертої групи, отримають право на звільнення від земельного податку. При цьому самі платники ЄП 4 групи повинні враховувати такі ділянки у своїй базі оподаткування. У статті пояснюємо, як саме зміниться податкове навантаження для обох сторін договору

- Особливості емфітевзису
- Податкові наслідки емфітевзису: земельний податок
- Податкові наслідки емфітевзису: єдиний податок 4 групи
- Висновки
З 1 жовтня цього року набирає чинності Закон України від 16.07.2025 №4536-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Закону України «Про інтегроване запобігання та контроль промислового забруднення» (далі – Закон №4536).
Про наслідки цих новацій ми вже розповідали у наших публікаціях:
- «Щоквартальна звітність, ЄСВ-пільги, «підакцизна» зарплата. Зміни для бізнесу вже з жовтня 2025 року»;
- «Як не втратити «роздрібну» ліцензію: нові зарплатні вимоги із жовтня 2025 року».
Але варто також окремо з’ясувати, які податкові наслідки передбачені Законом №4536 для юридичних та фізичних осіб, які укладають договори емфітевзису.
Особливості емфітевзису
Емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке оформлюється договором між власником землі та особою, що бажає її використовувати (ч. 1 ст. 395, ст. 407 Цивільного кодексу України, ст. 102-1 Земельного кодексу України, далі – ЗКУ).
Договір емфітевзису укладається у письмовій формі з обов’язковою державною реєстрацією. Максимальний строк користування земельною ділянкою становить 50 років (ст. 102-1 ЗКУ).
Плата за користування визначається сторонами в договорі. Земельна ділянка має використовуватися виключно за цільовим призначенням.
Власник землі навіть після укладення договору емфітевзису залишається платником земельного податку. Тому при визначенні вартості договору доцільно враховувати цей фактор.
Податкові наслідки емфітевзису: земельний податок
Важливо пам’ятати, що навіть після укладення договору емфітевзису платником земельного податку залишається власник земельної ділянки. Це означає, що при визначенні плати за користування потрібно враховувати податкове навантаження власника, аби умови договору були економічно збалансованими і не створювали для нього збитків
Оскільки емфітевзис і оренда земельної ділянки – це різні види речових прав, податкові наслідки договору оренди не можуть застосовуватися до договору емфітевзису. Насамперед йдеться про особливості сплати земельного податку.
Так, наприклад, у п. 281.3 Податкового кодексу України (далі – ПКУ) закріплено, що фізичні особи - власники земельних ділянок звільняються від сплати земельного податку, якщо передають свою землю в оренду платнику єдиного податку четвертої групи. Тривалий час ця норма мала обмежувальний характер: вона поширювалася виключно на відносини оренди, а договори емфітевзису залишалися поза її межами. Причина полягала в тому, що емфітевзис формально не вважався орендними відносинами (див. роз’яснення в ЗІР, категорія 111.04).
Однак Законом №4536 передбачено, що пільга із земельного податку, яка визначена у п. 281.3 ПКУ, з 1 жовтня 2025 року поширюватиметься вже не лише на договори оренди, а й на договори емфітевзису та інші форми користування земельними ділянками. Це означає, що фізособи - власники земельних ділянок, переданих платникам єдиного податку четвертої групи на умовах емфітевзису, також матимуть право на звільнення від земельного податку.
Фізичним особам земельний податок нараховує орган ДПС за місцем знаходження земельної ділянки. До 1 липня кожного року податкова надсилає платнику податкове повідомлення-рішення з розрахунком податку за минулий рік (п. 286.5 ПКУ).
Таким чином, такі зміни податківці будуть зобов’язані врахувати при обчисленні земельного податку за 2025 рік для власників земельних ділянок (фізичних осіб), які були передані платникам єдиного податку четвертої групи на умовах емфітевзису.
Докладно про порядок нарахування земельного податку читайте у статті «Земельний податок 2025»
У контексті аналізу податкових наслідків договорів емфітевзису для платників єдиного податку слід також враховувати положення оновленого пп. 4 п. 297.1 ПКУ. Ця норма звільняє від сплати земельного податку за ділянки, що використовуються платниками єдиного податку групи 3 – для здійснення господарської діяльності, а також платниками групи 4 – для ведення сільськогосподарського товаровиробництва. Проте така пільга традиційно не діяла у випадках передачі земельних ділянок в оренду.
Після внесених з 1 жовтня цього року змін до пп. 4 п. 297.1 ПКУ платники єдиного податку не матимуть права на пільгу із земельного податку також у випадках передачі землі в користування за договорами емфітевзису.
Податкові наслідки емфітевзису: єдиний податок 4 групи
Згідно з оновленою редакцією п. 292-1.1 ПКУ, площа земельної ділянки, яку платник єдиного податку четвертої групи отримує на умовах емфітевзису, включається до бази оподаткування єдиним податком. Такі зміни передбачені Законом №4536 з 1 жовтня 2025 року.
Втім, фактично, площі таких ділянок і раніше включалися до бази оподаткування єдиним податком для платників 4 групи, адже у п. 292-1.1 ПКУ було передбачено, що до об'єкта оподаткування для платників єдиного податку четвертої групи є площа сільськогосподарських угідь (ріллі, сіножатей, пасовищ і багаторічних насаджень), що перебуває у власності сільськогосподарського товаровиробника або надана йому у користування, у тому числі на умовах оренди. Іншими словами, у Податковій декларації платники єдиного податку 4 групи повинні були відображати площі земельних ділянок, отриманих у користування за договорами емфітевзису, так само як і орендовані угіддя.
Додамо, що у пп. 295.9.7 ПКУ також з 1 жовтня цього року буде вказано, що до бази оподаткування включаються площі не лише орендованих, а й «взятих у користування на інших умовах» земель сільськогосподарського призначення та земель водного фонду, якщо їх надано особою, яка не є платником єдиного податку.
А от що має суттєве значення, то це зміни до пп. 295.9.6 ПКУ, у якому йдеться про ситуацію, коли сам платник єдиного податку четвертої групи надає земельну ділянку іншому платнику єдиного податку в користування на умовах емфітевзису. З 1 жовтня редакція цього підпункту буде наступна:
295.9.6. У разі надання сільськогосподарських угідь та/або земель водного фонду в оренду або в користування на інших умовах (у тому числі на умовах емфітевзису) іншому платникові податку враховують площу орендованих або наданих у користування на інших умовах (у тому числі на умовах емфітевзису) земельних ділянок у своїй декларації. У декларації орендаря площа таких земельних ділянок не враховується.
Тобто за таких умов платник єдиного податку - власник ділянки зберігає обов’язок включати площу ділянки, переданої за договором емфітевзису, до своєї бази оподаткування єдиним податком. Таким чином, передача землі в користування іншим не зменшує його податкового навантаження.
Висновки
- З 1 жовтня 2025 року податкові наслідки в частині земельного податку та єдиного податку четвертої групи за договорами емфітевзису прирівняні до аналогічних наслідків за договорами оренди.
- Фізособи - власники земельних ділянок, переданих платникам єдиного податку четвертої групи на умовах емфітевзису, отримають право на звільнення від земельного податку.
- Якщо платник єдиного податку четвертої групи надає земельну ділянку іншому платнику єдиного податку в користування на умовах емфітевзису, то площа такої ділянки враховується в базі оподаткування орендодавця.
Шаблони та зразки:
Читайте більше:
Чи можна розірвати договір емфітевзису через борг користувача
Як визначати МПЗ: пропорційно місяцям чи без урахування строку користування
Декларація платника єдиного податку 4 групи – юридичної особи: подання та заповнення
Документообіг, первинні документи
19.09.2026
Товар отримали в ящиках, а реалізуємо в кг: чи можна так робити
В прибутковій накладній на отримання товару (банани) одиниця виміру зазначена «шт. (ящик)». Ми хочемо продавати товар в кілограмах. Чи можна юридичній особі змінити одиницю виміру з ящиків на кілограми та реалізовувати товар в такому форматі?

Політика, економіка
19.09.2026
НКРЕКП пропонує динамічну ціну на електроенергію та безкоштовну зміну постачальника
НКРЕКП схвалила проєкт змін, який дозволить споживачам з інтелектуальними лічильниками укладати договори з динамічною ціною на електроенергію. Проєкт також передбачає безкоштовну зміну постачальника для побутових і малих непобутових споживачів та можливість обирати постачальника з ЄС або Енергетичного Співтовариства за умови допуску до українського ринку

Торгівля, послуги
19.09.2026
Яким воском покривають фрукти: що означають E901, E903 та E904
Деякі фрукти та овочі після збору врожаю покривають харчовими восками, які захищають поверхню продукту та впливають на його вигляд. Споживач має право знати про таке покриття: зокрема, на етикетці можна зустріти позначення E901, E902, E903, E904 або E914, що вказують на вид використаного воску

Судова практика
19.09.2026
Паспорт-книжечка через релігійні переконання: суд зобов’язав ДМС видати документ
Суд визнав протиправною відмову ДМС оформити 16-річній жительці області паспорт громадянина України у формі книжечки через відсутність попереднього рішення суду. Суд зазначив, що відсутність такого рішення не є передбаченою законом підставою для відмови, та зобов’язав міграційну службу видати паспорт

Освіта
19.09.2026
Плагіат, фабрикація чи фальсифікація: Уряд визначив порядок позбавлення ступеня вищої освіти
Кабінет Міністрів затвердив порядок позбавлення ступеня вищої освіти у разі встановлення академічного плагіату, фабрикації або фальсифікації у кваліфікаційній роботі. Повідомлення про можливе порушення спочатку розглядає уповноважений орган закладу освіти або наукової установи, а вся процедура має завершитися протягом 6 місяців із дня отримання повідомлення

Державний нагляд
19.09.2026
НАДС готує механізм оцінювання доброчесності кандидатів на держслужбу з 2026 року
НАДС обговорило з представниками державних органів та міжнародних партнерів майбутній механізм оцінювання доброчесності кандидатів на посади державної служби. Учасники визначали, що саме перевіряти, які дані та документи використовувати, хто і на якому етапі має проводити оцінювання та як надати кандидату можливість пояснити сумнівні обставини

Політика, економіка
18.09.2026
«Безпечний простір» і нові таблички з 18 вересня 2026 року: уряд оновив правила реагування на повітряні загрози
Уряд оновив правила реагування на повітряні загрози та уточнив вимоги до оповіщення населення і роботи бізнесу під час різних рівнів небезпеки. Зміни передбачають ширше використання систем оповіщення, нові можливості для роботи підприємств у «безпечних просторах» та обов’язкове маркування будівель відповідними інформаційними табличками. Також визначено тривалість і формат сигналів для жовтого та червоного рівнів загрози, а порядок подання відбою тривоги змінено

Військовий облік
18.09.2026
Кадровик встановив Резерв+: чи поставлять його на військовий облік в ТЦК
Кадровик встановив на свій телефон додаток Резерв+, щоб сканувати к'юар-коди працівників і контролювати зміни у їх е-ВОД. Чи можуть кадровика, який встановив Резерв+, поставити на військовий облік як військовозобов’язану через це?

Готівкові кошти, розрахунки
18.09.2026
Чи включається до складу доходу ФОП сума кредиту у 2026 році
Сума фінансового кредиту, отримана фізичною особою – підприємцем, не включається до складу доходів під час дії договору, оскільки кредит має бути повернутий у визначені строки. Якщо ж кредит не буде повернуто вчасно, його сума підлягатиме оподаткуванню як дохід підприємця на загальних підставах згідно з ПКУ

ФОП
18.09.2026
Дзвінки ДПС про недотримання податкового навантаження: чи законні перевірки і як діяти ФОП
ФОП-загальник подав річну декларацію про майновий стан. Згідно з витратами, підтвердженими документально, він не досяг навантаження в 1,5% від доходу – так, як хоче податкова. Телефонує інспектор і каже, що подає ФОПа на перевірку. Чи правомірні дії інспектора? Які наші дії – забрати витрати, щоб було навантаження 1,5%?

Відпустка, відпускні
18.09.2026
Працівник не пішов у відпустку за графіком: як погодити новий період у 2026 році
Графік відпусток визначає черговість надання щорічних відпусток, але не означає, що працівник автоматично має піти у відпустку саме у зазначену дату. Якщо запланований період змінився за домовленістю з роботодавцем, невикористані дні не втрачаються – новий строк можна погодити та оформити відповідним наказом. Водночас якщо відпустку не надали через порушення роботодавцем установлених вимог, діють правила перенесення, передбачені КЗпП. Важливо належно зафіксувати зміну періоду та фактичне використання відпустки

Податкова та фінзвітність
18.09.2026
Як виправити помилки з ЄСВ у новому Розрахунку ФОП/НПД: правила заповнення уточнюючого звіту
Для виправлення помилок у сумах ЄСВ платнику потрібно подати Розрахунок ФОП/НПД з типом «Уточнюючий» та зазначити лише ті додатки, дані в яких коригуються. Порядок заповнення передбачає окремі рядки для донарахування, додаткового утримання та зменшення сум єдиного внеску. Відповідні показники Розрахунку визначаються на підставі даних Додатка ФІЗ-Д1, зокрема із застосуванням кодів типу нарахувань 2 та 3

Е-сервіс
18.09.2026
Чим замінити російський софт: 6 українських рішень для бізнесу
Український бізнес може замінити російське програмне забезпечення на вітчизняні цифрові рішення для комунікацій, продажів, e-commerce, кібербезпеки, HR та бухгалтерського обліку. Серед таких продуктів — Ringostat, NetHunt, Хорошоп, SOC Prime, PeopleForce та ISpro, які закривають різні потреби компаній. Перехід на український софт дає змогу не лише відмовитися від продуктів країни-агресора, а й посилити цифрову незалежність бізнесу. Додаткові варіанти українських сервісів можна шукати на Маркетплейсі цифрових рішень Дія.Бізнес та IT Ukraine

Трудові книжки, ЕТК
18.09.2026
Чи вплине на страховий стаж не оцифрування трудової книжки після 10 червня 2026 року
В Україні підтвердження трудового стажу залежить від періоду роботи: до 1 січня 2004 року – за даними паперової трудової книжки, після 1 січня 2004 року – через дані реєстру застрахованих осіб. З 2021 року працює електронна трудова книжка, яка дозволяє оцифрувати інформацію про всі періоди трудової діяльності. Для цього необхідно подати скановані копії паперових книжок до Пенсійного фонду України до 10 червня 2026 року. Водночас відсутність оцифрованих даних не впливає на набуте право на страховий стаж

Судова практика
18.09.2026
ДПС не оприлюднила план-графік вчасно – перевірка незаконна: позиція Верховного Суду
Верховний Суд звернув увагу на важливість дотримання процедури призначення планової податкової перевірки, зокрема правил оприлюднення плану-графіка. Суд зазначив, що недотримання контролюючим органом встановлених строків і вимог до оприлюднення плану може свідчити про незаконність самої перевірки. У такому разі її результати та прийняті на їх підставі податкові повідомлення-рішення можуть не мати правових наслідків. Тому під час оскарження ППР суди мають першочергово перевіряти законність призначення та проведення перевірки, а вже потім – податкові порушення по суті

Ліцензії та дозволи
18.09.2026
Сплив строк дії дозволу на небезпечні роботи: чи припиняють ліцензію на зберігання пального в 2026 році
ДПС роз’яснила, чи може суб’єкт господарювання продовжувати зберігати пальне, якщо строк дії дозволу на виконання робіт підвищеної небезпеки сплив під час воєнного стану. Податківці зазначили, що за умови автоматичного продовження такого дозволу відповідно до законодавства його закінчення не є підставою для припинення дії ліцензії на зберігання пального. Водночас копія дозволу або декларація відповідності матеріально-технічної бази є обов’язковим документом при отриманні відповідної ліцензії






