зараз в етері

Безкоштовний вебінар: ФОП-рахунки без блокувань з 14 листопада & Звітність ФОП за 9 місяців, 30 000 грн на енергообладнання та нові КВЕДи — ризики для спрощенки

Оренда нерухомості у фізосіб: ПДФО знизили з 18% до 5%: що змінити орендарям

З 23.10.2026 року набрав чинності Закон України від 15.10.2026 №5025-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо особливостей оподаткування податком на додану вартість операцій з дистанційного продажу товарів, які переміщуються (пересилаються) через митний кордон України у міжнародних поштових та експрес-відправленнях» (далі – Закону № 5026). Серед низки змін – новації у порядку оподаткування доходів фізичних осіб від надання нерухомості в оренду. З’ясуємо, що саме змінилося

2

645

Подобаються наші матеріали? Додайте нас в улюблені джерела Google, щоб частіше бачити наші новини в пошуку та ШІ-оглядах в Google.

Додати


  1. Оренда нерухомості з 23 жовтня 2026 року: ПДФО 5% замість 18%
  2. Приклад розрахунку ПДФО та військового збору з оренди нерухомості до і після 23.10.2026
  3. Яку ставку ПДФО застосовувати до орендної плати за жовтень 2026 року
  4. Якщо орендар – фізособа: як сплачується ПДФО
  5. Декларування доходів орендодавця
  6. Висновки


Оренда нерухомості з 23 жовтня 2026 року: ПДФО 5% замість 18%


Раніше у пп. 170.1.4 Податкового кодексу України (ПКУ) було вказано, що доходи фізосіб від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною пунктом 167.1 ПКУ, тобто за ставкою 18%.


Але нова редакція пп. 170.1.4 ПКУ наразі має таке формулювання:

170.1.4. Доходи, зазначені у підпунктах 170.1.1–170.1.3 цього пункту (крім доходів від надання в оренду об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (їх частин), оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу.

Доходи від надання в оренду об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (їх частин) оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

Тобто з 23.10.2026 порядок оподаткування податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) доходів від надання в оренду майна залежить від того, який саме об’єкт нерухомості передано в оренду:


  1. знижена ставка 5% (другий абзац пп. 170.1.4 ПКУ) застосовується до доходів фізичних осіб від надання в оренду об’єктів житлової нерухомості (квартири, житлові будинки), нежитлової нерухомості (офіси, склади, торговельні приміщення), а також їхніх частин; оподатковуються за пільговою ставкою 5% (визначеною п. 167.2 ПКУ).
  2. базова ставка 18% (перший абзац пп. 170.1.4 ПКУ зберігається для всіх інших доходів, зазначених у підпунктах 170.1.1–170.1.3).


Зокрема, це стосується оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) та майнових паїв.

Зверніть увагу! Ставка військового збору не змінюється і становить 5%

Отже, щодо об’єктів житлової та нежитлової нерухомості (їхніх частин) загальний розмір утримань із доходів від оренди нерухомості становить 10% (5% ПДФО + 5% ВЗ) замість попередніх 23% (18% ПДФО + 5% ВЗ).


Як і раніше, податок нараховується та утримується податковим агентом (орендарем — юридичною особою або ФОП) під час безпосереднього нарахування або виплати орендного платежу.


Приклад розрахунку ПДФО та військового збору з оренди нерухомості до і після 23.10.2026


Якщо орендна плата за житлове чи нежитлове приміщення становить 10 000 грн на місяць, то:


До 23.10.2026 року:


  1. ПДФО (18%) = 1 800 грн,
  2. Військовий збір (5%) = 500 грн,
  3. усього податків: 2 300 грн (23%).


Фізособа-орендодавець отримувала 7 700 грн.


З 26.10.2026 за новими правилами:


  1. ПДФО (5%) = 500 грн,
  2. Військовий збір (5%) = 500 грн,
  3. усього податків: 1000 грн (10%).


Фізособа-орендодавець отримує 9 000 грн.


Економія орендодавця становить 1300 грн щомісяця.


Порівняльна таблиця податкового навантаження до та після 23.10.2026


Вид доходу від оренди / Складові податку

До 23.10.2026

З 23.10.2026

(Закон № 5025)

1. Оренда житлової та нежитлової нерухомості (та їх частин)

ПДФО

18%

5%

Військовий збір

5%

5%

Загальне податкове навантаження

23%

10%

2. Оренда земель сільгосппризначення, паїв та майна

ПДФО

18%

18%

Військовий збір

5%

5%

Загальне податкове навантаження

23%

23%


Яку ставку ПДФО застосовувати до орендної плати за жовтень 2026 року


Оскільки зміна ставки ПДФО протягом жовтня, то важливо з’ясувати, як саме нараховується податок за цей місяць. Очевидно, що це залежить від того, в який саме день місяця відбулося нарахування або виплата орендної плати.

Ситуація 1

Нарахування або виплата орендної плати здійснені до 22 жовтня 2026 року (включно).


Якщо орендну плату за жовтень було нараховано або фактично виплачено у період з 1 по 22 жовтня, то застосовувалися старі правила, тобто ставка ПДФО – 18%, військовий збір – 5%.

Ситуація 2

Нарахування або виплата орендної плати здійснюються з 23 жовтня 2026 року.


Якщо орендний дохід за жовтень нараховується наприкінці місяця (наприклад, 31 жовтня 2026 року) або виплачується починаючи з 23 жовтня, застосовуються нові правила, тобто ставка ПДФО – 5%, військовий збір – 5%.

Втім варто також врахувати роз’яснення ДПС щодо цього питання, адже у податківців може бути своє бачення.


Якщо орендар – фізособа: як сплачується ПДФО


Варто додати, що в ПКУ також внесені зміни щодо порядку сплати ПДФО, якщо орендарем є фізособа.


У зміненому пп. 170.1.5 ПКУ передбачено:

170.1.5. Якщо орендар є фізичною особою, яка не є самозайнятою особою, особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку - орендодавець. При цьому:


а) дохід такого платника податку - орендодавця від надання в оренду об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (їх частин) оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу;


б) дохід такого платника податку - орендодавця від надання в оренду об'єктів нерухомості (їх частин), інших, ніж зазначені в підпункті "а" цього підпункту, оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу;


в) такий платник податку - орендодавець за результатами звітного року зобов'язаний подати річну податкову декларацію і самостійно сплатити податок до бюджету. При цьому в річній податковій декларації поряд із доходами від надання в оренду об'єктів нерухомості (їх частин) не зазначаються доходи, передбачені пунктом 179.2 статті 179 цього Кодексу, за умови що у платника податку не виникає обов'язку подавати річну податкову декларацію відповідно до інших положень цього Кодексу;


г) у разі вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору оренди об'єктів нерухомості нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про такий договір контролюючому органу за податковою адресою платника податку - орендодавця за формою та у спосіб, встановлені Кабінетом Міністрів України. За порушення порядку та/або строків подання зазначеної інформації нотаріус несе відповідальність, передбачену статтею 1191 цього Кодексу;

Ці зміни внесені також з 23.10.2026 року відповідно до Закону України від 09.06.2026 №4903-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо впровадження міжнародного автоматичного обміну інформацією про доходи, отримані через цифрові платформи, та оподаткування таких доходів».


Фактично у новій редакції пп. 170.1.5 ПКУ диференційовано ставки оподаткування доходів від оренди нерухомості (адже раніше в ПКУ не було передбачено окремих ставок для різних видів нерухомості).


При цьому як і раніше збережено ключове правило:


  1. якщо орендарем є звичайна фізособа (не ФОП і не самозайнята особа), то відповідальним за нарахування та сплату ПДФО є сам орендодавець.


Також без змін залишилася вимога про обов'язок нотаріуса повідомляти податковий орган про посвідчений договір оренди нерухомості.


Декларування доходів орендодавця


Також дещо змінено порядок декларування доходів орендодавця-фізособи (пп. 170.1.5 ПКУ).


Раніше орендодавець повинен був:


  1. самостійно нараховувати податок;
  2. сплачувати його щокварталу;
  3. робити це протягом 40 календарних днів після закінчення кварталу;
  4. потім показувати дохід і сплачені суми у річній Податковій декларації про майновий стан і доходи (далі – річна декларація).

Наразі щоквартальна сплата скасована. Тепер орендодавець подає річну декларацію, самостійно визначає податкове зобов'язання і сплачує ПДФО за результатами року. Тобто адміністрування для фізосіб суттєво спрощено.

З'явилося нове спеціальне правило:


  1. у річній декларації можна зазначати лише доходи від оренди нерухомості, не дублюючи доходи, перелічені у п. 179.2 ПКУ (зарплата, окремі доходи від податкових агентів тощо), якщо з інших підстав обов'язку декларувати дохід немає.


Це також суттєво спрощує подання декларації.


Висновки


  1. З 23.10.2026 року доходи фізосіб від оренди житлової та нежитлової нерухомості оподатковують за ставкою ПДФО 5% замість 18%. Загальне податкове навантаження з урахуванням військового збору зменшилося з 23% до 10%.
  2. Ставка ПДФО щодо доходів за жовтень залежить від того, в який саме день місяця відбулося нарахування або виплата орендної плати (до чи з 23.10.2026).
  3. Знижена ставка ПДФО 5% не поширюється на оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю.
  4. Орендодавець подає річну декларацію, самостійно визначає податкове зобов'язання і сплачує податок за результатами року.


Читайте більше:


ФОП орендує приміщення для бізнесу: чи можна списати комунальні платежі у витрати у 2026 році

Договори оренди держмайна пропонують продовжувати ще на чотири місяці після воєнного стану: ВРУ

Придбали або орендували земельну ділянку на протязі року: як відзвітувати з плати за землю

Облікова політика для оренди: як правильно прописати тривалість операційного циклу у 2026 році

2

645

2

12

3

11

2

16

3

49

9

31212

2

107

3

35

6

316

4

2091

5

1062

6

3160

6

602

3

19

Консультація
Охорона праці
26.10.2026

Дистанційні працівники та укриття: як організувати безпеку під час повітряної тривоги

Питання щодо дотримання вимог Повітряної тривоги : 1. Чи потрібно, щоб працівники, які працюють дистанційно, були запрошені на нараду/збори колективу, для ознайомлення під підпис з наказом про порядок роботи під час тривог та інструкціями? 2. Діяльність підприємства знаходиться за двома адресами, в одному місці працюють структурні підрозділи, за іншою адресою працює адмінкорпус. Як потрібно правильно організувати оформлення документів і ознайомлення працівників і робітників під підпис з Наказами про порядок роботи під час тривог? 3. Адмінкорпус працює в офісі, який розташований в бізнес -центрі( в якому укриття немає), як оформити документи в такому випадку і чи потрібно організовувати укриття до 04.12? 4. Чи є інформація, щодо дотримання технічних норм при створенні на території підприємства спеціальних зон (наприклад, правило «двох стін» або укріплені внутрішні приміщення без вікон)?

основне зображення для Дистанційні працівники та укриття: як організувати безпеку під час повітряної тривоги
3

42

6

3853

5

1310

8

2423

4

51

3

22

5

1134