Не скасовувати договори, а витребувати майно: Велика Палата ВС пояснила підхід до будівельних спорів

Велика Палата Верховного Суду роз'яснила, що замовник будівництва має захищати свої майнові права шляхом їх визнання та витребування майна, а не через оскарження договорів відчуження. Такий підхід забезпечує баланс між правами первісного власника та добросовісного набувача

3

6

Подобаються наші матеріали? Додайте нас в улюблені джерела Google, щоб частіше бачити наші новини в пошуку та ШІ-оглядах в Google.

Додати


Замовник будівництва звернувся до суду з ресцисорним позовом (про визнання договорів купівлі-продажу спірного приміщення недійсними), вважаючи неправомірними дії обслуговуючого кооперативу, який на підставі згодом скасованих документів набув статусу замовника будівництва, вчинив дії для прийняття об’єкта в експлуатацію, оформив за собою право власності на торговельний центр і продав окремі приміщення, зокрема спірне, третім особам.


Рішенням суду першої інстанції позов було задоволено, втім апеляційний суд скасував це рішення та відмовив у задоволенні позову, вказавши на неефективність обраного позивачем способу захисту.


Переглядаючи справу, Велика Палата Верховного Суду (далі ВП ВС) у постанові від 23.07.2026 у справі № 727/6125/23 передусім звернула увагу, що відповідно до законодавства:

замовник будівництва, якому належить право користування земельною ділянкою, до моменту державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію об’єкт є власником матеріалів, використаних у процесі будівництва, і носієм майнових прав на майбутній об’єкт нерухомості.

Після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію ці майнові права трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації.


ВП ВС дійшла висновку, що виникнення права власності на новостворене нерухоме майно обумовлене не статусом суб’єктів, дотичних до створення нової речі, а дотриманням ними послідовного юридичного складу, визначеного статтями 331, 415, 876 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

За відсутності договірної передачі майнових прав іншим особам (наприклад, інвесторам), первинним власником результату будівництва є замовник, який має речове право на земельну ділянку та повноваження на здійснення будівництва

Правовий статус суб’єктів правовідносин (зокрема, замовника, забудовника чи інвестора) не є вирішальним критерієм для обрання належного способу захисту порушеного права. Ключовим чинником для застосування відповідного інструментарію захисту є підстави виникнення майнових прав, що ґрунтуються на факті створення нової речі (ст. 331 ЦКУ). У разі якщо відповідний суб’єкт забезпечив дотримання встановленого законом порядку спорудження об’єкта та (або) зберіг за собою обсяг майнових прав на нього, він є первісним набувачем права власності щодо такого майна.


Якщо речові права замовника на майно, що перебуває у процесі створення, оспорюються або не визнаються, останній має право на захист шляхом пред’явлення позову про визнання за ним його майнових прав на все таке майно в цілому (об’єкт архітектури) або його частину та витребування своєї власності (майнових прав) з незаконного володіння іншої особи (статті 388, 392 ЦКУ).


Такий підхід дозволяє суду не лише відновити правове становище первісного власника, а й надати належну оцінку поведінці набувача, забезпечуючи справедливий баланс між інтересами сторін і пропорційність втручання у право власності.

Натомість спосіб захисту прав шляхом визнання договору про відчуження спірного нерухомого майна (ланцюга правочинів) недійсним не лише є неефективним, а й може призвести до непропорційного і безпідставного втручання у права третьої особи (останнього володільця). Задоволення подібних вимог без застосування механізму віндикації фактично нівелює принцип правової визначеності та захисту легітимних очікувань добросовісного набувача

З урахуванням наведеного ВР ВС змінила постанову апеляційного суду, виклавши її мотивувальну частину в редакції своєї постанови, а в іншій частині – залишила без змін.


Джерело: ВС


Читайте більше:


Строки звернення до суду для колишнього працівника

Коли Держпраці може перевірити всіх працівників: ВС

Коли рішення про поновлення на роботі не можна вважати виконаним: СУД

Переписати майно вдруге не вийде: ВС про повторний фраудаторний договір

Оскарження ППР без помилок: ВС роз'яснив строки, поважні причини та правило «сумніви – на користь платника»

✨ Новинка! Унікальний сервіс – АІ-Консультант для бухгалтера! Ознайомтесь із його можливостями вже зараз за посиланням
Матеріали на сайті https://7eminar.ua можуть містити роз'яснення державних органів та погляди зовнішніх авторів. Їхній зміст не завжди збігається з позицією редакції. Кожна публікація відображає особисту думку автора. Редакція не редагує авторські тексти і не несе відповідальності за їх зміст.
3

6

6

13101

4

7

1

1

27

131253

4

11

3

15

3

1176

2

692

7

13347

4

32

3

141

3

6

3

13

3

17

18

60232

10

9047

3

12

3

10

3

12