Заголовок тимчасово відсутній

Основні засади щодо оренди викладені § 5. Оренда майна та лізинг ГКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/436-15#n1874 відповідно до ч.1 ст. 283 ГКУ за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності. Істотною умовою договору оренди є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації (ч. 1 ст. 284 ГКУ).

Орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (частина перша ст. 286 ГКУ).

Вартість оренди вказується у договорі, як правило, за один місяць користування. Там же вказується порядок та строки її оплати.

ФОПи – єдиноподатники 3 групи мають право здавати своє майно в оренду будь-кому. Головне – дотриматись обмеження за площею. Сам об'єкт оренди може мати й більшу площу, ніж встановлено Законом №1117. Обмеження стосується тільки тієї його частини, що передається в оренду.

Тобто факту наявності у власності в особи об'єкта площею понад норму для цього недостатньо. Для формального порушення умов необхідно законтрактувати більшу площу.

Часто інспектори цю формальність опускають і виявивши у ФОПа нерухомість понад встановлені площі вже не з'ясовують яка частина передана в оренду фактично та автоматично фіксують порушення податкового закону.

На захист орендодавців варто зазначити, що суди доходять одного і того ж висновку: наявність у ФОПа права власності на об'єкт нерухомості площею, що перевищує встановлені ПКУ норми, ще не говорить про те, що вона була здана в оренду. Податкові органи повинні встановлювати факти надання понаднормової нерухомості в оренду, а також з'ясовувати всі обставини здійснення таких операцій.

Площа нерухомості, що здається в оренду, на підставі яких документів і яким фізособам або юрособам передавалось майно. У разі здачі в оренду декількох об'єктів площі сумуються і їх загальна площа не повинна перевищувати допустиму. Наприклад, маєте у власності три об'єкти нежитлової нерухомості: 250, 300 і 800 м². Тобто їх загальна площа перевищує допустиму 900 м². Отже, здавати три приміщення повністю і залишатись при цьому на спрощеній системі взаємозаперечні речі. Та частину кожного з них здавати податковий закон не забороняє.

Крім цього обмеження щодо різних видів нерухомості не є взаємозаперечними. Тобто можете здавати в оренду квартиру, комерційний склад і земельну ділянку в межах обмеження кожного з видів.

Єдиним і безальтернативним наслідком порушення обмеження щодо площі орендної нерухомості для ФОП – сплата податку в розмірі 18% податку на доходу фізичних осіб і 5% військового збору із суми доходу, отриманого з порушенням та обов'язок перейти на загальну систему оподаткування з 1 числа наступного за порушенням місяця.

Як ще один варіант розв'язання проблеми з обмеженнями пропонують частину об'єкта нерухомості у межах встановлених цим підпунктом здавати від імені ФОП – єдиноподатника, а все що понад від імені звичайної фізособи.

Починаючи здавати в оренду власну нерухомість ви повинні чітко розуміти, яка квадратура вашої нерухомості й кому ви саме будете її здавати.

Наразі, існує невтішна позиція податківців щодо отримання ФОП компенсації комунальних послуг (ЗІР, категорія 107.01.03):

Чи включається до доходу ФОП – платника ЄП другої та третьої групи (крім е-резидента) відшкодована орендарем сума комунальних платежів?

…Оскільки отримання фізичною особою – підприємцем – платником єдиного податку доходу у вигляді відшкодування суми комунально-житлових послуг не передбачає надання зазначених послуг таким підприємцем на користь юридичної особи або фізичної особи – підприємця (орендарів), то такий дохід не включається до доходу фізичної особи – підприємця, але оподатковується за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку – фізичних осіб.

…до загального місячного (річного) оподаткованого доходу платника податку включаються, зокрема:

1. дохід, отриманий таким платником як додаткове благо (крім випадків, передбачених ст. 165 ПКУ) у вигляді суми грошового або майнового відшкодування будь-яких витрат … (пп. «г» пп. 164.2.17 ПКУ);

2. інший дохід, крім зазначених у ст. 165 ПКУ (пп. 164.2.20 ПКУ).

Згідно з п. 167.1 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n3850 ставка податку становить 18% бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику (крім випадків, визначених у пп. 167.2-167.5 ПКУ).

Також зазначені доходи є об’єктом оподаткування військовим збором (ВЗ) для платників, зазначених у пп. 1 пп. 1.1 п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ (пп. 1 пп. 1.2 п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ).

…у разі якщо орендарем (юридичною особою або фізичною особою – підприємцем) виплачується на користь фізичної особи дохід у вигляді суми відшкодованих витрат, понесених на сплату комунальних послуг або орендар компенсує сплачені комунальні послуги власнику майна, то такий дохід включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізичної особи з відповідним оподаткуванням.

Разом з тим, якщо зазначений дохід виплачується орендарем – фізичною особою на користь фізичної особи – власника майна (орендодавця), то орендодавець зобов’язаний включити суму такого доходу до загального річного оподатковуваного доходу та подати податкову декларацію за наслідками звітного податкового року, а також сплатити податок (ВЗ) з таких доходів...

Зазначимо, що така відповідь ДПС передбачає ситуацію, коли в оренду надається приміщення (житлове чи нежитлове), і власник такого приміщення (фізособа) сплачує за житлово-комунальні послуги, встановлені для фізичних осіб у відповідності із Законом України «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 №2189-VIII (далі - Закон №2189).

Таким чином, на думку ДПС, якщо відбувається відшкодування комунальних витрат ФОПу-орендодавцю нерухомого майна, то:

1. Це буде розглядатися, як оподаткований дохід фізособи (не ФОП!), як додаткове благо - пишемо «відшкодування», то код виплати в додатку 4ДФ – 126. Або як інший дохід - пишемо «компенсація», то код виплати – 127.

2. Такі доходи оподатковуються ПДФО (18%) та ВЗ (5%).

3. Якщо виплату проводить суб`єкт господарювання (юрособа або ФОП) – він є податковим агентом орендодавця, відповідно має утримати ці податки при виплаті компенсації орендодавцю та сплатити їх до бюджету, а також показати в додатку 4ДФ Податкового розрахунку. Якщо податковий агент не утримає та не сплатить ці податки, при перевірці він отримає штраф – від 10 % до 75 % суми несплачених податків (ст. 125-1 ПКУ).

4. Якщо виплату проводить орендар - звичайна фізособа (не суб`єкт господарювання), то фізособа-орендодавець має самостійно задекларувати ці доходи в річній декларації про майновий стан доходи до 01 травня наступного за звітним року та сплатити ПДФО та ВЗ до бюджету до 01 серпня наступного за звітним року.

5. ЄСВ на суму відшкодування комунальних платежів не нараховується, оскільки фізособа не надає ці послуги самостійно за договором цивільно-правового характеру.

Маємо зазначити, що майже рік тому позиція ДПСУ була кардинально протилежною при тих самих дійсних нормах ПКУ (!). З нею можна ознайомитись у ЗІР, категорія 107.01.03

Що робити зараз?

По-перше, можна отримати ІПК, яка буде вашим персональним «охоронцем» від штрафів.

Станом на зараз ДПС надає на письмові звернення платників ІПК, які відрізняються від «не персоніфікованої» відповіді в ЗІР. Наприклад, в ІПК від 19.11.2024 р. N 5320/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК .

По-друге, можна скористатись порадою з цієї ІПК:

1. Пропишіть в договорі оренди, що орендна плата включає забезпечення об`єкта оренди електропостачанням, водопостачання, теплопостачанням.

2. Можливо, сторони договору узгодять такі правила визначення суми орендної плати – постійна частина та змінна частина орендної плати. В цій ситуації, на нашу думку, прийдеться робити щомісячні додаткові угоди до договору оренди та узгоджувати загальну суму оренди за кожний місяць окремо, оскільки змінна частина орендної плати буде кожен місяць різною.

3. Або ж сторони узгодять фіксовану ціну орендної плати в місяць виходячи, наприклад, з даних за минулий рік: (сума фіксованої оренди + змінна частина (покриття комунальних платежів)) х індекс інфляції (або індекс валютного курсу)) поділити на 12 місяців. Індекси можна взяти прогнозні «наперед». Договором може бути передбачено, ціна оренди може переглядатися сторонами за останній місяць року (або строку дії договору оренди), для того щоб фактично «вирівняти» суму відшкодування комунальних платежів (збільшити або зменшити те, що вже сплатили за попередні місяці).

Увага! Ні в договорі, ні в первинних документах не мають бути присутні кВт-год по електроенергії, куб.м по воді та газу, та інші подібні одиниці виміру. Ви виставляєте «послугу» (оренду)

По-третє, переоформіть договори за комунальними послугами на орендаря, якщо договір оренди фактично «вічний», якщо це можливо.

Зразки договору Договір оренди приміщення (комунальні в орендній платі) , Додаткова угода до договору оренди (збільшення розміру орендної плати) , Договір оренди складського приміщення Договір оренди складського приміщення ,

Договір суборенди обладнання Додаткова угода на продовження строку дії договору суборенди

Зразки актів Акт виконаних робіт, послуг оренди , Акт відшкодування вартості комунальних послуг , Акт приймання-передачі приміщень до договору оренди нежитлових приміщень

Більше інформації https://7eminar.ua/events/3245/6460 , https://7eminar.ua/events/1169/471 , https://7eminar.ua/news/3995-fop-i-vidskoduvannya-komunalnix-plateziv-pri-orendi , https://7eminar.ua/events/2174/3072, https://7eminar.ua/events/4380/9976 https://7eminar.ua/events/4139/9233 , https://7eminar.ua/events/3887/8583 https://7eminar.ua/events/3444/7240 ,

https://7eminar.ua/news/3995-fop-i-vidskoduvannya-komunalnix-plateziv-pri-orendi#vidshkoduvannya-komunalnykh-platezhiv-pry-orendi-orendodavets-fop ,

https://7eminar.ua/news/3602-yak-u-dogovori-orendi-viznaciti-umovi-shho-ne-vidbuvajetsya-kompensaciya .

Раді допомогти, звертайтесь ще!