ФОП здає майно в оренду: як не порушити закон

Право орендувати та надавати оренду майно

Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватись і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Пунктом 1 ст. 320 ЦКУ визначено, що власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків встановлених законом. Тому орендувати нерухоме майно може будь-хто, а ось орендодавцем може бути не кожен ФОП – платник єдиного податку. Оренда, в розумінні ПКУ, це послуга і тому розберімося більш детально.

Обмеження площі є єдиним для всіх без винятку ФОПів – єдиноподатників і визначене Законом №1117 від 17.12.2020 року. І тут ми маємо наступні обмеження. Платник єдиного податку може здавати в оренду до 400 м² житлової та 900 м² нежитлової нерухомості. Площа ж земельних ділянок, допустима для передачі в оренду платником єдиного податку, – 0,2 га.

Але це далеко не єдино, окремі правила встановлені для кожної групи.

Перша група єдиного податку. Відомо, що платниками 1 групи можуть бути тільки ті ФОПи без найманих працівників, які здійснюють виключно роздрібний продаж товарів із торгових місць на ринках або провадять діяльність з надання побутових послуг населенню й обсяг доходу яких протягом календарного року не перевищує 167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового року. Оренди в переліку дозволених для ФОПів – єдиноподатників побутових послуг населенню на жаль немає. Звідси випливає невтішний висновок: єдиноподатники 1 групи не можуть здавати в оренду власне майно.

Друга група єдиного податку. ФОПами 2 групи можуть бути підприємці, у яких протягом календарного року одночасно працює не більше 10 людей, а обсяг їхнього доходу не перевищує 834 розміри мінімальної заробітної плати. Серед дозволених видів діяльності: надання послуг населенню та іншим платникам єдиного податку. А оскільки надання майна в оренду для податкового законодавства це ніщо інше як послуга, передавати нерухомість в оренду єдиноподатник 2 групи може, але тільки іншим єдиноподатникам і населенню та з дотриманням обмеження за площею. Відповідно не можна бувши на 2 групі єдиного податку здавати нерухомість в оренду, наприклад, підприємствам, платникам податку на прибуток, неприбутковим організаціям, ФОПам на загальній системі оподаткування, фізособам, що здійснюють незалежну професійну діяльність, фізособам нерезидентам. Хай там як, перш ніж здавати в оренду нерухомість, потурбуйтесь про те, щоб відповідний вид діяльності був у вас у Реєстрі платників єдиного податку.

Третя група єдиного податку. Платниками єдиного податку 3 групи є зокрема ФОПи, у яких обсяг доходу протягом календарного року не перевищує 1167 розмірів мінімальної заробітної плати. Причому ніяких обмежень за видами діяльності, кількістю найманих працівників або щодо контрагентів тут немає. ФОПи – єдиноподатники 3 групи мають право здавати своє майно в оренду будь-кому. Головне – дотриматись обмеження за площею. Сам об'єкт оренди може мати й більшу площу, ніж встановлено Законом №1117. Обмеження стосується тільки тієї його частини, що передається в оренду. Тобто факту наявності у власності в особи об'єкта площею понад норму для цього недостатньо. Для формального порушення умов необхідно законтрактувати більшу площу. Часто інспектори цю формальність опускають і виявивши у ФОПа нерухомість понад встановлені площі вже не з'ясовують яка частина передана в оренду фактично та автоматично фіксують порушення податкового закону. На захист орендодавців варто зазначити, що суди доходять одного і того ж висновку: наявність у ФОПа права власності на об'єкт нерухомості площею, що перевищує встановлені ПКУ норми, ще не говорить про те, що вона була здана в оренду. Податкові органи повинні встановлювати факти надання понаднормової нерухомості в оренду, а також з'ясовувати всі обставини здійснення таких операцій. Площа нерухомості, що здається в оренду, на підставі яких документів і яким фізособам або юрособам передавалось майно. У разі здачі в оренду декількох об'єктів площі сумуються і їх загальна площа не повинна перевищувати допустиму. Наприклад, маєте у власності три об'єкти нежитлової нерухомості: 250, 300 і 800 м². Тобто їх загальна площа перевищує допустиму 900 м². Отже, здавати три приміщення повністю і залишатись при цьому на спрощеній системі взаємозаперечні речі. Та частину кожного з них здавати податковий закон не забороняє. Крім цього обмеження щодо різних видів нерухомості не є взаємозаперечними. Тобто можете здавати в оренду квартиру, комерційний склад і земельну ділянку в межах обмеження кожного з видів. Єдиним і безальтернативним наслідком порушення обмеження щодо площі орендної нерухомості для ФОП – сплата податку в розмірі 18% податку на доходу фізичних осіб і 1,5% військового збору із суми доходу, отриманого з порушенням та обов'язок перейти на загальну систему оподаткування з 1 числа наступного за порушенням місяця. Як ще один варіант розв'язання проблеми з обмеженнями пропонують частину об'єкта нерухомості у межах встановлених цим підпунктом здавати від імені ФОП – єдиноподатника, а все що понад від імені звичайної фізособи.

Починаючи здавати в оренду власну нерухомість ви повинні чітко розуміти, яка квадратура вашої нерухомості й кому ви саме будете її здавати.