- Загальні правила здавання власної нерухомості в оренду для ФОП
- Особливості оренди для різних груп єдинного податку (1, 2, 3 групи)
- Вимоги до КВЕД та реєстрація орендної діяльності
- Оподаткування комунальних платежів та способи їх включення до орендної плати
- Обмеження по площі приміщень та втрата пільг з податку на нерухомість
- Подання форми 20-ОПП: коли, як та які об'єкти декларувати
- Терміни договорів оренди та нотаріальне посвідчення
- ФОП як податковий агент: утримання ПДФО та військового збору
- Звітність по Додатку 4ДФ та практичні рекомендації
- Висновки
Загальні правила здавання власної нерухомості в оренду для ФОП
Чи може ФОП здавати власне приміщення в оренду (квартиру, гараж, житловий будинок, нежитлове приміщення)?
Так, може. Відповідно до п. 1 ст. 320 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) визначено, що власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.
Тому ФОП може в межах підприємницької діяльності надавати власну нерухомість в оренду (як жилову, так і нежитлову), але з дотриманням правил та вимог, які встановляє Податковий кодекс Україин (далі – ПКУ) для ФОП-єдинників.
Особливості оренди для різних груп єдинного податку (1, 2, 3 групи)
Чи може ФОП 1 групи надавати приміщення в оренду?
Ні, не може. ФОП 1 групи може надавати тільки побутові послуги населенню (пп. 1 п. 291.4 ПКУ). Повний перелік побутових послуг, які може надавати ФОП 1 групи, наведений у п. 291.7 ПКУ, і там немає послуг оренди, а значить для підприємців на 1 групі єдиного податку оренда знаходиться під забороною.
Кому ФОП 2 та 3 групи можуть надавати приміщення в оренду?
ФОП 2 групи мають обмеження щодо кола осіб, яким вони можуть надавати послуги оренди.
Відповідно до пп. 2 п. 291.4 ПКУ, платниками єдиного податку другої групи можуть бути фізичні особи-підприємці, які здійснюють господарську діяльність з надання послуг (у тому числі побутових) платникам єдиного податку та/або населенню. Це означає, що ФОП на 2-й групі єдиного податку може надавати послуги оренди лише:
- фізичним особам-громадянам, які не є суб'єктами господарювання (населення);
- ФОП на єдиному податку;
- юридичним особам-платникам єдиного податку.
ФОП 2 групи не може надавати приміщення в оренду юридичним особам на загальній системі оподаткування, неприбутковим організаціям та благодійним фондам, нерезидентам, бюджетним установам та ФОП на загальній системі оподаткування. Порушення цього обмеження призведе до застосування ставки єдиного податку у розмірі 15% до суми перевищення або переведення такого платника на загальну систему оподаткування.
ФОП 3 групи не мають обмеження щодо кола осіб, яким вони можуть надавати послуги оренди, тому надавати приміщення в оренду вони можуть будь-кому.
Чи можуть ФОП 1-2 групи брати воренду приміщення у юридичних осіб та ФОП на загальній системі оподаткування?
Так, можуть. ФОП-платники єдиного податку 1-3 групи можуть отримувати послуги від юридичних осіб та ФОП на загальній системі оподаткування без жодних обмежень.
ПКУ не встановлює обмежень для ФОП 1-3 групи щодо кола осіб, у яких вони можуть придбавати товари чи послуги. Обмеження стосуються лише того, кому ФОП 1-2 групи може надавати послуги, але не має жодних обмежень щодо отримання послуг.
Чи можуть ФОП 2-3 групи надавати приміщення в суборенду?
Так, можуть. Для цього у первинному Договорі оренди, за яким ФОП бере в оренду приміщення, повинно бути зазначено, що Орендодавець не заперечує проти надання приміщення в суборенду. Ця норма договору дозволяє ФОП подальшу передачу приміщення в суборенду та законно здійснювати суборендні відносини.
Чи дозволено поєднувати – здавати частину нерухомості як ФОП, а частину – як фізична особа?
Ні. Якщо ФОП – єдинник має у Реєстрі платників єдиного податку КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна», то він не може одночасно здавати частину того ж майна як ФОП, а частину як звичайна фізична особа.
Запропонована схема суперечить вимогам податкового законодавства України, про що податківці зазначають в ЗІР, категорія 107.01.04. Якщо фізична особа зареєструвалася як ФОП на спрощеній системі оподаткування та обрала вид діяльності з надання в оренду нерухомого майна, то вона повинна здійснювати цю діяльність виключно як підприємець.
Отже, ФОП, який має КВЕД 68.20, всі операції з надання в оренду нерухомості має здійснювати виключно в межах підприємницької діяльності. Якщо фізична особа-підприємець буде здавати в оренду частину майна як фізична особа – не суб’єкт господарювання, а іншу частину як підприємець, то вона втратить статус єдинника, про що ДПС зазначає у своїх роз’ясненнях.
Вимоги до КВЕД та реєстрація орендної діяльності
Який КВЕД потрібно зареєструвати ФОП для надання приміщення в оренду та суборенду?
Потрібно мати КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Цей КВЕД є універсальним, який охоплює як оренду власного майна, так і суборенду (передачу в оренду майна, яке орендується). Формулювання назви коду чітко вказує на можливість його застосування в обох випадках.
При використанні цього КВЕД підприємець може здійснювати різні види діяльності, пов'язані з орендними відносинами, а саме:
- надання в оренду та управління власним або орендованим нерухомим майном: багатоквартирними будівлями та житлом;
- нежитловими будівлями, у т.ч. виставковими залами, складськими приміщеннями;
- земельними ділянками;
- надання будівель, упоряджених або неупоряджених квартир чи апартаментів для довготермінового використання зазвичай на умовах щомісячної або річної оплати.
Який КВЕД повинен мати ФОП, щоб отримувати на підприємницький рахунок відшкодування комунальних послуг?
Не існує окремого КВЕД для отримання відшкодування комунальних послуг.
Достатньо мати КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна», який покриває діяльність з експлуатації нерухомого майна.
Чи потрібно вносити в Реєстр платників єдиного податку адресу приміщень, які передаються в оренду, якщо у ФОП є місце провадження господарської діяльності «Надання послуг на території Україна»?
Так, потрібно. Позиція ДПС з цього питання наступна: якщо фізична особа – підприємець – платник єдиного податку здійснює здавання в оренду власного нерухомого майна, то в графі «Місце провадження господарської діяльності» заяви про право застосування спрощеної системи оподаткування зазначаються усі адреси розташування нерухомого майна, яке буде здаватися в оренду (ЗІР, категорія 107.01.01).
Як бачимо, ДПС хоче бачити в Реєстрі конкретні адреси всіх приміщень, які передаються в оренду або суборенду, тому незалежно від того, що у ФОП вже зазначено загальне місце провадження господарської діяльності «Надання послуг на території України», радимо в Реєстр додати всі адреси, за якими нерухомість надається в оренду/суборенду, щоб ця інформація співпадала з формою №20-ОПП.
Оподаткування комунальних платежів та способи їх включення до орендної плати
Чи є доходом ФОП сума відшкодування комунальних послуг, які Орендар сплачує окремо від суми оренди?
Такі суми не є доходом ФОП, в Книгу обліку доходів не включаються, а оподатковуються за загальними правилами, встановленими ПКУ для фізичних осіб.
За новим роз’ясненням в ЗІР, категорія 107.01.03, оскільки отримання ФОП-платником єдиного податку доходу у вигляді відшкодування суми комунально-житлових послуг не передбачає надання зазначених послуг таким підприємцем на користь юридичної особи або фізичної особи-підприємця (орендарів), то такий дохід не включається до доходу ФОП, але оподатковується за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку – фізичних осіб.
Тому якщо ФОП-платник єдиного податку надає приміщення в оренду і в договорі оренди передбачено відшкодування комунальних платежів, то за новими роз'ясненнями ДПС при перерахуванні суми відшкодування комунальних послуг на користь ФОП-єдинника Орендар повинен утримати з цієї суми 18% ПДФО та 5% ВЗ.
Які формулювання в договорі допоможуть уникнути питання відшкодування комунальних платежів?
В Договорі оренди доцільно передбачити пункт про те, що комунальні платежі не відшкодовувались окремо, а включені до складу орендної плати, щоб ФОП всі кошти приймав кошти як орендну плату. Законодавство не містить обов'язкової вимоги щодо включення в договір оренди чи суборенди окремого пункту про відшкодування комунальних платежів. Сторони договору мають право самостійно визначати його умови, в тому числі порядок формування орендної плати.
Формулювання в Договорі може бути наступним:
- «Сторони погоджуються, що всі витрати на комунальні послуги (електропостачання, водопостачання, водовідведення, опалення, вивезення побутових відходів тощо), пов’язані з користуванням Орендованим приміщенням, враховані у складі орендної плати»,
або
- «Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату, яка включає в себе витрати на спожиті комунальні послуги, і не відшкодовує їх окремо».
При такому формулюванні орендар у платіжній інструкції повинен вказувати, що це оплата орендної плати згідно з договором оренди. Це дозволить ФОП на єдиному податку уникнути проблем з оподаткуванням комунальних платежів, оскільки вся сума буде вважатися орендною платою, яка включається до доходу ФОП та оподатковується за правилами для обраної групи.
В договорі оренди краще зазначати «оплата за останній місяць оренди» чи «гарантійний платіж»?
У ситуації з оплатою за останній місяць оренди рекомендується уникати терміну «гарантійний платіж» і чітко визначити в документах, що це саме передплата за останній місяць оренди.
Згідно з роз'ясненнями податкових органів в ЗІР, категорія 107.01.03 ФОП-єдинник при отриманні коштів, які забезпечують виконання зобов'язань за договорами оренди (гарантійних внесків), повинен включати такі суми до складу доходу податкового періоду, в якому вони були отримані. Після закінчення дії договору оренди при поверненні гарантійного внеску у платника єдиного податку немає підстав зменшити свій дохід, тому що такі суми не є авансом або передоплатою за послуги.
Тому оптимальним рішенням буде вказати в договорі оренди про оплату за перший та останній місяць оренди. Формулювання пункту договору може бути таким:
«Протягом 3-х (трьох) банківських днів з моменту підписання цього договору Орендар зобов'язаний перерахувати попередню оплату за перший місяць оренди в сумі ____ грн та останній місяць оренди в сумі ____ грн».
Обмеження по площі приміщень та втрата пільг з податку на нерухомість
ФОП надає в оренду/суборенду декілька об’єктів нерухомості. Чи є обмеження по площі приміщень, які передаються в оренду чи суборенду?
Так, є. Обмеження по площі встановлені п. 291.5.3 ПКУ. В цій нормі чітко зазначено, що не можуть бути платниками єдиного податку 1-3 групи: фізичні особи-підприємці, які надають в оренду нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів. Тобто площа приміщень, які ФОП буде передавати в оренду та суборенду, не повинна перевищувати вищезазначені показники.
ФОП має у власності квартиру, яку планує здавати в оренду. Чи втратить він пільгу по сплаті податку на нерухоме майно (60 кв.м.)?
Так, ФОП втратить право на пільгу щодо сплати податку на нерухоме майно за цю квартиру. Відповідно до підпункту 266.4.3 ПКУ, пільги з податку на нерухоме майно, передбачені для фізичних осіб, не застосовуються до об'єктів оподаткування, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів. Це стосується майна, яке здається в оренду, лізинг, позичку або використовується у підприємницькій діяльності.
Подання форми 20-ОПП: коли, як та які об'єкти декларувати
Чи потрібно ФОП подавати форму 20-ОПП на власну квартиру, яка буде надаватись в оренду?
Так, потрібно, її подання є обов'язковим, оскільки квартира буде використовуватися у підприємницькій діяльності. При заповненні форми №20-ОПП необхідно вказати такі дані:
- графа 2 – код 1 (для нового об'єкта);
- графа 3 – код 682 (для квартири);
- графа 4 – «квартира»;
- графа 5 – умовний ідентифікатор;
- графи 6-13 – повна адреса розташування квартири;
- графа 14 – код 2 (об'єкт експлуатується);
- графа 15 – код 1 (право власності);
- графа 17 – реєстраційний номер відповідно до витягу про право власності з Державного реєстру речових прав.
ФОП орендує магазин, форма 20-ОПП подавалась. Після зміни організації орендодавця було переукладено договір оренди на нову організацію. Чи потрібно знову подавати 20-ОПП?
При зміні лише орендодавця приміщення, яке вже використовується у вашій господарській діяльності, подавати Заяву за формою №20-ОПП не потрібно.
Відповідно до роз'яснень, наданих в ЗІР, категорія 116.11, якщо суб'єкт господарювання (орендар) укладає новий договір оренди у зв'язку зі зміною власника (орендодавця) нерухомого майна, але фактично продовжує використовувати те саме приміщення, про яке вже було повідомлено контролюючий орган як про об'єкт оподаткування, то повторно подавати Заяву про об'єкти оподаткування або об'єкти, пов'язані з оподаткуванням (форма №20-ОПП), не потрібно.
ФОП має в оренді нежитлові приміщення. Форма 20-ОПП подавалась. Якщо ФОП за цією ж адресою візьме в оренду додаткові приміщення, то потрібно знову подавати 20-ОПП?
Не потрібно. В даному випадку застосовується принцип укрупнення інформації Згідно з пунктом 8.4 Порядку обліку платників податків і зборів, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 09.12.2011 №1588 (далі – Порядок №1588), під час надання повідомлень за формою №20-ОПП застосовується принцип укрупнення інформації про об'єкти оподаткування. Це означає, що якщо підприємець вже подало інформацію про об'єкт оподаткування за певною адресою, то при появі додаткових об'єктів за тією ж адресою повторно подавати форму №20-ОПП не потрібно.
Наприклад, якщо ФОП вже повідомив податкову про наявність офісу за певною адресою, а згодом орендував додаткове приміщення в тій самій будівлі для використання як склад, то повторне подання 20-ОПП не вимагається.
Коли потрібно подавати 20-ОПП – протягом 10 календарних днів з дати Договору чи дати Акту передачі майна?
Форму 20-ОПП слід подавати протягом 10 робочих днів після підписання акту приймання-передачі об'єкта суборенди.
Згідно з п. 8.4. розд. VIII Порядку №1588, заява про об'єкти оподаткування або об'єкти, пов'язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність, за формою №20-ОПП подається протягом 10 робочих днів після їх реєстрації, створення чи відкриття до контролюючого органу за основним місцем обліку платника податків.
Відповідно до ч.1 ст. 795 ЦКУ, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. Саме з цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Тому відлік 10-денного строку для подання форми 20-ОПП починається від дати складання акту приймання-передачі об'єкту, переданого в суборенду.
Терміни договорів оренди та нотаріальне посвідчення
На який максимальний термін ФОП може укласти договір оренди з фізособою (є орендодавцем) без нотаріального посвідчення?
2 роки 11 місяців.
Відповідно до пункту 2 статті 793 ЦКУ, договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
На практиці, щоб уникнути додаткових витрат та формальностей, пов'язаних із нотаріальним посвідченням, сторони часто укладають договори оренди на строк трохи менший за три роки. Найпоширенішим варіантом є саме 2 роки 11 місяців – це дозволяє максимально наблизитися до трирічного терміну, але при цьому не переступити законодавчу межу, після якої виникає обов'язок нотаріального посвідчення.
Якщо договір оренди приміщення укладено на 2 роки 11 місяців з автоматичною пролонгацією, тоді потрібно посвідчувати договір нотаріально?
При укладанні договору оренди приміщення з автоматичною пролонгацією рекомендуємо здійснити його нотаріальне посвідчення. Інакше податкова може визнати цей договір недійсним.
Хоча в ст. 793 ЦКУ не міститься прямих вказівок щодо автопролонгації та її впливу на необхідність нотаріального посвідчення, однак, з практичної точки зору, договір з автопролонгацією може фактично діяти більше трьох років.
Для мінімізації юридичних ризиків можна обрати один із двох варіантів. Перший – нотаріально посвідчити договір, незважаючи на початковий термін менше трьох років, враховуючи можливість автоматичної пролонгації. Другий варіант – укладати договір на термін менше трьох років без пункту про автоматичну пролонгацію, а після закінчення терміну укладати новий договір.
ФОП як податковий агент: утримання та сплата ПДФО та військового збору
ФОП уклав договір оренди з фізичною особою. Чи є в такому випадку ФОП податковим агентом по відношенню до фізичної особи?
Так, ФОП є податковим агентом по відношенню до фізичної особи-орендодавця. Відповідно до пункту 170.1.2 ПКУ, податковим агентом платника податку-орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості є орендар. Об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди.
У вашій ситуації договір оренди укладений між ФОП (як орендарем) та фізичною особою (як орендодавцем). Акти виконаних робіт також складаються між цими сторонами. Тому ФОП-орендар виступає податковим агентом щодо фізичної особи-орендодавця.
Якщо ФОП орендує приміщення у фізичної особи, то які податки він повинен сплачувати?
При нарахуванні та виплаті орендної плати на користь фізичної особи, ФОП зобов'язаний утримати та перерахувати в бюджет 18% ПДФО та 5% військового збору (далі – ВЗ).
На суму орендної плати, виплаченої на користь фізичної особи згідно договору найму (оренди) нерухомого (рухомого) майна, ЄСВ не нараховується. Про це зазначає ДПС у своєму Листі від 16.01.2023.
ФОП орендує приміщення в у фізичної особи, сума 5000 грн в місяць, за нього платить ПДФО 18 % – 900 грн, і військовий збір 5% -250 грн, на картку фізособі потрібно перерахувати суму за мінусом податків , чи повну суму 5000 грн, як зазначено в договорі?
Фізичній особі-орендодавцю на картку виплачується сума за мінусом податків, тобто 3850 грн.
ФОП, як податковий агент, зобов'язаний з суми оренди утримати та перерахувати до бюджету ПДФО та ВЗ, а фізичній особі- орендодавцю виплатити залишок.
В які терміни потрібно сплатити податки? Чи є граничні строки сплати податків з оренди?
ПДФО та військовий збір сплачуються одночасно з виплатою орендної плати. Банківські установи приймають платіжні документи на виплату доходу тільки за умови одночасного подання розрахункового документа на перерахування цих податків до бюджету.
Якщо ж дохід нарахований, але з певних причин не виплачений фізичній особі-орендодавцю, податковий агент зобов'язаний перерахувати податки не пізніше 30-го числа місяця, що настає за місяцем нарахування, відповідно до п.168.1.5 ПКУ, що підтверджується роз'ясненнями в ЗІР, категорія 103.07.
Отже, якщо з певних причин ФОП не може виплатити оренду плату фізичній особі, то ПДФО та ВЗ потрібно сплатити до 30 числа місяця, що настають за місяцем складання акту виконаних робіт.
На які розрахункові рахунки потрібно сплачувати ПДФО та ВЗ з оренди?
Військовий збір, утриманий з оренди, перераховується на розрахунковий рахунок з кодом бюджетної класифікації 11011000 «Військовий збір».
ПДФО, утриманий з оренди, перераховуємо на розрахунковий рахунок з кодом бюджетної класифікації 11010400 – «Податок на доходи фізичних осіб, що сплачується податковими агентами, із доходів платника податку інших ніж заробітна плата».
Як заповнити платіжні інструкції на сплату податків з оренди?
Призначення платежу потрібно зазначати наступним чином:
«101 ПДФО, утриманий із орендної плати за _____2025 р. згідно Договору оренди №___від___»,
«101 Військовий збір, утриманий із орендної плати за _____2025 р. згідно Договору оренди №__ від___».
ПІБ і код фізичної особи-Орендодавця вказувати не потрібно, достатньо вказати номер Договору оренди.
ФОП зареєстрований у м. Харкові, винаймає нерухоме майно у фізичної особи в Києві. Куди потрібно сплачувати ПДФО та військовий збір?
ФОП повинен сплачувати ПДФО та військовий збір за місцем своєї реєстрації в Харкові, а не за місцезнаходженням орендованого майна в Києві.
При сплаті ПДФО ФОП повинен керуватись нормою пп. «а» п. 168.4.5 ПКУ, яка встановлює спеціальний порядок сплати податку саме для підприємців. Відповідно до цієї норми фізична особа, яка є податковим агентом, зобов'язана нараховувати, утримувати та сплачувати ПДФО за місцем своєї реєстрації в контролюючих органах.
Тому навіть якщо орендована нерухомість знаходиться в іншому регіоні, податки з цих доходів ФОП перераховує до бюджету за своїм основним місцем обліку – до місцевого бюджету м. Харкова.
Звітність по Додатку 4ДФ та практичні рекомендації
Чи потрібно ФОП відображати нарахування та виплату оренди на користь фізичної особи в Додатку 4ДФ?
Так, потрібно. Це регулюється нормою пп. «б» п. 176.2 ПКУ відповідно до якої у разі виплати податковими агентами доходів на користь фізичних осіб (громадян та ФОП) вони зобов'язані контролювати повноту утриманих та сплачених податків з сум виплачених доходів та відображати такі виплати в об'єднаній звітності.
З якою ознакою доходу відображати оренду в Додатку 4ДФ?
Якщо ФОП орендує нерухоме майно у фізичної особи, то ознака доходу «196», якщо у іншого ФОП то ознака доходу «157».
Як заповнити Додаток 4ДФ, якщо нарахування та виплата оренди та сплата податків відбулась в різних місяцях? Яку суму вказувати в графі 3 – фактично перераховану (за мінусом податків) чи включаючи ПДФО та ВЗ?
Додаток 4ДФ буде заповнюватись по факту подій. При заповненні додатку 4ДФ слід дотримуватись наступних правил: у графі 3а відображається сума нарахованої орендної плати згідно з актом виконаних робіт за звітний місяць. Графа 3 містить суму фактично виплаченого доходу в звітному місяці (вказується повна сума з податками).
У графах 4а та 5а зазначаються суми утриманого ПДФО та військового збору відповідно. Графи 4 та 5 призначені для відображення сум податків, фактично перерахованих до бюджету в звітному місяці. У графі 6 вказується ознака доходу – «196».
Зразок заповнення Додатку 4ДФ, коли орендна плата виплачується «місяць в місяць»
Зразок заповнення Додатку 4ДФ, коли орендна плата нараховується та виплачується в різні місяці
Наприклад, за послуги оренди в червні 2025 р. буде складений акт виконаних робіт (наданих послуг), при цьому ФОП виплатить оренду фізичній особі та сплатить податки у липні 2025 р.
В такому разі заповнення Додатку 4ДФ за червень 2025 р. буде наступним:
Заповнення Додатку 4ДФ за липень 2025:
Висновки
- Дотримуйтесь обмежень щодо оренди для вашої групи єдиного податку, особливо стосовно кола контрагентів та площі приміщень.
- Правильно оформлюйте договірні відносини, включаючи питання комунальних платежів та термінів оренди.
- Своєчасно подавайте форму 20-ОПП на всі об'єкти нерухомості, які використовуються у підприємницькій діяльності та правильно виконуйте функції податкового агента при орендних відносинах з фізичними особами.
- Пам'ятайте про особливості оподаткування орендних платежів та правильно відображайте виплати фізичним особам-орендодавцям у податковому розрахунку сум доходу в Додатку 4ДФ.
Марина СТЬОПІНА, керівник сервісу «Особистий консультант»
Статті на тему:
ФОП і відшкодування комунальних платежів при оренді
Орендна плата за землі державної і комунальної власності
Орендні операції в обліку орендаря: бухгалтерські проведення
Нарахування дивідендів, роялті, орендної плати фізособам: податкові ризики