ФОП та оренда нерухомості: як законно здавати майно та землю

Здача нерухомості в оренду – поширений спосіб отримання пасивного доходу для багатьох українців. Однак, коли власник майна зареєстрований як фізична особа-підприємець (далі – ФОП), виникає низка податкових питань.

Особливо гостро стоїть дилема:

чи можна поєднувати підприємницьку діяльність з оренди нерухомості (наприклад, офісу чи складу) зі здачею в оренду земельної ділянки як звичайна фізична особа?

Відповідь криється в правильному виборі КВЕД, розумінні вимог Податкового кодексу України (далі – ПКУ) та актуальних роз’яснень ДПС.

Оренда нерухомості як ФОП: ключові умови та КВЕД 68.20

Щоб ФОП, особливо платник єдиного податку (наприклад, 2 групи), міг легально здавати в оренду власне або орендоване нерухоме майно в межах своєї підприємницької діяльності, необхідно виконати ключову умову:

зареєструвати відповідний вид діяльності.

Для цього використовується Класифікатор видів економічної діяльності (КВЕД). Код, що відповідає здачі нерухомості в оренду – 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

Важливі обмеження для ФОП на спрощеній системі

Платники єдиного податку мають дотримуватись обмежень щодо площі нерухомості, яка здається в оренду (згідно з пп. 291.5.3 ПКУ):

1. Земельні ділянки: загальна площа не більше 0,2 гектара.
2. Житлові приміщення: загальна площа не більше 400 кв. метрів.
3. Нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини: загальна площа не більше 900 кв. метрів.

Наслідки порушення вимог КВЕД та обмежень площі

Здача нерухомості в оренду як ФОП без КВЕД 68.20 або з перевищенням лімітів площі призводить до серйозних податкових наслідків:

1. Застосування штрафної ставки єдиного податку 15 % до доходу, отриманого від діяльності, що є порушенням (згідно з п. 293.4 ПКУ).
2. Втрата права перебування на спрощеній системі оподаткування.
3. Обов’язковий перехід на загальну систему оподаткування з першого числа місяця (або кварталу, залежно від групи), наступного за звітним періодом, у якому допущено порушення.

Важливо розуміти, що 15 % єдиного податку застосовується лише:

до суми доходу від порушення в поточному звітному періоді.

Після переходу на загальну систему оподаткування весь дохід ФОП оподатковуватиметься вже за ставками:

1. 18 % ПДФО;
2. 5 % військового збору.

Тому, реєстрація правильного КВЕДу та контроль площі орендованого майна критично важливі для підприємців на єдиному податку.

Коли ФОП може здавати нерухомість як фізична особа?

Якщо ФОП не має зареєстрованого КВЕД 68.20, виникає логічне питання:

чи означає це повну заборону на здачу нерухомості в оренду?

Ні, але ситуація потребує детального розгляду.

Податківці роз’яснюють: якщо фізична особа є власником нерухомості, але не здійснює діяльність із її оренди в межах свого підприємництва (тобто не має КВЕД 68.20), вона може здавати цю нерухомість в оренду як звичайна фізична особа, не як суб’єкт господарювання.

Однак, важливо розуміти, що якщо ФОП уже має зареєстрований КВЕД 68.20 для здачі в оренду нежитлових приміщень, ситуація з орендою іншої нерухомості (крім земельних ділянок) як фізична особа стає неоднозначною. Податкові органи потенційно можуть розглядати всю орендну діяльність такого ФОП як частину підприємницької діяльності. «Земельний виняток», підтверджений ІПК №5242/ІПК/25–01–24–01–09, є специфічним і стосується саме земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

У випадках сумнівів щодо статусу оренди неземельної нерухомості рекомендується отримати індивідуальну податкову консультацію для вашої конкретної ситуації.

Особливості оподаткування оренди для фізичних осіб

У випадку здачі нерухомості в оренду як фізична особа:

1. Дохід від оренди не вважається підприємницьким.
2. Застосовується оподаткування за правилами для фізичних осіб:
3. податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 18%;
4. військовий збір за ставкою 5%.
5. При цьому податковим агентом є орендар, який нараховує та утримує ПДФО та ВЗ з орендної плати

Якщо орендарем є фізична особа, що не є суб’єктом господарювання, орендодавець самостійно декларує такий дохід у річній податковій декларації про майновий стан і доходи

Це важливо розуміти, адже оподаткування оренди ФОП на єдиному податку (фіксована ставка або відсоток від доходу) суттєво відрізняється від оподаткування доходу фізичної особи (18% + 5%).

Оренда земельних ділянок: особливий випадок для власників

А як щодо земельних ділянок? Чи поширюються на них ті самі обмеження, що й на будівлі та приміщення? Тут податкове законодавство робить важливий виняток.

Правова основа для оренди землі фізичними особами

Згідно з роз’ясненнями податкових органів, обмеження щодо необхідності відсутності підприємницької діяльності з оренди для можливості здавати майно як фізособа не стосується земельних ділянок.

Це означає, що ФОП, який легально здає в оренду нерухомість (наприклад, офіс) у межах своєї підприємницької діяльності (має КВЕД 68.20), одночасно може здавати в оренду власну земельну ділянку (наприклад, сільськогосподарського призначення) як звичайна фізична особа.

Відсутність юридичних обмежень для комбінованої діяльності

Ключовий висновок:

Законодавство не забороняє фізичній особі, яка є ФОП із КВЕД 68.20, здавати в оренду землю поза межами своєї підприємницької діяльності.

Оподаткування оренди землі фізичною особою в цьому випадку відбувається так само, як і при оренді іншої нерухомості фізособою:

18% ПДФО + 5% військового збору з отриманого доходу.

Позиція податкової: аналіз ІПК № 5242/ІПК/25–01–24–01–09

Описаний вище підхід підтверджується індивідуальною податковою консультацією (ІПК) ГУ ДПС у Чернігівській області від 13.11.2024 №5242/ІПК/25–01–24–01–09, виданої у відповідь на запит ФОП-платника єдиного податку третьої групи, який планував додати КВЕД 68.20 і придбати комерційне приміщення площею 100 кв. м для надання в оренду, маючи при цьому у власності земельні ділянки сільськогосподарського призначення (паї) загальною площею понад 0,2 га.

У цій ІПК податкові органи надали чітке роз’яснення: «Фізична особа – підприємець – платник єдиного податку третьої групи має право в межах своєї господарської діяльності здавати в оренду нежитлове приміщення, за умови дотримання всіх вимог, визначених розділом XIV ПКУ, а також здавати в оренду як фізична особа земельні ділянки сільськогосподарського призначення».

При цьому, податківці також зазначили, що «нормами чинного податкового законодавства не передбачено обмежень щодо надання в оренду власного нерухомого майна фізичними особами, які не є суб’єктами господарювання».

Хоча ІПК має індивідуальний характер і, відповідно до п. 52.2 ПКУ може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію, вона демонструє усталену позицію ДПС із цього питання і слугує важливим орієнтиром для інших платників податків у подібних ситуаціях.

Практичні рекомендації для ФОП-Орендодавців у 2025 році

Щоб уникнути податкових ризиків та непорозумінь при здачі майна та землі в оренду, рекомендуємо дотримуватись таких правил:

Правильне оформлення діяльності та документації

1. Перевірте КВЕДи: Переконайтеся, що у вашому реєстрі ФОП є код 68.20, якщо ви плануєте здавати нерухомість (будівлі, приміщення) саме як підприємець.
2. Дотримуйтесь лімітів площі: Якщо ви на єдиному податку, ретельно контролюйте площу нерухомості, що здається в оренду як ФОП.
3. Розділяйте діяльність: Чітко розмежовуйте договори та доходи:
4. оренда нерухомості (будівель/приміщень) як ФОП – оформлюйте договір від імені ФОП, дохід отримуйте на підприємницький рахунок;
5. оренда земельної ділянки як фізична особа – оформлюйте договір від імені фізичної особи (без зазначення статусу ФОП), дохід отримуйте на особистий рахунок.

Податкові та звітні зобов’язання

1. Правильно декларуйте доходи:
2. доходи від ФОП-діяльності декларуйте у звітності ФОП;
3. доходи від оренди землі як фізособа – у річній декларації про майновий стан і доходи.
4. Реєструйте договори оренди земельних ділянок: Незалежно від того, у якому статусі виступає орендодавець, право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України від 01.07.2004 №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Стратегія вибору правового статусу для різних типів нерухомості

1. Для комерційної нерухомості доцільно використовувати статус ФОП на спрощеній системі оподаткування (за наявності КВЕДу 68.20), що дозволяє сплачувати фіксований єдиний податок незалежно від суми отриманого доходу.
2. Для земельних ділянок, особливо сільськогосподарського призначення, можна використовувати статус фізичної особи, сплачуючи 18 % ПДФО та 5 % військового збору від суми орендного доходу.
3. Для житлової нерухомості необхідно оцінити економічну доцільність її здавання в тому чи іншому статусі, враховуючи обсяги очікуваного доходу та можливість застосування передбачених законом пільг для фізичних осіб.

Мінімізація ризиків

1. Консультуйтеся: У разі сумнівів або складних ситуацій (наприклад, оренда суборендованого майна, специфічні типи нерухомості) – зверніться за консультацією до податкового адвоката чи консультанта.
2. Слідкуйте за змінами: Податкове законодавство може змінюватись — регулярно перевіряйте актуальність норм та роз’яснень ДПС.

Висновок

Отже, ФОП оренда нерухомості та оренда землі фізичною особою можуть цілком законно співіснувати для однієї людини. Ключовим є розмежування статусів та дотримання правил для кожного виду діяльності. Наявність КВЕД 68.20 є обов’язковою для здачі нерухомості (будівель, приміщень) саме як ФОП. Однак це не заважає тій самій особі здавати власну земельну ділянку як звичайній фізичній особі з відповідним оподаткуванням (18% ПДФО + 5% ВЗ).

Правильне структурування орендних відносин та дотримання вимог податкового законодавства дозволяє не лише уникнути небажаних штрафних санкцій, але й оптимізувати податкове навантаження на доходи від оренди нерухомості різних типів.

Джерело: Богдан Янків

Матеріали на тему:

Єдиний податок 2025: яку групу обрати ФОПу, ліміти, строки сплати

КВЕДи на торгівлю: чому варто одразу реєструвати на опт та роздріб

Довідники:

Заборонені види діяльності (КВЕД) для 1–3 груп єдиного податку

Дозволені види діяльності (КВЕД) для ФОП 1 групи єдиного податку

Дозволені види діяльності (КВЕД) для ФОП 2 групи єдиного податку