Продаж, оренда, емфітевзис земельної ділянки: хто і коли сплачує земельний податок і орендну плату

1. Як право власності та користування землею впливає на оподаткування
2. База оподаткування
3. Розрахунок земельного податку
4. Правила розрахунку плати за землю при зміні права користування (власності)
5. Покроковий алгоритм коригування плати за землю
6. Особливості для платників єдиного податку
7. Податкова декларація з плати за землю: строки подання
8. Форма № 20-ОПП та неосновне місце обліку
9. Особливості воєнного стану
10. Висновок

Як право власності та користування землею впливає на оподаткування

ПКУ розрізняє наступні категорії платників та об'єктів оподаткування залежно від юридичного статусу ділянки:

1. власники земельних ділянок та земельних часток (паїв): сплачують земельний податок за ділянки приватної власності (пп. 269.1.1.1 ПКУ). Об'єктом є земельні ділянки та паї, які перебувають у приватній власності юридичних або фізичних осіб;
2. постійні землекористувачі: юридичні особи, які отримали земельні ділянки державної чи комунальної власності на праві постійного користування (пп. 269.1.1.2 ПКУ). Вони також є платниками земельного податку;
3. орендарі земель державної та комунальної власності: є платниками орендної плати за землі державної чи комунальної власності на умовах укладеного договору оренди (пп. 269.1.2 ПКУ).

Ключові відмінності між умовами землекористування та відповідними податковими наслідками згруповано в таблиці.

Умови землекористування земельною ділянкою та податкові наслідки

База оподаткування

Базою оподаткування платою за землю є нормативна грошова оцінка (НГО) земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації (ст. 271 ПКУ).

Для визначення розміру податку та орендної плати використовується НГО земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, який обчислюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (Держгеокадастром), виходячи з індексу споживчих цін за попередній рік (ст. 289 ПКУ).

Розрахунок земельного податку

Правила розрахунку земельного податку залежать від наявності проведеної НГО.

1. Ділянки, НГО яких проведено. База оподаткування – це проведена НГО ділянки, помножена на кумулятивний коефіцієнт індексації.

Граничні ставки земельного податку у такому разі наступні (ст. 274 ПКУ):

1. загальна ставка – не більше 3% від НГО;
2. землі загального користування – не більше 1% від НГО;
3. сільськогосподарські угіддя – не менше 0,3% та не більше 1% від НГО;
4. лісові землі – не більше 0,1% від НГО;
5. землі у постійному користуванні суб'єктів господарювання (крім державної та комунальної форми власності) – не більше 12% від НГО.

2. Ділянки, НГО яких не проведено (розташовані за межами або в межах населених пунктів). База оподаткування – нормативна грошова оцінка одиниці площі ріллі по області (або по АР Крим) з урахуванням індексації.

Граничні ставки земельного податку (ст. 277 ПКУ):

1. загальна ставка – не більше 5% від НГО одиниці площі ріллі по області;
2. сільськогосподарські угіддя – не менше 0,3% та не більше 5% від НГО одиниці площі ріллі по області;
3. лісові землі – не більше 0,1% від НГО одиниці площі ріллі по області.

Для орендної плати за землі державної та комунальної власності пункт 288.5 ПКУ встановлює мінімальні та максимальні межі:

1. річна сума орендного платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, встановлений для відповідної категорії земель (зазвичай не менше 3% НГО, а для с/г угідь – не менше 0,3% НГО), та не може перевищувати 12% НГО (крім випадків визначення орендаря на конкурентних земельних торгах);
2. для державних с/г земель, що перебувають в оренді акціонерних товариств чи ТОВ із 100% державних часток (утворених шляхом перетворення державних підприємств за ст. 120-1 ЗКУ), розмір орендної плати встановлюється у розмірі не менше 12% НГО.

Зверніть увагу! При поданні першої декларації з плати за землю (фактичного початку діяльності як платника) обов'язково додається витяг із технічної документації про НГО земельної ділянки. Надалі такий витяг подається у разі затвердження нової НГО землі органом місцевого самоврядування (п. 286.2 ПКУ)

Правила розрахунку плати за землю при зміні права користування (власності)

Найбільша кількість помилок у податковій звітності виникає при зміні статусу ділянки у середині календарного року: купівлі-продажу, передачі в оренду, поверненні з оренди, переоформленні права постійного користування або зміні цільового призначення.

Податковий кодекс України містить імперативне правило розмежування податкових зобов'язань між попереднім та новим власником/користувачем за місячним часовим бар'єром.

Відповідно до пунктів 286.5 та 287.1 ПКУ:

1. попередній власник/користувач сплачує плату за землю за період з 1 січня поточного року до початку того місяця, в якому він втратив (припинив) право власності або право користування земельною ділянкою;
2. новий власник/користувач сплачує плату за землю починаючи з місяця, в якому він набув (зареєстрував) право власності або право користування.

Зазначений механізм означає, що місяць, у якому відбулася державна реєстрація переходу права, повністю зараховується на користь нового власника або користувача. Попередній власник за цей місяць податок вже не нараховує і не сплачує.

Покроковий алгоритм коригування плати за землю

Порядок коригування податкових зобов'язань та дій обох сторін правочину діє у наступній послідовності.

Крок 1. Фіксація події державної реєстрації: уточнюється дата внесення запису про виникнення/припинення права до ДРРП (наприклад, 29 жовтня).

Крок 2. Розрахунок для попереднього власника/користувача:

1. попередній суб'єкт розраховує земельний податок чи орендну плату за період з 1 січня по 30 вересня березня (9 повних місяців: січень-вересень). Жовтень до розрахунку вже не включається;
2. протягом 20 календарних днів після закінчення жовтня (до 20 листопада) подається уточнююча Податкова декларація з плати за землю, у якій зменшуються нараховані податкові зобов'язання за період з жовтня по грудень.

3. Розрахунок для нового власника/користувача:

1. новий суб'єкт розраховує податок за період з 1 жовтня по 31 грудня (3 повних місяці: жовтень – грудень);
2. протягом 20 календарних днів після закінчення жовтня (до 20 листопада) подається звітна Податкова декларація з плати за землю на поточний рік із нарахуванням зобов'язань за жовтень – грудень.

Особливості для платників єдиного податку

Застосування спрощеної системи оподаткування надає право на пільги щодо плати за землю.

Платники єдиного податку 1–3 груп згідно з пп. 4 п. 297.1 ПКУ звільняються від обов'язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з земельного податку за земельні ділянки, що використовуються ними для провадження господарської діяльності.

Зверніть увагу! Звільнення від земельного податку не застосовується, якщо платник єдиного податку надає земельні ділянки та/або нерухоме майно, розташоване на таких земельних ділянках, в оренду (найм), позичку або на іншому праві користування (у тому числі емфітевзису)

У разі надання в оренду навіть частини будівлі чи ділянки, земельний податок за площу під такою будівлею (або її частиною) з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати укладення договору оренди (п. 287.7 ПКУ).

Платники єдиного податку 4 групи (сільгосптоваровиробники) звільняються від сплати земельного податку за земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що використовуються ними для ведення сільськогосподарського товаровиробництва (пп. 4 п. 297.1 ПКУ).

Також діє особлива пільга для фізичних осіб – орендодавців, а саме відповідно до п. 281.3 ПКУ від сплати земельного податку звільняються фізичні особи – власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі за умови передачі таких сільськогосподарських земель в оренду (користування) платнику єдиного податку четвертої групи. Для підтвердження цієї пільги фізична особа, яка отримала податкове повідомлення-рішення (ППР), має право подати письмову заяву до ДПС за місцезнаходженням ділянки для проведення звірки даних та надати оригінал або копію договору оренди землі з єдинником 4 групи (п. 286.5 ПКУ). Після перевірки ДПС скасовує раніше винесене ППР та проводить перерахунок.

Податкові обов'язки платників єдиного податку у різних операційних ситуаціях узагальнено в таблиці.

Умови сплати земельного податку для платників єдиного податку

Податкова декларація з плати за землю: строки подання

Відповідно до ст. 286 ПКУ юридичні особи – платники плати за землю (земельного податку та орендної плати за землі держ/ком власності) мають право вибору одного з двох варіантів звітування:

1. річна звітність (основний варіант): подається не пізніше 20 лютого поточного року до контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки. Річна сума розбивається рівними частками за місяцями (пункт 286.2 ПКУ);
2. щомісячна звітність (альтернативний варіант): подається протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним. Подання щомісячної декларації звільняє від обов'язку подання річної декларації до 20 лютого (пункт 286.3 ПКУ).

У разі зміни протягом року об'єкта та/або бази оподаткування (наприклад, придбання нової ділянки, укладення нового договору оренди землі держ/ком власності, припинення права оренди, затвердження нової НГО) платник подає податкову декларацію протягом 20 календарних днів місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися такі зміни (п. 286.4 ПКУ).

Таким чином у разі зміни об'єкта оподаткування платник податку може подати:

1. уточнюючу податкову декларацію – якщо раніше подавалася річна декларація на поточний рік. При цьому в уточнюючій декларації коригуються показники починаючи з місяця, в якому відбулися зміни, до кінця року. Докладніше читайте у статті «Продаж землі або припинення оренди протягом року: як уточнити декларацію з плати за землю»;
2. звітну місячну декларацію – якщо платник обрав щомісячний спосіб звітування.

Податкова декларація з плати за землю подається, а податок сплачується безпосередньо до органу ДПС та до місцевого бюджету за фактичним місцезнаходженням земельної ділянки.

Форма № 20-ОПП та неосновне місце обліку

Відповідно до п. 63.3 ПКУ та Порядку обліку платників податків і зборів, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 09.12.2011 №1588, у разі придбання земельної ділянки або укладення договору оренди землі держ/ком власності на території іншої територіальної громади (яка обслуговується іншим контролюючим органом, ніж основне місце обліку юрособи):

1. платник зобов'язаний подати Заяву за формою № 20-ОПП до контролюючого органу за основним місцем обліку протягом 10 робочих днів після реєстрації права на ділянку;
2. у формі № 20-ОПП у графі 11 робиться позначка про взяття суб'єкта на облік за неосновним місцем обліку за місцезнаходженням земельної ділянки для сплати плати за землю.

Особливості воєнного стану

Під час дії воєнного стану законодавством запроваджено спеціальні механізми звільнення від нарахування та сплати земельного податку та орендної плати за землі державної й комунальної власності (статті 283, 283-1, 288.8 ПКУ).

Земельні ділянки у консервації. Земельний податок та орендна плата держ/ком земель не нараховуються та не сплачуються за землі, які перебувають у консервації. Підставою є рішення відповідного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування про затвердження робочого проекту землеустрою щодо консервації земель та дані ДЗК (п. 283-1.1 ПКУ).

Період звільнення – з першого числа місяця, в якому прийнято рішення про затвердження робочого проекту консервації (для земель держ/ком власності) або з дня внесення відомостей про консервацію до ДЗК (для приватної власності), до останнього числа місяця, в якому завершуються заходи з консервації.

Ділянки, забруднені вибухонебезпечними предметами (далі – ВНП). Земельний податок та орендна плата за землі держ/ком власності не нараховуються за період, коли землі були фактично забруднені ВНП (п. 283-1.2 ПКУ), що підтверджується даними ДЗК або Реєстру територій, забруднених / імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.

Період звільнення починається з першого числа місяця, на який припадає дата початку обстеження ділянки операторами протимінної діяльності, та завершується останнім числом місяця, у якому ділянку визнано придатною для використання.

Потенційно забруднені ділянки (непридатні для використання). Для земельних ділянок, які визнані непридатними для використання через потенційну загрозу забруднення ВНП, застосовується порядок надання пільг місцевими органами (п. 283-1.3 ПКУ, пп. 12.4.6 ПКУ).

Платник подає заяву до сільської, селищної, міської ради або військової адміністрації (ВА/ЦВА) про потенційне забруднення ділянки.

Підставою для звільнення є рішення відповідної ради або ВА/ЦВА про надання податкових пільг зі сплати місцевих податків на підставі заяви платника.

Період звільнення: з першого числа місяця, на який припадає дата прийняття рішення про надання пільги, до останнього числа місяця, в якому закінчується строк дії пільги, або рішення скасовується, чи ділянку визнають придатною.

Якщо у базах ДПС відсутня інформація про прийняте рішення щодо консервації чи пільги ВНП, платник податку має право подати копію такого рішення до ДПС самостійно, на підставі чого ДПС проводитиме перерахунок податкових зобов'язань протягом 10 робочих днів та скасовуватиме попередньо нараховані суми (п. 283-1.1, п. 283-1.3 ПКУ).

Висновок

1. Власники приватних земель і постійні землекористувачі сплачують земельний податок, а орендарі земель державної та комунальної власності – орендну плату за договором. Якщо орендують приватну землю, земельний податок сплачує власник.
2. У разі продажу ділянки або зміни права користування попередній власник чи користувач сплачує плату за землю до початку місяця, в якому припинилося його право, а новий – починаючи з місяця набуття зареєстрованого права. Це потрібно враховувати під час розрахунку податку та коригування декларацій.
3. Для розрахунку використовують НГО з урахуванням коефіцієнта індексації, а за її відсутності – нормативну грошову оцінку одиниці площі ріллі по області. Під час першого подання декларації додають витяг із технічної документації про НГО, а в разі затвердження нової оцінки – подають його повторно.
4. Платники ЄП 1–3 груп звільняються від земельного податку за ділянки, які використовують у господарській діяльності, але не в разі передачі землі або нерухомості на ній в оренду чи інше користування. Платники ЄП 4 групи мають пільгу щодо сільськогосподарських угідь, які використовують для сільськогосподарського товаровиробництва.
5. У разі придбання ділянки, зміни права оренди чи бази оподаткування необхідно дотримуватися строків подання декларації, а за потреби – уточнювати податкові зобов’язання. Для ділянок у консервації, забруднених вибухонебезпечними предметами або непридатних для використання через потенційну загрозу такого забруднення передбачені спеціальні механізми звільнення, застосування яких залежить від установлених законом підстав і належного документального підтвердження.

Шаблони та зразки документів:

Податкова декларація з плати за землю (земельний податок та / або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності)

Заява про об’єкти оподаткування або об’єкти, пов’язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність(форма 20-ОПП ідентифікатор форми J/F1312007)

Читайте більше:

Продаж нерухомості: як розрахувати податок та подати уточнюючу декларацію

Придбання нерухомості: як розрахувати податок та подати уточнюючу декларацію

Продаж землі або закінчення договору оренди протягом року: як подати уточнюючу земельну декларацію