Оренда землі у фізособи: договір, оплата, податки, відображення в 4ДФ

1. Оренда землі: правові засади
2. Державна реєстрація права оренди
3. Орендна плата: як визначити правильно
4. Оподаткування орендної плати
5. Податкові ризики для орендаря
6. Висновки

Оренда землі: правові засади

Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування ділянкою (ст. 1 Закону України від 06.10.1998 №161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон №161). Важливо розуміти, що право оренди виникає не в момент підписання договору, а в момент державної реєстрації цього права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ст.17 Закону №161, ст. 125 Земельного кодексу України).

Ключові обмеження щодо оренди землі:

1. мінімальний строк оренди для земель сільгосппризначення він не може бути меншим за 7 років. Якщо на ділянці закладаються багаторічні насадження (сади, виноградники), строк не може бути меншим 25 років (ч. 3 ст. 19 Закону №161);
2. максимальний строк оренди – не більше 50 років;
3. форма договору – виключно письмова;
4. нотаріальне посвідчення – за бажанням (але обов’язкове, якщо власник встановив таку вимогу).

Форму Типового договору оренди землі затверджено постановою Кабміну від 03.03.2004 №220 (далі – Типовий договір).

Завантажуйте шаблон: Договір оренди землі (з 10.05.2022)

У ст. 15 Закону №161 зазначено, що істотними умовами договору оренди землі є:

1. об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
2. строк дії договору оренди;
3. орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Увага! Завжди перевіряйте статус ділянки в Державному земельному кадастрі перед укладанням договору оренди. Якщо ділянка не має кадастрового номера – вона не може бути об’єктом оренди

Державна реєстрація права оренди

Земельна ділянка вважається переданою в оренду з моменту державної реєстрації права оренди, а не з моменту підписання договору (стаття 17 Закону №161).

Це критично важливо! Якщо право оренди не зареєстроване, орендар фактично не має юридичних прав на землю, навіть якщо він вже почав її обробляти

Хто може здійснювати реєстрацію:

1. державні реєстратори;
2. нотаріуси (як приватні, так і державні), які мають повноваження державних реєстраторів речових прав.

Для проведення реєстраційних дій зазвичай надаються:

1. заява встановленого зразка;
2. оригінал договору оренди землі;
3. документи, що посвідчують особу заявника (або повноваження представника);
4. підтвердження сплати адміністративного збору.

Орендна плата: як визначити правильно

За загальним правилом розмір орендної плати встановлюється за згодою сторін у договорі (ст. 21 Закону №161).

Однак податківці наполягають на тому, що орендна плата не може бути меншою за 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (див. ЗІР, категорія 103.09), що передбачено Указом Президента від 02.02.2002 №92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» (далі – Указ №92/2002). Вони посилаються на пп. 170.1.1 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), у якому вказано:

…об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.

Але є й інша думка: Указ №92/2002, на який посилаються податківці, не є частиною законодавства про оренду землі, оскільки Закон №161 його прямо не згадує.

Тож формально сторони можуть встановити будь-яку орендну плату за згодою сторін. Але якщо вона нижча за 3%, будьте готові до спорів з податківцями. Без судового оскарження не обійтися.

Оподаткування орендної плати

Податковим агентом орендодавця-фізособи є орендар.

Нарахована орендна плата оподатковується ПДФО (18%) та військовим збором (5 %).

Увага! Якщо орендна плата виплачується в натуральній формі (наприклад, зерном), застосовується коефіцієнт 1,2195 для розрахунку ПДФО (пункт 164.5 ПКУ). Для військового збору коефіцієнт не застосовується

Приклад

Агропідприємство «Урожай» орендує земельну ділянку сільгосппризначення площею 4 га у фізичної особи Петренка Івана Петровича. Нормативна грошова оцінка ділянки – 100 000 грн. Орендна плата встановлена за згодою сторін у розмірі 4% від НГО. Орендна плата нараховується та виплачується один раз на рік – у грудні.

Розрахунок:

1. нарахована орендна плата: 100 000 грн х 4 % = 4 000 грн;
2. ПДФО: 4 000 грн х 18 % = 720 грн;
3. військовий збір: 4 000 грн х 5 % = 200 грн;
4. сума до виплати орендодавцю: 4 000 – 720 – 200 = 3 080 грн.

Бухгалтерські проведення:

У разі безготівкової виплати ПДФО та ВЗ сплачуються в день виплати орендної плати (пп. 168.1.2 ПКУ), а у разі виплати готівкою – протягом 3-х банківських днів після нарахування/виплати (пп. 168.1.4 ПКУ).

Якщо орендарем була нарахована орендна плата, але не виплачена протягом звітного місяця, то він ПДФО та ВЗ повинен сплатити до бюджету до 30 числа наступного місяця (пп. 168.1.5 ПКУ).

У додатку 4ДФ Податкового розрахунку сума орендної плати за земельну ділянку вказується (див. також ЗІР, категорія 103.25):

1. під «195» ознакою доходу відображається дохід від надання земельної ділянки сільськогосподарського призначення, майнового паю в лізинг, оренду, суборенду, емфітевзис;
2. під «196» ознакою доходу відображається дохід від надання майна (крім земельної частки (паю), земельної ділянки сільськогосподарського призначення, майнового паю) в оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування).

Оскільки у нашому випадку в оренду надано земельну ділянку сільськогосподарського призначення, то у додатку 4ДФ дохід орендодавця вказується з ознакою 195:

<…>

Орендна плата, нарахована на користь померлого орендодавця-фізособи, відображається у Податковому розрахунку із зазначенням його реєстраційного номера облікової картки платника податків. Такий розрахунок подають за останній звітний період, на який припадає смерть цієї особи.

Якщо після смерті орендодавця податковий агент (орендар) продовжує нараховувати орендну плату до звернення спадкоємців, ці суми не відображаються у додатку 4ДФ, оскільки немає особи, на користь якої здійснюється нарахування.

Коли орендну плату фактично виплачують спадкоємцям, її відображають у додатку 4ДФ у тому періоді, коли відбулася виплата, із нарахуванням та утриманням ПДФО.

Податкові ризики для орендаря

1. Відповідність орендної плати мінімальному розміру. Податківці завжди перевіряють, чи орендна плата не нижча за 3% НГО. Тому зберігайте документи, які підтверджують НГО земельної ділянки (витяг з Держгеокадастру). Якщо орендна плата нижча, будьте готові для оскарження ППР.
2. Своєчасність сплати ПДФО та ВЗ. Контролери звіряють дати нарахування орендної плати з датами сплати податків. Тому доцільно вести реєстр нарахування та виплати орендної плати з зазначенням відповідних дат, особливо у випадках, коли орендна плата виплачується у різних формах – готівкою, безготівково та у натуральній формі.
3. Правильність заповнення 4ДФ. Податківці перевіряють, чи всі доходи орендодавців відображені в 4ДФ з відповідними ознаками доходів («195», «196»). Тому не забувайте вказувати всі суми орендної плати, навіть якщо орендна плата нарахована, але не виплачена протягом звітного місяця.

Висновки

1. Договір оренди землі завжди укладається письмово і підлягає державній реєстрації.
2. Без реєстрації права оренди у вас немає юридичних прав на землю.
3. У договорі мають бути вказані істотні умови: об'єкт (кадастровий номер, площа, місце), строк дії та орендна плата (розмір, індексація, строки виплати). Відсутність однієї з умов – шлях до визнання договору недійсним.
4. Орендна плата встановлюється за згодою сторін, але на практиці краще дотримуватися мінімуму 3% НГО. Це допоможе уникнути спорів з податківцями.
5. ПДФО (18%) та військовий збір (1,5%) утримуються з орендної плати і сплачуються в строки, залежні від способу виплати. Будьте уважні до строків – штрафи за прострочення від 10 % до 20 % (ст. 126 ПКУ).
6. При виплаті орендної плати в натуральній формі застосовується коефіцієнт 1,2195 тільки для ПДФО. Військовий збір розраховується без коефіцієнта.

Шаблони документів

Додаткова угода до договору оренди земельної ділянки

Угода про дострокове розірвання договору оренди земельної частки (паю), ділянки

Читайте більше:

Справляння МПЗ у випадку смерті фізичної особи – власника земельної ділянки

Як оформити оренду на невитребувані земельні частки (паї)

Орендна плата за землю у Запоріжжі: 0% НГО на весь 2026 рік

Оренда сільгоспземлі: з якої суми сплачується ПДФО орендодавцем

Порядок подання 4ДФ при виплаті зарплати та орендних платежів за землю

Як відобразити виплату орендної плати померлого орендодавця у додатку 4ДФ спадкоємцям