Податок на майно
04.12.2025
Як уникнути податків при купівлі землі у фізособи
Продаж земельної ділянки фізичною особою юридичній – операція, яка потребує ретельного планування з точки зору оподаткування. Від кількості проданих об'єктів протягом року, терміну перебування у власності та площі ділянки залежить, чи доведеться сплачувати ПДФО та військовий збір. У цьому матеріалі розберемо всі нюанси, які допоможуть уникнути неприємних сюрпризів при укладенні договору купівлі-продажу
- Умови застосування пільги при продажу земельної ділянки
- Оподаткування при продажу другої земельної ділянки протягом року
- Оподаткування третього та наступних об'єктів нерухомості
- Особливості оподаткування при перевищенні норм безоплатної передачі
- Порядок сплати податку та військового збору
- Висновки
Дохід фізособи від продажу земельної ділянки підлягає оподаткуванню ПДФО та військовим збором. Разом з тим Податковим кодексом України (далі – ПКУ) передбачено умови, за яких такий дохід не оподатковується.
Про які умови йде мова?
Умови застосування пільги при продажу земельної ділянки
Не підлягає оподаткуванню дохід від продажу одного об’єкта нерухомості протягом звітного року, якщо таке майно перебувало у власності фізичної особи понад три роки. Ця умова не діє щодо успадкованої ділянки, тобто її можна продавати, не очікуючи трьох років.
Для застосування пільги має значення площа земельної ділянки. Вона не може перевищувати норми, яка вказана у статті 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) для безоплатної передачі. Наприклад, для особистого селянського господарства – до 2 гектарів, для будівництва та обслуговування житлового будинку – не більше 0,25 гектара.
Отже, пільга з податку та військового збору застосовується за умови одночасного виконання таких вимог:
- земельна ділянка продається у звітному році як перший об’єкт нерухомості;
- ділянка перебуває у власності фізичної особи понад три роки;
- площа не перевищує норми безоплатної передачі відповідно до ЗКУ.
Якщо ці умови не виконано, то весь дохід від продажу земельної ділянки оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором. І якщо покупцем є юридична особа, то вона виступає податковим агентом. Розглянемо це на прикладі окремих ситуацій.
Оподаткування при продажу другої земельної ділянки протягом року
Якщо фізособа протягом року продає кілька земельних ділянок, то дохід від продажу другої ділянки оподатковується податком з доходів фізичних осіб за ставкою 5% та військовим збором за ставкою 5%.
Так само сплачується податок та військовий збір, якщо фізособа продає будинок разом із земельною ділянкою, на якій ця нерухомість знаходиться. У цій ситуації будинок і земельна ділянка – це різні об’єкти нерухомості. Тож дохід від продажу будинку може не оподатковуватися, а от дохід від продажу земельної ділянки вже є об’єктом оподаткування, адже земельна ділянка – це вже другий об’єкт, який продається протягом року. Тож податок і військовий збір доведеться сплатити.
Базою оподаткування при продажу земельної ділянки є ціна, вказана у договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості.
Оподаткування третього та наступних об'єктів нерухомості
А от якщо ділянка є вже третім об’єктом нерухомості з-поміж тих, які продані протягом календарного року, то податок сплачують за ставкою 18%, а військовий збір – 5%. У цьому випадку можна зменшити дохід від продажу земельної ділянки на суму документально підтверджених витрат на її придбання.
Щоб зробити це вже при оформленні договору купівлі-продажу ділянки, продавець, тобто фізична особа, повинна надати юридичній особі відповідні підтвердні документи. Це дозволить розрахувати податок та військовий збір з доходів за мінусом витрат. Тобто буде оподатковуватися не вся сума доходу, а сума доходу, зменшена на витрати.
Але для цього також доведеться подати річну декларацію про майновий стан і доходи за звітний рік разом із копіями документів, які підтверджують витрати на придбання ділянки. Зверніть увагу, що у такому випадку потрібно декларувати абсолютно всі доходи, отримані фізичною особою протягом року.
Особливості оподаткування при перевищенні норм безоплатної передачі
А як бути, якщо площа земельної ділянки перевищує норми безоплатної передачі, встановлені ЗКУ?
На жаль, у такому випадку податок та військовий збір потрібно сплачувати вже під час першого продажу. Ставка податку та збору – по 5%.
А всі наступні продажі земельних ділянок протягом календарного року призведуть до сплати податку за ставкою 18%. Ставка військового збору не змінюється, тобто 5%. У таких випадках суму доходу також можна зменшити на суму витрат на придбання ділянки.
Порядок сплати податку та військового збору
Тепер поговоримо про порядок сплати податку та збору. ПКУ передбачено, що юридична особа, яка купує ділянку у фізичної особи, є податковим агентом і повинна нарахувати, утримати та перерахувати податок та збір до бюджету.
Слід врахувати, що податки мають бути сплачені до нотаріального посвідчення договору, адже нотаріус посвідчить договір лише за наявності документа про сплату податку та збору. Зверніть увагу, що податківці наполягають на тому, що саме юридична особа зобов'язана сплатити до бюджету податок і збір за рахунок суми доходу, нарахованого фізособі за договором купівлі-продажу земельної ділянки
Юрособа як податковий агент сплачує податок на доходи фізичних осіб, утриманий з доходів продавця земельної ділянки, до бюджету за своїм місцезнаходженням. Військовий збір сплачується до державного бюджету.
Юридична особа як податковий агент також відображає дохід фізособи у додатку 4ДФ Податкового розрахунку з ознакою доходу «104». Також слід вказати суму утриманого податку на доходи фізичних осіб та військового збору.
Висновки
- Дохід фізособи не оподатковується, якщо земельна ділянка продається у звітному році як перший об’єкт нерухомості, перебуває у власності фізичної особи понад три роки та площа ділянки не перевищує норми безоплатної передачі відповідно до ЗКУ.
- Якщо фізособа протягом року продає декілька земельних ділянок, то дохід від продажу другої ділянки оподатковується податком з доходів фізичних осіб за ставкою 5%та військовим збором за ставкою 5%.
- Саме юридична особа зобов'язана сплатити до бюджету податок і збір за рахунок суми доходу, нарахованого фізособі за договором купівлі-продажу земельної ділянки.
Шаблони та зразки документів:
Податкова декларація про майновий стан і доходи
Читайте більше:
Квартальний Податковий розрахунок: для кого (не)повертається
Приклади заповнення 4ДФ щомісячного Податкового розрахунку
Місячний Податковий розрахунок з ПДФО, ЄСВ та військового збору: як заповнити
Декларація про майновий стан і доходи для ФОП на загальній системі оподаткування
Придбали або орендували земельну ділянку протягом року: як подати декларацію з плати за землю
Продаж землі або закінчення договору оренди протягом року: як подати уточнюючу земельну декларацію
ПДВ
11.09.2026
ПДВ можуть підвищити до 21–21,5%: у Мінекономіки обговорюють фонд підтримки бізнесу
У Мінекономіки обговорюють створення окремого фонду для підтримки бізнесу, на фінансування програм якого потрібно близько 6 млрд грн; одним із можливих джерел називають підвищення ПДВ з 20% до 21–21,5%, однак рішення поки не ухвалене. За концепцією Мінекономіки, фонд може запрацювати у січні 2027 року та компенсувати бізнесу збитки основних засобів у межах до $10 млн на одну юридичну особу

Особи з інвалідністю
11.09.2026
Менше 8 працівників або виконаний норматив: чи потрібно подавати Звіт (ЗІР від ДПС ще чинний!)
Запровадження внеску на підтримку працевлаштування осіб з інвалідністю суттєво змінило підхід до кола роботодавців і платників: тепер важливим є не лише факт використання найманої праці, а й чисельність працівників та виконання встановленого нормативу. У листі ДПС від 11.05.2026 №545/2/99-00-21-01-01-02 (а також в ЗІР) чітко визначено, що звітність про нарахування, обчислення та сплату внеску подається як роботодавцями, так і платниками внеску незалежно від кількості найманих осіб та виконання нормативу

Військовий облік
11.09.2026
Жінки-офіцери – у третій групі Списків: Міноборони пояснило правила військового обліку
Жінок-офіцерів під час ведення персонального військового обліку слід включати до третьої групи Списків, а не до першої. Саме таку позицію надало Міністерство оборони у відповідь на запит експертки Галини Казначей щодо відображення військовозобов’язаних жінок офіцерського складу

ПДФО
11.09.2026
Фіндопомога (позика) для «незалежника» у 2026 році: чи оподатковується
Ні, така сума не є об’єктом оподаткування. Водночас якщо сума поворотної фінансової допомоги не повертається протягом строку дії договору, то вона включається до складу доходів фізичної особи та оподатковується за правилами, встановленими для платників податків – фізичних осіб

Створення суб'єкта, зміни
11.09.2026
Повернення фізичній особі внеску до статутного капіталу у 2026 році: дії фізособи і юрособи
Інвестиційний прибуток фізичної особи від операцій із цінними паперами, деривативами та корпоративними правами включається до оподатковуваного доходу, якщо для нього не передбачено звільнення. Фінансовий результат таких операцій платник визначає самостійно за підсумками календарного року та відображає у річній декларації про майновий стан і доходи. Окремі правила діють і при поверненні внеску до статутного капіталу: вихід учасника, зменшення статутного капіталу або ліквідація юридичної особи прирівнюються до продажу інвестиційного активу. Водночас юрособа-емітент відображає таку виплату фізособі у 4ДФ за ознакою доходу «112», а сам інвестиційний результат розраховує вже фізична особа

Екологічний податок
11.09.2026
З якого періоду сплачувати екоподаток за автономні котли у 2026 році
СГ, що використовують автономні системи опалення, є платниками екологічного податку за фактичні викиди і подають декларацію вперше за квартал, у якому такі викиди виникли, незалежно від дозволу на викиди

Єдиний податок
11.09.2026
Кошти від девелопера за суперфіцій: як оподатковується дохід платника єдиного податку, – ДПС
Отримання підприємством – платником єдиного податку коштів від девелопера за користування земельною ділянкою на умовах суперфіцію має податкові наслідки. Доходом юрособи є не лише плата за надання землі у користування, а й отримані компенсації витрат та податків, які оподатковуються єдиним податком третьої групи. Водночас передача земельної ділянки девелоперу може призвести до втрати права на пільгу із земельного податку

Перевірки, штрафи
11.09.2026
Планові та позапланові податкові перевірки– 2026: строки для різних платників
Тривалість перевірок залежить від типу платника податків: для великих платників встановлено до 30 днів, для малого бізнесу – до 10 днів, а для фізичних осіб-підприємців – до 5 днів, з можливістю продовження за рішенням керівника податкового органу. Позапланові перевірки також мають обмеження за строками та проводяться за певних умов, встановлених ПКУ

ЗЕД
11.09.2026
Валютний нагляд за ЗЕД-контрактами з фізособами-нерезидентами: коли обов’язковий у 2026 року
Якщо такі відносини за своєю сутністю є господарською діяльністю, та оформлені зовнішньоекономічним договором відповідно до якого проводяться операції з експорту та імпорту товарів, що передбачають розрахунки в грошовій формі (уключаючи розрахунки резидента з нерезидентом на території України), та здійснюються через уповноважений банк, то такі операції підпадають під валютний нагляд, який здійснює уповноважений банк

Звільнення, скорочення
11.09.2026
ВС: навіть незаконне звільнення не гарантує поновлення через пропуск строку
Верховний Суд розглянув спір про звільнення працівника в умовах воєнного стану та звернув увагу на вирішальне значення строку звернення до суду. У справі суди встановили порушення з боку роботодавця під час звільнення, однак працівник звернувся з позовом через кілька місяців після отримання копії наказу та не довів поважних причин пропуску місячного строку. У результаті поновити його на роботі не вдалося, а вимога про стягнення середнього заробітку як похідна від поновлення також не була задоволена

Лікарняні та декретні
11.09.2026
Два лікарняні після прийняття на роботу: як розрахувати виплати у 2026 році
Працівника прийняли на роботу 22 липня 2026 року. Він пішов на лікарняний 29.07 по 05.08. Через кілька днів знову пішов на лікарняний 18.08–09.09. Який період і як порахувати лікарняні за серпень-вересень? Оклад 15000 грн

Заробітна плата
11.09.2026
Мінфін представив профспілкам проєкт Держбюджету-2027: мінзарплата – 9546 грн
Профспілки закликають переглянути закладені у проєкті Держбюджету-2027 соціальні стандарти, вважаючи передбачені показники недостатніми для покриття реальної вартості життя. Під час онлайн-зустрічі з Мінфіном профспілкова сторона зазначила, що заплановані мінімальна зарплата 9546 грн та прожитковий мінімум для працездатних осіб 3691 грн не відповідають фактичним потребам населення. Натомість профспілки пропонують встановити прожитковий мінімум на рівні 11 989 грн, а мінімальну зарплату – не нижче 15 120 грн, орієнтуючись на 50% прогнозної середньомісячної зарплати

Військовий облік
11.09.2026
Досягли 60 років: реєстр «Оберіг» щодня виключатиме з ВО автоматично з 11 вересня
Реєстр «Оберіг» щодня перевірятиме дату народження та військове звання і за наявності відповідних підстав оновлюватиме статус. Для більшості військовозобов’язаних граничний вік становить 60 років, а для осіб вищого офіцерського складу – 65 років. Після виключення відстрочка або бронювання, якщо вони були, скасовуються автоматично, а новий статус можна буде побачити в «Резерв+»

Державний нагляд
11.09.2026
ПФУ вимагатиме повернення лікарняних з 11 вересня по-новому: новий Порядок від 04.08.2026 №31-1 вже чинний
Пенсійний фонд України затвердив постановою від 04.08.2026 №31-1 новий порядок взаємодії з медичними закладами та ФОП у разі виявлення необґрунтованих лікарняних. Документ визначає механізм надсилання повідомлень про порушення та вимог про компенсацію виплачених коштів. Також встановлюються чіткі строки реагування та відповідальність за невиконання таких вимог. Розглянемо, як саме діятиме новий порядок і які ризики він створює для бізнесу та медиків

Особи з інвалідністю
11.09.2026
Мінфін затвердив нову форму звіту про внесок на підтримку працевлаштування осіб з інвалідністю: наказ від 25.08.2026 №453
Мінфін затвердив нову форму Звіту про нарахування, обчислення та сплату внеску на підтримку працевлаштування осіб з інвалідністю. Звіти про нарахування, обчислення та сплату внеску на підтримку працевлаштування осіб з інвалідністю за звітні періоди 2026 року, граничні строки подання яких настали до набрання чинності цим наказом, подаються протягом 40 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного кварталу, в якому цей наказ набрав чинності







