Податок на майно
04.12.2025
Як уникнути податків при купівлі землі у фізособи
Продаж земельної ділянки фізичною особою юридичній – операція, яка потребує ретельного планування з точки зору оподаткування. Від кількості проданих об'єктів протягом року, терміну перебування у власності та площі ділянки залежить, чи доведеться сплачувати ПДФО та військовий збір. У цьому матеріалі розберемо всі нюанси, які допоможуть уникнути неприємних сюрпризів при укладенні договору купівлі-продажу
- Умови застосування пільги при продажу земельної ділянки
- Оподаткування при продажу другої земельної ділянки протягом року
- Оподаткування третього та наступних об'єктів нерухомості
- Особливості оподаткування при перевищенні норм безоплатної передачі
- Порядок сплати податку та військового збору
- Висновки
Дохід фізособи від продажу земельної ділянки підлягає оподаткуванню ПДФО та військовим збором. Разом з тим Податковим кодексом України (далі – ПКУ) передбачено умови, за яких такий дохід не оподатковується.
Про які умови йде мова?
Умови застосування пільги при продажу земельної ділянки
Не підлягає оподаткуванню дохід від продажу одного об’єкта нерухомості протягом звітного року, якщо таке майно перебувало у власності фізичної особи понад три роки. Ця умова не діє щодо успадкованої ділянки, тобто її можна продавати, не очікуючи трьох років.
Для застосування пільги має значення площа земельної ділянки. Вона не може перевищувати норми, яка вказана у статті 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) для безоплатної передачі. Наприклад, для особистого селянського господарства – до 2 гектарів, для будівництва та обслуговування житлового будинку – не більше 0,25 гектара.
Отже, пільга з податку та військового збору застосовується за умови одночасного виконання таких вимог:
- земельна ділянка продається у звітному році як перший об’єкт нерухомості;
- ділянка перебуває у власності фізичної особи понад три роки;
- площа не перевищує норми безоплатної передачі відповідно до ЗКУ.
Якщо ці умови не виконано, то весь дохід від продажу земельної ділянки оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором. І якщо покупцем є юридична особа, то вона виступає податковим агентом. Розглянемо це на прикладі окремих ситуацій.
Оподаткування при продажу другої земельної ділянки протягом року
Якщо фізособа протягом року продає кілька земельних ділянок, то дохід від продажу другої ділянки оподатковується податком з доходів фізичних осіб за ставкою 5% та військовим збором за ставкою 5%.
Так само сплачується податок та військовий збір, якщо фізособа продає будинок разом із земельною ділянкою, на якій ця нерухомість знаходиться. У цій ситуації будинок і земельна ділянка – це різні об’єкти нерухомості. Тож дохід від продажу будинку може не оподатковуватися, а от дохід від продажу земельної ділянки вже є об’єктом оподаткування, адже земельна ділянка – це вже другий об’єкт, який продається протягом року. Тож податок і військовий збір доведеться сплатити.
Базою оподаткування при продажу земельної ділянки є ціна, вказана у договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості.
Оподаткування третього та наступних об'єктів нерухомості
А от якщо ділянка є вже третім об’єктом нерухомості з-поміж тих, які продані протягом календарного року, то податок сплачують за ставкою 18%, а військовий збір – 5%. У цьому випадку можна зменшити дохід від продажу земельної ділянки на суму документально підтверджених витрат на її придбання.
Щоб зробити це вже при оформленні договору купівлі-продажу ділянки, продавець, тобто фізична особа, повинна надати юридичній особі відповідні підтвердні документи. Це дозволить розрахувати податок та військовий збір з доходів за мінусом витрат. Тобто буде оподатковуватися не вся сума доходу, а сума доходу, зменшена на витрати.
Але для цього також доведеться подати річну декларацію про майновий стан і доходи за звітний рік разом із копіями документів, які підтверджують витрати на придбання ділянки. Зверніть увагу, що у такому випадку потрібно декларувати абсолютно всі доходи, отримані фізичною особою протягом року.
Особливості оподаткування при перевищенні норм безоплатної передачі
А як бути, якщо площа земельної ділянки перевищує норми безоплатної передачі, встановлені ЗКУ?
На жаль, у такому випадку податок та військовий збір потрібно сплачувати вже під час першого продажу. Ставка податку та збору – по 5%.
А всі наступні продажі земельних ділянок протягом календарного року призведуть до сплати податку за ставкою 18%. Ставка військового збору не змінюється, тобто 5%. У таких випадках суму доходу також можна зменшити на суму витрат на придбання ділянки.
Порядок сплати податку та військового збору
Тепер поговоримо про порядок сплати податку та збору. ПКУ передбачено, що юридична особа, яка купує ділянку у фізичної особи, є податковим агентом і повинна нарахувати, утримати та перерахувати податок та збір до бюджету.
Слід врахувати, що податки мають бути сплачені до нотаріального посвідчення договору, адже нотаріус посвідчить договір лише за наявності документа про сплату податку та збору. Зверніть увагу, що податківці наполягають на тому, що саме юридична особа зобов'язана сплатити до бюджету податок і збір за рахунок суми доходу, нарахованого фізособі за договором купівлі-продажу земельної ділянки
Юрособа як податковий агент сплачує податок на доходи фізичних осіб, утриманий з доходів продавця земельної ділянки, до бюджету за своїм місцезнаходженням. Військовий збір сплачується до державного бюджету.
Юридична особа як податковий агент також відображає дохід фізособи у додатку 4ДФ Податкового розрахунку з ознакою доходу «104». Також слід вказати суму утриманого податку на доходи фізичних осіб та військового збору.
Висновки
- Дохід фізособи не оподатковується, якщо земельна ділянка продається у звітному році як перший об’єкт нерухомості, перебуває у власності фізичної особи понад три роки та площа ділянки не перевищує норми безоплатної передачі відповідно до ЗКУ.
- Якщо фізособа протягом року продає декілька земельних ділянок, то дохід від продажу другої ділянки оподатковується податком з доходів фізичних осіб за ставкою 5%та військовим збором за ставкою 5%.
- Саме юридична особа зобов'язана сплатити до бюджету податок і збір за рахунок суми доходу, нарахованого фізособі за договором купівлі-продажу земельної ділянки.
Шаблони та зразки документів:
Податкова декларація про майновий стан і доходи
Читайте більше:
Квартальний Податковий розрахунок: для кого (не)повертається
Приклади заповнення 4ДФ щомісячного Податкового розрахунку
Місячний Податковий розрахунок з ПДФО, ЄСВ та військового збору: як заповнити
Декларація про майновий стан і доходи для ФОП на загальній системі оподаткування
Придбали або орендували земельну ділянку протягом року: як подати декларацію з плати за землю
Продаж землі або закінчення договору оренди протягом року: як подати уточнюючу земельну декларацію
Військовий облік
26.10.2026
Воєнний стан і загальну мобілізацію продовжено до 29 січня 2027 року: Закони підписано Президентом
Президент вніс до Верховної Ради законопроєкти про продовження воєнного стану та загальної мобілізації ще на 90 днів – до 29 січня 2027 року. ВРУ проголосувала за продовження воєнного стану та загальної мобілізації загалом і в цілому і вже 26 жовтня закону були підписані Президентом

Особи з інвалідністю
26.10.2026
Чи сплачують представництва іноземних компаній внесок за недотримання нормативу працевлаштування осіб з інвалідністю: роз’яснення ДПС
ДПС України надала індивідуальну податкову консультацію щодо того, чи є відокремлені підрозділи іноземних компаній (представництва), які не мають статусу юридичної особи, платниками внеску на підтримку працевлаштування осіб з інвалідністю згідно з оновленими нормами Закону України від 21.03.1991 № 875-ХІІ (із змінами, внесеними Законом від 15.01.2025 № 4219-IX)

ПДВ
26.10.2026
Податкові накладні автостанції: правила складання у 2026 році
Оподаткування ПДВ у сфері перевезень через автостанції має свої особливості. Автостанція оподатковує лише автостанційний збір та плату за послуги з попереднього продажу квитків, тоді як вартість проїзду перераховується перевізнику і не включається до бази ПДВ автостанції. Перевізник складає податкову накладну на повну вартість послуг перевезення, зазначаючи «Неплатник» у графі покупця та умовний ІПН «100000000000»

Створення суб'єкта, зміни
26.10.2026
Повернення землі засновнику при зменшенні статутного капіталу: нове роз’яснення ДПС для єдиноподатників
ДПС України розглянула звернення товариства з обмеженою відповідальністю (платника єдиного податку третьої групи) щодо податкових наслідків зменшення статутного капіталу шляхом передачі земельних ділянок єдиному учаснику-резиденту. Учасник планує отримати назад частину землі за балансовою вартістю, хоча її ринкова вартість на момент повернення є вищою за первісний внесок

Цільове фінансування
26.10.2026
Зимова підтримка 2026 – 19 400 грн допомоги: подавайте заяви до 30 жовтня 2026 року
Українці, які проживають на територіях активних бойових дій або в межах 50 км від фронту чи держкордону, зможуть отримати 19 400 грн зимової допомоги. Виплата передбачена для вразливих категорій населення, зокрема пенсіонерів, людей з інвалідністю, ВПО, багатодітних та одиноких батьків, а цього року програму поширять і на мешканців багатоквартирних будинків. Прийом заявок з 1 вересня до 30 жовтня 2026 року, а подавати їх залежно від переліку громади потрібно через ПФУ, ЦНАП або орган місцевого самоврядування

Пенсія, соцпільги
26.10.2026
«Пакунок школяра»: заяви на виплату 5000 грн приймають до 1 листопада 2026 року
Батьки та законні представники першокласників ще можуть подати заяву на отримання одноразової грошової допомоги «Пакунок школяра» у розмірі 5000 грн. Прийом заяв триватиме до 1 листопада 2026 року

ПДВ
26.10.2026
Порядок оподатковування ПДВ операцій з надання послуг з гарантійного ремонту товару
При здійсненні платником податку операції з повернення (передачі) власнику (споживачу) товару після проведення гарантійного ремонту об’єкта оподаткування ПДВ не виникає, а тому, обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ у такого платника за вказаною операцією відсутній. При цьому, операції платника податку з надання послуг із проведення гарантійного ремонту товарів є об’єктом оподаткування ПДВ. База оподаткування таких операцій визначається виходячи із вартості таких послуг, які оплачуються виробником товарів, щодо яких проводився гарантійний ремонт

Бронювання, критичність
26.10.2026
Чи перестануть враховувати працівників з відстрочками при бронюванні: що робити роботодавцям
Уряд фіналізував зміни до правил бронювання, однак питання врахування працівників з іншими підставами для відстрочки залишається важливим для роботодавців. Раніше в проєкті змін ішлося про те, що таких працівників можуть виключити з розрахунку квоти бронювання, що зменшило б кількість доступних броней. За останнім повідомленням прем’єр-міністра, в ухваленій редакції їх продовжать враховувати в квоті. Оскільки текст постанови ще не оприлюднений, підприємствам варто стежити за офіційними змінами та бути готовими переглянути розрахунок ліміту бронювання

Заробітна плата
26.10.2026
Зарплати держслужбовців хочуть обмежити 80000 грн на місяць: що пропонують у Держбюджеті-2027
У Держбюджеті-2027 пропонують обмежити зарплати держслужбовців сумою 80 000 грн на місяць. Відповідну правку №1003 до законопроєкту має представляти та відстоювати народний депутат Данило Гетманцев. Водночас Бюджетний комітет підтримав правку про підвищення зарплат військовим. Остаточні рішення залежатимуть від подальшого розгляду законопроєкту №16000 у Верховній Раді

Акцизний податок
26.10.2026
Запуск е-Акцизу перенесли на 1 липня 2027 року: що зміниться для бізнесу у роз'ясненні від ДПС
Запуск е-Акцизу перенесли з 1 листопада 2026 року на 1 липня 2027 року. До цієї дати бізнес матиме додатковий час для технічної підготовки, а електронна система працюватиме в тестовому режимі. Водночас виробникам, імпортерам і продавцям підакцизної продукції варто врахувати нові строки реєстрації в системі та підготуватися до переходу з паперових акцизних марок на електронне маркування

Робочий час, графіки роботи
26.10.2026
Норма тривалості робочого часу на 2026 рік
Законодавці планують 26.10.206 продовжити воєнний стан до 05:30 29 січня 2027. А отже час переглянути норму робочого часу. У статті ви знайдете таблиці із фінальними нормами робочого часу на 2026 рік. Користуйтеся оновленими показниками та фіксуйте їх у локальних документах

Ліцензії та дозволи
26.10.2026
Платник змінив місцезнаходження: до якого бюджету платити за ліцензію у 2026 році
У разі зміни місцезнаходження юридичної особи, місця проживання ФОП або місця здійснення оптової торгівлі пальним зі зміною адміністративного району змінюється й порядок зарахування плати за ліцензію до місцевого бюджету. Куди саме сплачувати кошти, залежить від виду ліцензії та наявності місць оптової торгівлі пальним. Також суб’єкт господарювання має протягом 30 календарних днів подати заяву про внесення змін до відомостей у відповідному реєстрі ліцензіатів

Відстрочки, ВЛК
26.10.2026
У Резерв+ відновлено оформлення окремих відстрочок: Міноборони
Міноборони повідомляє, що планові технічні роботи в системах Мін’юсту завершено. У Резерв+ знову доступне оформлення відстрочок, пов’язаних із наявністю дітей, доглядом за близькими та статусом родини захисника чи захисниці

Відпустка, відпускні
26.10.2026
Відпустки пільговим категоріям працівників: тривалість і умови надання
Окремі категорії працівників мають право на пільги під час надання відпусток: подовжену щорічну відпустку, додаткові оплачувані дні відпочинку або відпустку без збереження зарплати. Такі гарантії передбачені Законом України «Про відпустки» та залежать від статусу працівника, сімейних обставин і наявності дітей. Розглянемо, хто може скористатися пільгами та на яку тривалість відпустки має право

Зміни у законодавстві
26.10.2026
Конкурси повертаються – закон ухвалено у ІІ читанні: як зміниться держслужба
В Україні відновлюють конкурсні процедури для вступу на державну службу та службу в органах місцевого самоврядування. Законопроєкт №13478-1, ухвалений Верховною Радою у другому читанні 26 жовтня 2026 року, передбачає нові правила конкурсного відбору, запровадження внутрішніх конкурсів і обмеження строків перебування на посадах, на які призначили без конкурсу під час воєнного стану. Також змінюються строки подання документів, оприлюднення кадрових рішень і вимоги до професійного добору держслужбовців

Особи з інвалідністю
26.10.2026
Медзаклади, перевірте норматив 2%! Офіційна позиція Мінсоцполітики!
Для закладів охорони здоров'я Закон №875 передбачає спеціальний норматив працевлаштування осіб з інвалідністю – 2%. Але чи означає це, що медзаклад із середньообліковою кількістю штатних працівників від 8 до 25 осіб за квартал може мати нульовий норматив?

Інше
26.10.2026
Повідомлення до ДПС про втрату документів через воєнні дії: чи обов'язково подавати та ризики перевірки
Чи обов'язково подавати в податкову повідомлення про втрату та пошкодження документів, внаслідок воєнних дій ст. 44.5 ПКУ (через 5 днів, потім акт, висновки комісії через 10 днів). ТОВ на єдиному податку, без ПДВ, КВЕД 68.20. Чи можливо краще відновлювати документи без сповіщення податкової? Та якщо вже подали, то чи буде це на контролі податкової, з подальшою можливою перевіркою, після закінчення строків відновлення документів?

ФОП
26.10.2026
ФОП іде з декрету в декрет: чи потрібно сплачувати ЄСВ за себе для отримання декретних
ФОП іде з декрету в декрет, за себе ЄСВ не сплачувала – користувалась пільгою. Проте 3 місяці перед відкриттям лікарняного та в місяць лікарняного ЄСВ було сплачено. Після надання заяви-розрахунку, ПФ відхилив її та надав відповідь, що місяці, в які ЄСВ було сплачено фондом як роботодавцем – виключаються із розрахунку, в тому числі й ті, де ФОП сплачувала внески за себе сама. Не можу зрозуміти, платити ЄСВ ФОПу за себе, чи ні, враховуються ці суми в розрахунок? Як діяти правильно?

Пільги
26.10.2026
Допомога на енергонезалежність: Кабмін змінив правила отримання та використання коштів
Кабмін постановою від 23 жовтня 2026 року №1323 спростив механізм отримання та використання допомоги на енергонезалежність для ФОПів і малого бізнесу. Відтепер кошти перераховуватимуть не обов’язково на Дія.Картку, а на спеціальний поточний рахунок у банку за IBAN. Також скасовано перелік МСС-кодів, за якими дозволялося витрачати допомогу: оплатити енергообладнання, його монтаж, підключення чи налаштування можна буде безпосередньо з рахунку постачальнику або підряднику на підставі підтвердних документів. Водночас уточнено, які саме ФОПи та юридичні особи можуть отримати допомогу

Пенсія, соцпільги
26.10.2026
Дострокова пенсія для учасників бойових дій: вік виходу та вимоги до стажу
Учасники бойових дій мають право на дострокову пенсію за віком: чоловіки – після досягнення 55 років за наявності щонайменше 25 років страхового стажу, жінки – з 50 років за стажу не менше 20 років. Таку пенсію можуть призначити незалежно від того, чи продовжує людина працювати або проходити військову службу. Також законодавство передбачає право на достроковий вихід на пенсію для окремих категорій членів сімей загиблих захисників


