Топ-3 помилки в договорах оренди: на що звернути увагу при укладенні договору

Договір оренди здається одним із найпростіших документів у бізнесі, проте саме під час його укладення підприємці часто припускаються помилок, які можуть коштувати значних фінансових втрат або навіть призвести до визнання договору недійсним. Символічна орендна плата, відсутність нотаріального посвідчення чи неправильно визначений об’єкт оренди здатні створити серйозні юридичні ризики. Додаткову небезпеку становить і автоматичне поновлення договору, про яке багато хто дізнається вже після виникнення спору

1

21


Помилка №1: ціна оренди «з неба» або безкоштовна оренда


Поширена практика: сторони домовляються про реальну суму усно, а в договорі ставлять 1 гривню або 50 гривень за квадратний метр – просто щоб формально щось було. Виглядає як зручне рішення, але насправді це порушення.


Кожна міська або сільська рада встановлює мінімальну ціну оренди нерухомості в межах своєї громади. Ціна в договорі не може бути нижчою за цей мінімум – це вимога законодавства, а не рекомендація. Ставити символічну суму «для галочки» означає ризикувати визнанням договору недійсним або донарахуванням з боку контролюючих органів.


Окремий випадок ідея підписати договір оренди з нульовою вартістю, тобто безкоштовно. Це теж неправильно. Безоплатне надання майна в користування це зовсім інший вид договору. Відповідно до ст. 762 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ), плата є обов’язковою умовою договору найму (оренди). Якщо ви хочете дозволити комусь безкоштовно користуватися майном підписуйте договір позички, а не оренди. Це різні правові конструкції з різними наслідками.


Помилка №2: довгостроковий договір без нотаріального посвідчення


Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (або їх окремої частини), укладений на строк три роки і більше, підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. А якщо нотаріального посвідчення немає там, де воно обов’язкове – договір є нікчемним відповідно до ст. 220 ЦКУ, тобто не породжує жодних правових наслідків (ч. 2 ст. 793 ЦКУ).


Помилка №3: удаваний об’єкт оренди


Це менш очевидна, але дуже небезпечна помилка. Деколи підприємці намагаються оминути складну процедуру оренди земельної ділянки – наприклад, державної або комунальної – і замість цього оформляють договір оренди «асфальтованого майданчика» або «елементів благоустрою».


Верховний Суд у постанові у справі №906/377/25 чітко зазначив:

такий підхід може бути кваліфікований як удаваний правочин відповідно до ст. 235 ЦКУ – тобто правочин, укладений для приховання іншого правочину. Якщо суд встановить, що реальною метою була оренда землі, а не майданчика – договір буде визнано недійсним або нікчемним. Причому саме через відсутність у орендодавця повноважень здавати землю.

Важливо: якщо майданчик має інвентарний номер, оціночну вартість і перебуває на балансі як окрема споруда – він може бути самостійним об’єктом оренди. Але якщо мета – використовувати саме земельну ділянку, договір має укладатися щодо землі відповідно до Земельного кодексу України.


Автоматична пролонгація договір «вічний» без вашого відома


Більшість підприємців не знають про одне правило, яке може їх неприємно здивувати. Якщо після закінчення строку договору орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець не заперечує протягом місяця – договір вважається автоматично поновленим на той самий строк.


Що робити орендодавцю:


  1. надіслати орендарю письмове повідомлення про припинення договору до закінчення строку – краще за місяць до дати завершення.


Що робити орендарю:


  1. наполягати на підписанні акта приймання-передачі майна при виїзді. Без акта – ризик подвійної оплати навіть якщо ви фактично вже давно звільнили приміщення.
Щоб повністю розірвати договір і виключити ризик автоматичної пролонгації – підписуйте додаткову угоду про розірвання договору з чітким формулюванням. Усна домовленість або просто припинення оплати – не достатньо

Джерело: Команда адвокатів Богдана Янківа


Читайте більше:


Чи діють ліміти площі для ФОП при передачі нерухомості за договором позички

ПН на оренду приміщення неплатником: заповнення + зразок

Чи може ФОП включити орендну плату за державну (комунальну) землю до витрат

Мінімальна орендна плата: чи зобов’язаний ФОП її застосовувати

ФОП-єдинник може здавати в оренду частину нежитлового приміщення площею до 900 кв. м.


Матеріали на сайті https://7eminar.ua можуть містити роз'яснення державних органів та погляди зовнішніх авторів. Їхній зміст не завжди збігається з позицією редакції. Кожна публікація відображає особисту думку автора. Редакція не редагує авторські тексти і не несе відповідальності за їх зміст.
1

21

1

1

3

289

2

3916

1

12

1

3

5

2558

1

11402

7

10742

4

763

3

26

2

3236

24

24140

3

16

4

475

4

35

4

79

1

16

1

21