
Помилка №1: ціна оренди «з неба» або безкоштовна оренда
Поширена практика: сторони домовляються про реальну суму усно, а в договорі ставлять 1 гривню або 50 гривень за квадратний метр – просто щоб формально щось було. Виглядає як зручне рішення, але насправді це порушення.
Кожна міська або сільська рада встановлює мінімальну ціну оренди нерухомості в межах своєї громади. Ціна в договорі не може бути нижчою за цей мінімум – це вимога законодавства, а не рекомендація. Ставити символічну суму «для галочки» означає ризикувати визнанням договору недійсним або донарахуванням з боку контролюючих органів.
Окремий випадок – ідея підписати договір оренди з нульовою вартістю, тобто безкоштовно. Це теж неправильно. Безоплатне надання майна в користування – це зовсім інший вид договору. Відповідно до ст. 762 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ), плата є обов’язковою умовою договору найму (оренди). Якщо ви хочете дозволити комусь безкоштовно користуватися майном – підписуйте договір позички, а не оренди. Це різні правові конструкції з різними наслідками.
Помилка №2: довгостроковий договір без нотаріального посвідчення
Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (або їх окремої частини), укладений на строк три роки і більше, підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. А якщо нотаріального посвідчення немає там, де воно обов’язкове – договір є нікчемним відповідно до ст. 220 ЦКУ, тобто не породжує жодних правових наслідків (ч. 2 ст. 793 ЦКУ).
Помилка №3: удаваний об’єкт оренди
Це менш очевидна, але дуже небезпечна помилка. Деколи підприємці намагаються оминути складну процедуру оренди земельної ділянки – наприклад, державної або комунальної – і замість цього оформляють договір оренди «асфальтованого майданчика» або «елементів благоустрою».
Верховний Суд у постанові у справі №906/377/25 чітко зазначив:
такий підхід може бути кваліфікований як удаваний правочин відповідно до ст. 235 ЦКУ – тобто правочин, укладений для приховання іншого правочину. Якщо суд встановить, що реальною метою була оренда землі, а не майданчика – договір буде визнано недійсним або нікчемним. Причому саме через відсутність у орендодавця повноважень здавати землю.
Важливо: якщо майданчик має інвентарний номер, оціночну вартість і перебуває на балансі як окрема споруда – він може бути самостійним об’єктом оренди. Але якщо мета – використовувати саме земельну ділянку, договір має укладатися щодо землі відповідно до Земельного кодексу України.
Автоматична пролонгація – договір «вічний» без вашого відома
Більшість підприємців не знають про одне правило, яке може їх неприємно здивувати. Якщо після закінчення строку договору орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець не заперечує протягом місяця – договір вважається автоматично поновленим на той самий строк.
Що робити орендодавцю:
- надіслати орендарю письмове повідомлення про припинення договору до закінчення строку – краще за місяць до дати завершення.
Що робити орендарю:
- наполягати на підписанні акта приймання-передачі майна при виїзді. Без акта – ризик подвійної оплати навіть якщо ви фактично вже давно звільнили приміщення.
Джерело: Команда адвокатів Богдана Янківа
Читайте більше:
Чи діють ліміти площі для ФОП при передачі нерухомості за договором позички
ПН на оренду приміщення неплатником: заповнення + зразок
Чи може ФОП включити орендну плату за державну (комунальну) землю до витрат
Мінімальна орендна плата: чи зобов’язаний ФОП її застосовувати
ФОП-єдинник може здавати в оренду частину нежитлового приміщення площею до 900 кв. м.



















