Придбали нерухомість? Право на оренду землі під нею теж треба зареєструвати

Верховний Суд висловив правову позицію, за якою, державна реєстрація переходу права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, іншу будівлю, споруду чи об`єкт незавершеного будівництва), розміщений на земельній ділянці, проводиться одночасно з державною реєстрацією переходу права користування земельною ділянкою (оренда, емфітевзис, суперфіцій)

Верховний Суд (далі – ВС) проаналізував вимоги ст. 377 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ), ст. 120 Земельного кодексу України та вказав, що:

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Таким чином, при набутті права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, іншу будівлю або споруду, об`єкт незавершеного будівництва) одночасно відбувається перехід права власності або права користування земельною ділянкою, на якій розміщений цей об`єкт.


Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта ст. 334 ЦКУ).


Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (абзац другий частини першої ст. 1 Закону України від 01.07.2004 №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», далі – Закон №1952)

Державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки (абзац 7 частини другої ст. 4 Закону №1952).

Правові питання переходу прав на земельну ділянку разом із набуттям права власності на нерухоме майно врегульовані статтею 316 Закону №1952. Зокрема, передбачено, що державна реєстрація переходу права власності на об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва, що розміщений на земельній ділянці будь-якої форми власності, яка перебувала у користуванні (на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію) відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, проводиться одночасно із державною реєстрацією переходу права користування такою земельною ділянкою від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до його набувача


Про перехід відповідного права, державний реєстратор зобов`язаний негайно повідомити орендодавця, особу, яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису, суперфіцію (якщо інформація про його місце проживання (місцезнаходження) міститься у Державному реєстрі прав) поштовим відправленням або електронною поштою.


Отже, державна реєстрація переходу права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, іншу будівлю, споруду чи об`єкт незавершеного будівництва), розміщений на земельній ділянці, проводиться одночасно з державною реєстрацією переходу права користування земельною ділянкою (оренда, емфітевзис, суперфіцій).


ВС вказав, що реєстрація речових прав на земельну ділянку проводиться державним реєстратором органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади, або нотаріусом:

якщо він посвідчував договір, що став підставою для виникнення або переходу права власності на об`єкт нерухомості.

З огляду на ст. 316 Закону №1952, державну реєстрацію права оренди земельної ділянки:

має здійснювати той самий суб`єкт, що реєстрував перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), що знаходиться на такій земельній ділянці.

Тобто, у разі, якщо нотаріус реєстрував перехід права власності на будівлю (наприклад, у рамках посвідчення договору купівлі-продажу), то він же має провести реєстрацію переходу права оренди земельної ділянки.

Закон №1952 не розділяє цих реєстраційних дій, тому державний реєстратор не має права продовжувати процедури, коли нотаріус вже виконав частину реєстраційних дій, пов`язаних з переходом прав на нерухомість.

З огляду на це, ВС дійшов висновку, що реєстрація похідних речових прав (оренди) проводиться одночасно з основним правом (правом власності), і ця дія належить до компетенції одного суб`єкта реєстрації.

Оскільки перехід до ТОВ (позивач у цій справі) права власності на будівлі зареєстрував приватний нотаріус, саме він мав зареєструвати похідне речове право (оренду земельної ділянки), а не державний реєстратор.

Джерело: постанова ВС від 30.01.2025 у справі №320/4798/23

Отримуйте щодня свіжі новини та корисні подарунки 🎁👇