Податок на нерухоме майно 2025

Платники податку на нерухомість

Платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі – податок на нерухомість), є фізичні та юридичні особи, в т. ч. нерезиденти, які є власниками житлової та/або нежитлової нерухомості.

Об’єкт і база оподаткування податком на нерухомість

Об'єктом оподаткування податком на нерухомість є об'єкт житлової та нежитлової нерухомості, у тому числі його частка (пп. 266.2.1 Податкового кодексу України; ПКУ).

До об’єктів житлової нерухомості належать будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки (пп. 14.1.129 ПКУ).

Об’єктами нежитлової нерухомості є будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду. У нежитловій нерухомості виділяють будівлі готельні, будівлі офісні, будівлі торговельні, гаражі, будівлі промислові та склади, інші будівлі тощо (пп. 14.1.129-1 ПКУ).

Об’єкти незавершеного будівництва не визначені ПКУ як об’єкти оподаткування податком на нерухоме майно (див. ЗІР, категорія 106.02; роз'яснення ГУ ДПС в Івано-Франківській обл.) Але, якщо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно такий об'єкт фігурує, наприклад як «житловий будинок» – навіть без комунікацій – податок за нього підлягає сплаті.

Увага! Податок нараховують навіть у разі, якщо нерухомість не використовують або здають в оренду

Базою оподаткування є загальна площа такого об'єкта. Її обчислюють на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об'єкт (пп. 266.3.3 ПКУ).

Податок на нерухомість потрібно платити за:

1. квартири площею понад 60 м²;
2. житлові будинки площею понад 120 м².

Якщо йдеться про різні типи об’єктів нерухомості, то їх сукупна площа має бути більше 180 м².

Важливо! Податок на нерухомість обчислюють лише з тієї частини площі, яка перевищує відповідні ліміти

Разом з тим не є базою оподаткування площа нерухомості, яка не перевищує:

1. 60 м² для квартири;
2. 120 м² для будинку;
3. 180 м² для об’єднаного типу нерухомості (і будинок, і квартира).

Зверніть увагу! Починаючи з 01.01.2023 податок на нерухоме майно не нараховують і не сплачують за об'єкти житлової та/або нежитлової нерухомості (їх частки), розташовані на територіях:

1) активних бойових дій, визначених у ч. 2 та 3 розд. І Переліку, затвердженого наказом Мінрозвитку від 28.02.2025 №376 (далі – Перелік №376);

2) тимчасово окупованих рф, визначених у розд. ІІ Переліку №376 (пп. 69.22 підрозд. 10 розд. XX ПКУ).

Пдаток на нерухоме майно не нараховують та не сплачують також за знищені об'єкти (їх частки) житлової та нежитлової нерухомості (п. 2 пп. 69.22 підрозд. 10 розд. XX ПКУ). Така пільга діє на період дії воєнного стану (див. ЗІР, категорія 106.02).

Не підлягає нарахуванню та сплаті податок на нерухоме майно, що сплачується на відповідній території щодо об'єктів, які внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України, зазнали незначних пошкоджень. Головна умова для такого послаблення – ухвалення відповідного рішення органом місцевого самоврядування для певного типу об'єктів нерухомого майна (пп. 69.22 підрозд. 10 розд. XX ПКУ). Тобто йдеться про об'єкти, які зазнали незначних пошкоджень, але придатні для проживання чи використання за цільовим призначенням і підлягають відновленню шляхом поточного ремонту.

Ознайомтеся із роз'ясненням ДПС «Пільга на плату за землю: з якого періоду не сплачується податок за ділянки в зоні бойових дій чи окупації».

На замітку! Інформацію про звільнення від оподаткування певного типу об'єктів нерухомого майна органи місцевого самоврядування, сільські, селищні, міські ради, військові адміністрації або військово-цивільні адміністрації зобов'язані щокварталу подавати до податкового органу за місцем розташування об'єкта нерухомого майна

Пільги із сплати податку на нерухомість

Пп. 266.2.2 ПКУ визначає перелік об'єктів нерухомості, на які не нараховують податок на нерухоме майно:

а) об'єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, а також організацій, створених ними в установленому порядку, що повністю утримуються за рахунок відповідного державного бюджету чи місцевого бюджету і є неприбутковими (їх спільній власності);

б) об'єкти житлової та нежитлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення;

в) будівлі дитячих будинків сімейного типу;

г) гуртожитки;

ґ) житлова нерухомість непридатна для проживання, у тому числі у зв'язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням органу місцевої влади;

д) об'єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям з інвалідністю, які виховують одинокі матері (батьки), але не більше одного такого об'єкта на дитину;

е) об'єкти нежитлової нерухомості, які використовують суб'єкти господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність у тимчасових спорудах для здійснення підприємницької діяльності та/або в малих архітектурних формах та на ринках;

є) будівлі промисловості, віднесені до класу «Промислові та складські будівлі» (код 125) Класифікатора будівель і споруд НК 018:2023 (далі – НК 018:2023), які використовують за призначенням у господарській діяльності суб'єктів господарювання, основна діяльність яких класифікується у секціях B–F КВЕД ДК 009:2010, та які не здають їх власники в оренду, лізинг, позичку;

ж) будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників (юридичних та фізичних осіб), віднесені до класу «Нежитлові сільськогосподарські будівлі» (код 1271) НК 018:2023, які використовують за призначенням у господарській діяльності суб'єктів господарювання та які не здають їх власники в оренду, лізинг, позичку;

з) об'єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності громадських об'єднань осіб з інвалідністю та їх підприємств;

и) об'єкти нерухомості, що перебувають у власності релігійних організацій, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, та використовуються виключно для забезпечення їхньої статутної діяльності, включаючи ті, в яких здійснюють діяльність засновані такими релігійними організаціями добродійні заклади (притулки, інтернати, лікарні тощо), крім об'єктів нерухомості, в яких здійснюють виробничу та/або господарську діяльність;

і) будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності та джерел фінансування, які використовують для надання освітніх послуг;

ї) об'єкти нежитлової нерухомості державних та комунальних дитячих санаторно-курортних закладів та закладів оздоровлення та відпочинку дітей, а також дитячих санаторно-курортних закладів та закладів оздоровлення і відпочинку дітей, що перебувають на балансі підприємств, установ та організацій, які є неприбутковими;

й) об'єкти нежитлової нерухомості державних та комунальних центрів олімпійської підготовки, шкіл вищої спортивної майстерності, центрів фізичного здоров'я населення, центрів з розвитку фізичної культури і спорту осіб з інвалідністю, дитячо-юнацьких спортивних шкіл, а також центрів олімпійської підготовки, шкіл вищої спортивної майстерності, дитячо-юнацьких спортивних шкіл і спортивних споруд всеукраїнських фізкультурно-спортивних товариств, їх місцевих осередків та відокремлених підрозділів, що є неприбутковими;

к) об'єкти нежитлової нерухомості баз олімпійської та паралімпійської підготовки;

л) об'єкти житлової нерухомості, які належать багатодітним або прийомним сім'ям, у яких виховують п'ять та більше дітей.

Важливо! Об'єкти нерухомості, які тимчасово не використовують через реконструкцію або простій, є об'єктами оподаткування

Крім того, органи місцевого самоврядування мають право встановлювати додаткові пільги з податку на нерухоме майно (пп. 266.4.2 ПКУ).

Ставка податку на нерухоме майно

Ставки податку для об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості визначають місцеві органи влади, у розмірі, який не перевищує 1,5% розміру мінімальної зарплати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 квадратний метр бази оподаткування (пп. 266.5.1 ПКУ).

Тож у 2024 році максимальна ставка за 1 кв. м складала не більше 106,50 грн (7100 грн × 1,5%), а у 2025-му – не більше 120 грн (8000 грн × 1,5%).

Якщо сільська, селищна, міська рада не прийняли рішення про встановлення ставок із податку на нерухоме майно, то податок справляють із застосуванням ставок, які діяли до 31 грудня року, що передує звітному бюджетному періоду.

На замітку! Інформація про ставки місцевих податків наведена на сайті ДПС за посиланням

За наявності об’єкта (об’єктів) житлової нерухомості, у тому числі його частки, що перебуває у власності платника податку, загальна площа якого перевищує 300 м² (для квартири) та/або 500 м² (для будинку), сума податку, розрахована відповідно до пп. «а»–«г» пп. 266.7.1 ПКУ, збільшується на 25 000 грн на рік за кожен такий об’єкт житлової нерухомості чи його частку (пп. 266.7.1-1 ПКУ).

Під час сплати податку слід керуватися наказом Мінфіну від 14.01.2011 №11 та затвердженою ним Класифікацією доходів бюджету з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки:

1. 18010100 «Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачений юридичними особами, які є власниками об’єктів житлової нерухомості»;
2. 18010200 «Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачений фізичними особами, які є власниками об’єктів житлової нерухомості»;
3. 18010300 «Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачений фізичними особами, які є власниками об’єктів нежитлової нерухомості»;
4. 18010400 «Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачений юридичними особами, які є власниками об’єктів нежитлової нерухомості».

Строки сплати податку на нерухомість

Юридичні особи сплачують податок на нерухоме майно за звітний рік (який розраховано ними в Декларації) щокварталу до 30 числа місяця, що наступає за звітним кварталом (пп. 266.10.1 ПКУ).

Тобто, граничний термін сплати податку на нерухоме майно – 29 число місяця, що наступає за звітним кварталом. Але якщо граничний строк сплати податку припадає на вихідний або святковий день, то останнім днем сплати податкового зобов’язання вважається операційний (банківський) день, що настає за вихідним або святковим днем (див. ЗІР, категорія 106.08).

Для зручності платників податків наведемо чіткі граничні строки сплати податку на нерухоме майно у 2025 році:

1. за I квартал – 29 квітня 2025 року;
2. за II квартал – 29 липня 2025 року;
3. за III квартал – 29 жовтня 2025 року;
4. за IV квартал – 29 січня 2026 року.

Порада! Скористайтеся статтею «Платіжна інструкція на сплату податків і ЄСВ: приклади заповнення»

Фізичні особи зобов’язані сплачувати податок на нерухоме майно протягом 60 днів із дня вручення їм податкового повідомлення-рішення (пп. «а» пп. 266.10.1 ПКУ).

Згідно з п. 42.2 ПКУ податкове повідомлення-рішення (ППР) вважається надісланим (врученим) фізичній особі, якщо його:

1. вручено їй особисто чи її представникові;
2. надіслано на адресу за місцем проживання або останнього відомого місцезнаходження фізичної особи з повідомленням про вручення. У разі, якщо пошта не може вручити платнику податків документ через відсутність за місцезнаходженням, його відмову прийняти документ, незнаходження фактичного місця розташування (місцезнаходження) платника податків або з інших причин, документ вважається врученим платнику податків у день, зазначений поштовою службою в повідомленні про вручення із зазначенням причини невручення;
3. надіслано контролюючим органом в Електронний кабінет у порядку, визначеному п. 42.4 ПКУ.

Згідно з п. 42.4 ПКУ ППР, надіслане контролюючим органом в Е-кабінет, вважається врученим платнику податків, якщо воно сформоване з дотриманням вимог законів України «Про електронні документи та електронний документообіг» від 22.05.2003 №851-IV та «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги» від 05.10.2017 № 2155-VIII та є доступним в електронному кабінеті. У такому випадку відмітка про вручення необов'язкова.

На замітку! ППР через Е-кабінет отримують платники податків, які пройшли електронну ідентифікацію онлайн в Е-кабінеті, можуть здійснювати листування з контролюючими органами засобами електронного зв’язку в електронній формі і надали згоду на таке листування (п. 42.4 ПКУ)

Датою вручення платнику податків документа є дата, зазначена у квитанції про доставку у текстовому форматі, що відправляється з Е-кабінету автоматично та свідчить про дату та час доставки документа платнику податків. У разі якщо доставка документа відбулася після 18 години, датою вручення документа платнику податків вважається наступний робочий день. Якщо доставка відбулася у вихідний чи святковий день, датою вручення документа платнику податків вважається перший робочий день, що настає за вихідним або святковим днем.

У разі неотримання контролюючим органом квитанції про доставку документа в Е-кабінет протягом двох робочих днів з дня його надіслання такий документ у паперовій формі на третій робочий день із дня відправлення з Е-кабінету надсилають за адресою (місцезнаходженням, податковою адресою) платника податків рекомендованим листом з повідомленням про вручення або особисто вручають платнику податків (його представнику). При цьому строк доставки документа в Е-кабінет, визначений абзацом п’ятим п. 42.4 ПКУ, не зараховують до строку надіслання документів, визначеного ПКУ.

За допомогою сервісу на вебпорталі ДПС «Рахунки для сплати платежів», платники податків можуть отримувати необхідну інформацію та уникати помилок при здійснення платежів (див. Інфографіку 1):

Інфографіка 1

Порада! Скористайтеся матеріалом «Сплата податків через Е–кабінет»

Не пропустити жоден дедлайн та уникнути штрафів за прострочки допоможе наш зручний сервіс «Календар бухгалтера». З ним отримаєте усю звітність та платежі в одному місці: на тиждень, місяць і навіть рік!

У поміч вам також Інфографіка 2.

Інфографіка 2

Розрахунок суми податку на нерухомість

Базовий податковий (звітний) період дорівнює календарному року (пп. 266.6.1 ПКУ).

Податок на нерухомість обчислюють лише з тієї частини площі, яка перевищує відповідні ліміти в 60 м², 120 м² та 180 м².

Щодо кількості об'єктів нерухомості у власності:

1. якщо є один об'єкт житлової нерухомості (одна квартира чи один будинок), то податок обчислюють на основі площі, зменшеної на 60 м² для квартири або 120 м² для будинку, та застосовують відповідну ставка податку;
2. якщо є кілька об'єктів одного типу (наприклад, кілька квартир або кілька будинків), то обчислення податку здійснюють на основі сумарної площі всіх цих об'єктів, зменшеної відповідно до ліміту площі для кожного типу;
3. якщо є об'єкти різних типів (квартира і будинок), то розрахунок податку відбувається на основі сумарної площі всіх цих об'єктів, зменшеної на загальний ліміт площі для комбінації квартир і будинків;
4. якщо є кілька об'єктів нерухомості, то податок розподіляють між ними пропорційно до площі кожного об'єкта.

Тобто сума податку на нерухомість буде залежати від кількості і типу ваших об'єктів та їх загальної площі після застосування знижок.

Юридичні особи здійснюють розрахунок податку за звітний рік у декларації з податку на нерухоме майно.

Докладно про порядок їх складання і нарахування податкових зобов’язань – у публікації «Податкова декларація з податку на нерухоме майно: заповнення і подання»

Фізособи самостійно не обчислюють суму податку. Розраховує суми податку з об'єкта/об'єктів нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, контролюючий орган за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості (пп. 266.7.1 ПКУ).

Причому контролюючий орган має право визначити суми податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за три звітні податкові роки. На цьому акцентують самі податківці (див. роз'яснення ГУ ДПС у Дніпропетровській обл.).

На прикладах розглянемо, як розраховувати податок на нерухоме майно.

Приклад 1. Якщо у власності людини є квартира площею 80 м², то податок їй нарахують лише на 20 квадратних метрів.

Важливо! Для розрахунку податку на житлову нерухомість враховують усю площу об’єкту, а не лише житлова.

Приклад 2. Якщо будинком площею 250 м² володіють порівну (за спільною частковою власністю) двоє людей, то кожному з них доведеться заплатити податок із «зайвих» 5 м², адже по 120 м² для кожного будуть пільговими.

Багато квартир мають кілька співвласників. Тому принцип нарахування різниться для спільної часткової та спільної сумісної власності. При спільній частковій власності кожен співвласник платить податок на нерухоме майно на належну йому частку. У свою чергу співвласники нерухомості, що є спільною сумісною власністю, без виділення часток в натурі, самостійно визначають, котра з цих осіб є платником податку на нерухоме майно (див. роз'яснення ГУ ДПС у Дніпропетровській обл.).

Тобто , лише, якщо певною житловою нерухомістю (наприклад, квартирою) у рівних частках володіють кілька осіб (наприклад, 4) і ці (4) частки рахуються в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як окремі об’єкти (за спільної часткової власності), тоді кожен з них платитиме за «зайві» квадрати (якщо такі будуть). Оскільки Податковим кодексом передбачена пільга на 60 квадратних метрів для кожного власника.

Якщо нерухомість не розділена в натурі і у Реєстрі рахується як один об’єкт, яким володіють кілька осіб (за спільної сумісної власності), тоді беруть загальну площу всіх квартир, але сплачуватиме податок за «зайві» квадрати спільної квартири один із власників за їх згодою. Фізособи – співвласники житлової нерухомості, яка перебуває у їх спільній сумісній власності, але не поділена в натурі, можуть повідомити орган ДПС про визначеного за їх згодою платника податку на нерухоме майно, звернувшись з письмовою заявою за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника житлової нерухомості (див. роз'яснення ГУ ДПС у Дніпропетровській обл).

Приклад 3. У власності людини дві квартири площею 30 м² та 40 м² і житловий будинок площею 90 м². У цьому разі податок нараховуватимуть на об’єкт оподаткування, який розраховують за такою формулою: 30 м² (площа першої квартири) + 40 м² (площа другої квартири) + 90 м² (площа будинку) – 180 м² (сума пільги для квартир та будинку) = – 20 м². Тож, якщо сума трьох об’єктів нерухомості не перевищує 180 м², то у цьому випадку податок не сплачують.

Увага! Якщо йдеться про нежитлове приміщення, то податок сплачують за кожен квадратний метр без пільг

У пригоді може стати відеоролик ДПС:

Відтак орган ДПС надсилає фізособі – власнику нерухомості податкове повідомлення-рішення (ППР) про сплату податку на нерухомість (абз. 1 пп. 266.7.2 ПКУ).

Таке ППР має містити інформацію про:

1. адресу місцезнаходження об'єкта житлової та/або нежитлової нерухомості;
2. площу об'єкта;
3. ставку податку;
4. надану фізособі пільгу зі сплати податку на нерухоме майно.

ППР податківці надсилають фізособам до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком). До прикладу, ППР із сумою податку за 2024 рік має бути надіслано до 1 липня 2025 року.

Фізичні особи можуть переглянути сформовані ППР щодо сум нарахованих їм податкових зобов'язань з податку на нерухоме майно в приватній частині Електронного кабінету. А саме: в меню «ЕК для громадян» / розділ «Загальна інформація про платника» / вкладка «Повідомлення про обов'язок сплатити суму грошового зобов'язання (ППР)».

А як бути, якщо податкова не врахувала пільгу, право на яку має фізособа? У такому разі фізособа має право звернутися з письмовою заявою до податкового органу за своєю податковою адресою для проведення звірки даних (пп. 266.7.3 ПКУ). Звірку можна проводити і в інших випадках, якщо фізособа не погоджується із нарахованою їй сумою податку.

Якщо податковий орган дійсно помилився під час нарахування податку, то протягом десяти робочих днів він проводить перерахунок суми податку і надсилає (вручає) фізособі нове ППР. Тоді попереднє ППР вважається скасованим (відкликаним).

Відповідальність за несвоєчасну сплату податку на нерухомість

У разі несплати податку (або несвоєчасної сплати) платнику загрожує штраф у розмірі:

1. 5% погашеної суми податкового боргу – у разі затримки до 30 календарних днів включно, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’язання;
2. 10% погашеної суми податкового боргу – у разі затримки більше 30 календарних днів, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’язання (п. 124.1 ПКУ).

Порада! Ознайомтеся також із матеріалами «Невчасна плата податків та ЄСВ або ж не на той рахунок: наслідки» та «Як повернути помилковий платіж та уникнути пені: офіційна інструкція ДПС»

Також після спливу 90 календарних днів, наступних за останнім днем граничного строку сплати податкового зобов’язання, починає нараховуватися пеня відповідно до пп. 129.1.3 ПКУ.

Джерело: 7eminar

Матеріали за темою:

Податкова декларація з податку на нерухоме майно: заповнення і подання

Податок за землю і нерухомість у 2025 році: зміни, платники, звітність

Платіжна інструкція на сплату податків і ЄСВ: приклади заповнення

Пільга на плату за землю: з якого періоду не сплачується податок за ділянки в зоні бойових дій чи окупації