Спільна сумісна власність: які правила діють при продажу квартири чи будинку в 2026 році

Спільна сумісна власність – одна з найпоширеніших форм володіння нерухомістю в Україні, і саме вона найчастіше ставить власників у глухий кут, коли доходить до продажу.

Квартира чи будинок належить двом або більше людям, але без чітко окреслених часток:

немає «моєї половини» та «вашої третини», є спільне майно цілком.

На практиці це означає, що продати таку нерухомість «в один клік» неможливо. Або потрібна згода всіх співвласників, або спершу доведеться юридично визначити частку.

Нещодавно особливості такого продажу роз’яснило Мін'юст, і нижче ми розбираємо їх по кроках – простою мовою, але з прив’язкою до конкретних норм.

Що таке спільна сумісна власність і звідки вона з’являється

Перш ніж говорити про продаж, варто зрозуміти сам режим власності. Спільна сумісна власність передбачає, що майно належить кільком особам разом, без виділення часток кожного з них. Стаття 368 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) окреслює дві базові підстави її виникнення, а ще одна випливає з законодавства про приватизацію.

1. Майно подружжя. Усе, що набуте чоловіком і дружиною за час шлюбу, вважається їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому, не має значення, на чиє ім’я оформлено квартиру і хто саме вносив гроші – цей підхід закріплений у постанові Пленуму Верховного Суду України від 21.12.2007 №11. Важливий нюанс: розірвання шлюбу саме по собі не припиняє права спільної сумісної власності на нажите за роки шлюбу (стаття 68 Сімейного кодексу України, далі – СК). Колишнє подружжя і далі залишається співвласниками, доки майно не поділене.
2. Майно членів сім’ї. Якщо нерухомість набута спільною працею та за спільні кошти людей, які живуть однією сім’єю, вона теж є спільною сумісною – якщо письмовий договір не передбачає іншого. Сім’ю тут складають особи, які спільно проживають, пов’язані спільним побутом і мають взаємні права та обов’язки (стаття 3 СК).
3. Приватизоване житло. Окрема підстава закладена у частині 2 статті 8 Закону України від 19.06.1992 №2482-XII «Про приватизацію державного житлового фонду» – саме тому квартири, приватизовані на кількох членів родини, часто опиняються у такому режимі.

Кожна з цих підстав веде до однієї й тієї ж практичної точки:

розпоряджатися майном поодинці власник не може, бо юридично «свого» в нього поки що немає. Це і визначає всю подальшу логіку продажу.

Продаж усієї квартири або будинку: чому без згоди не обійтися

Найпростіший на перший погляд сценарій – продати нерухомість цілком. Але саме тут діє головне правило:

розпорядитися спільним майном можна тільки за згодою всіх співвласників, якщо закон не встановлює інакше. Жоден з них не має права діяти за спинами решти.

Коли йдеться про нерухомість, ця згода має цілком конкретну форму. Оскільки договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню, згода співвласників теж повинна бути письмовою та нотаріально посвідченою (стаття 369 ЦКУ).

Сам правочин підписують усі співвласники – або уповноважені ними особи. До речі, законодавство дозволяє делегувати:

співвласники можуть доручити одному з них вести всю угоду від їхнього імені.

Особлива увага – до подружжя. Якщо документ про право власності оформлений лише на чоловіка або лише на дружину, нотаріус усе одно зажадає письмову згоду другого з подружжя, а справжність його підпису на заяві має бути нотаріально засвідчена. Це прямо передбачено Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (наказ Мін’юсту від 22.02.2012 №296/5). Тобто формальне оформлення на одну людину не робить її одноосібним господарем – другий з подружжя нікуди не зникає.

Що буде, якщо проігнорувати ці вимоги?

Правочин, який один зі співвласників уклав без потрібних повноважень, інший співвласник може оскаржити, і суд визнає його недійсним за відповідним позовом. Для покупця це прямий ризик втратити і житло, і час, тож перевірка повного складу співвласників – не формальність, а захист угоди.

Продаж частки: коли згоди всіх немає

Реальність часто інша: один співвласник хоче продати, а решта – ні. У такому разі продати «всю квартиру» не вдасться, але вихід є – продати свою частку. Щоправда, не одразу. Спершу цю частку потрібно юридично оформити: визначити її, виділити в натурі або встановити порядок користування майном.

Це не забаганка, а вимога закону. Стаття 67 СК прямо вказує: чоловік або дружина можуть укласти щодо своєї частки договір купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання чи застави лише після того, як цю частку визначено та виділено в натурі або визначено порядок користування майном. До цього моменту продавати фактично нічого – частка існує лише абстрактно.

Як визначити частку

Логічне перше питання – звідки взагалі береться ця частка. Закон дає кілька шляхів, і за всіма веде до нотаріуса або до суду.

1. Спільна заява до нотаріуса. Співвласники можуть звернутися до державного чи приватного нотаріуса і отримати свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя (чи колишнього подружжя) на підставі спільної заяви – це передбачено статтею 70 Закону України від 02.09.1993 № 3425-XII «Про нотаріат» (далі – Закон №3425).
2. Окрема ситуація – смерть одного з подружжя. Тоді свідоцтво про право власності на частку видається нотаріусом за письмовою заявою того з подружжя, хто лишився живим, з подальшим повідомленням спадкоємців, які прийняли спадщину. Таке свідоцтво може бути видане на половину спільного майна (стаття 71 Закону №3425).
3. Судовий порядок. Якщо домовитися мирно не виходить, питання визначення частки вирішують через суд.

Щойно частку визначено, відбувається ключова юридична трансформація:

спільна сумісна власність перетворюється на спільну часткову. Саме з цього моменту у власника з’являється «своє», чим він і може розпоряджатися далі.

Переважне право інших співвласників

Перетворення на часткову власність відчиняє двері до продажу, але не робить його повністю вільним. Тепер співвласник справді може самостійно розпорядитися своєю часткою, і згода інших на це йому не потрібна (стаття 361 ЦКУ). Однак з’являється інший обов’язок – письмово повідомити решту співвласників про намір продати.

Причина – у переважному праві купівлі. Стаття 362 ЦКУ дає іншим співвласникам право першочергово викупити частку за тією ціною, яку оголошено для продажу, та на інших рівних умовах (виняток – продаж із публічних торгів).

Працює це так:

продавець письмово повідомляє співвласників, і якщо вони відмовилися або протягом одного місяця від дня отримання повідомлення не скористалися своїм правом, частку можна продавати сторонній особі. А якщо охочих купити серед співвласників виявилося кілька – право вибору покупця належить продавцеві.

Пропустити цей етап не можна:

1. він захищає інтереси решти власників і водночас убезпечує саму угоду від подальшого оскарження.

Виділ частки і поділ майна: у чому різниця

Поряд із визначенням частки закон оперує ще двома механізмами, які легко сплутати, – виділ і поділ. Верховний Суд (далі – ВС) окремо наголошував, що це різні правові інструменти, і плутати їх не варто. Різниця – у тому, для кого і наскільки припиняється спільна власність.

1. Виділ частки в натурі – це коли один співвласник «виходить» зі спільної власності й отримує конкретне майно. Право на такий виділ закріплене статтею 370 ЦКУ, а сама процедура відбувається в порядку статті 364. Для того, хто виділився, право спільної сумісної власності припиняється, і він набуває право власності на виділене майно (у визначених законом випадках воно підлягає державній реєстрації). При цьому, для решти співвласників відносини спільної часткової власності, як правило, зберігаються. Частки вважаються рівними, якщо домовленість, закон чи рішення суду не встановлюють іншого.
2. Поділ майна – це повне припинення спільної власності між усіма співвласниками (стаття 372 ЦКУ). Майно ділиться за домовленістю, частки вважаються рівними, і право спільної сумісної власності на нього припиняється повністю.
3. Межовий випадок. Коли майно належало лише двом співвласникам, виділ частки одного з них фактично означає поділ усього майна – на це прямо вказав ВС у постанові від 28.07.2021 у справі №310/7011/17.

Обидва механізми мають спільну формальну вимогу:

договір про виділ частки з нерухомого спільного майна, як і договір про його поділ, укладається в письмовій формі та нотаріально посвідчується. А якщо співвласники не дійшли згоди ні щодо виділу, ні щодо поділу – питання вирішується в суді. Вибір між цими шляхами залежить від того, чи хоче власник просто «забрати своє», чи розірвати спільну власність остаточно.

Окреме обмеження: опіка та піклування

Є категорія ситуацій, де навіть повна згода сторін не вирішує справу самостійно. Якщо власником майна є особа під опікою чи піклуванням, у дію вступає додатковий запобіжник на захист її інтересів.

Опікун не має права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти правочини щодо поділу або виділу нерухомого майна підопічного – це стосується також об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості та іншого цінного майна, зокрема транспортних засобів (стаття 71 ЦКУ).

Піклувальник, своєю чергою, може дати згоду на такі дії теж лише з дозволу органу опіки. Простими словами: коли в історії з’являється підопічний, будь-який поділ чи виділ без санкції органу опіки приречений, тож цей дозвіл потрібно отримати заздалегідь.

Висновок

Спільна сумісна власність побудована так, що жоден співвласник не є повноправним господарем майна сам по собі – і саме це визначає всі правила продажу. Продати квартиру чи будинок цілком можна лише за письмовою, нотаріально посвідченою згодою всіх співвласників.

Якщо ж згоди немає, дорога одна:

спершу визначити частку, виділити її в натурі або встановити порядок користування, після чого спільна сумісна власність стає частковою – і вже свою частку власник продає самостійно, але з обов’язковим повідомленням інших про їхнє переважне право купівлі.

Виділ і поділ – різні механізми з різними наслідками, обидва оформлюються нотаріально або через суд, а наявність підопічного додає окрему вимогу – дозвіл органу опіки. Через ці нюанси угоди зі спільним майном краще готувати разом із юристом: одна пропущена згода чи повідомлення здатні обернути продаж на судовий спір.

Джерело: команда адвоката Богдана Янківа

Читайте більше:

Службова записка про придбання основних засобів

Заміна дверей в орендованому офісі: ремонт чи поліпшення

Нові умови доступу до держмайна: хто зможе орендувати без аукціону

Знищення майна через пряме влучання: як оформити втрати правильно

ПДФО та військовий збір при купівлі нерухомості у фізособи: це витрати чи первісна вартість об'єкта