
ПДФО
13.04.2026
Продаж нерухомості за кордоном: що з ПДФО, військовим збором та пільгами
Дохід від продажу нерухомості за кордоном для резидентів України вважається іноземним і підлягає обов’язковому декларуванню. Такий дохід оподатковується за ставками 18% ПДФО та 5% військового збору без урахування витрат на придбання майна. Пільги, що діють для продажу нерухомості в Україні, на закордонні об’єкти не поширюються

У своїй ІПК №1310/ІПК/99-00-24-03-03 податківці надали роз’яснення щодо оподаткування доходу фізособи-резидента України від продажу нерухомості за кордоном. Розбираємо ключові моменти.
Чи потрібно декларувати закордонну нерухомість?
У декларації відображається не саме майно, а дохід від його продажу.
Тобто, якщо ви – резидент України, дохід від продажу нерухомості за кордоном вважається іноземним доходом (пп. 163.1.3 Податкового кодексу України, далі – ПКУ) і обов’язково включається до річної декларації.
Декларація подається до 1 травня наступного року за роком продажу, а податки сплачуються після подання декларації до 1 серпня.
Ставка податків
Дохід від продажу нерухомості за кордоном перераховується у гривню за курсом НБУ на дату отримання доходу, та оподатковується як іноземний дохід:
- 18% податок на доходи фізичних осіб (ПДФО),
- 5% військовий збір.
Чи можна врахувати витрати на придбання такого майна?
Податкова прямо зазначає, що витрати на купівлю нерухомості не враховуються. Тобто оподатковується весь дохід, а не прибуток.
Чи діє пільга (0% податків при володінні понад 3 роки)?
Пільга за ст. 172 ПКУ (про 0% при першому продажу і 3+ роках володіння) застосовується лише до нерухомості в Україні
на закордонну нерухомість не поширюється.
Чи можна зарахувати податки, сплачені за кордоном?
Можна зменшити суму ПДФО в Україні на суму податку, сплаченого за кордоном. Але для потрібна офіційна легалізована (або апостильована)довідка від податкового органу іншої країни,
про сплату податків в країні продажу майна.
Не підлягають зарахуванню:
- податки на приріст капіталу,
- податки на майно,
- інші непрямі податки.
Зверніть увагу: іноземний податок не можна зарахувати як військовий збір, тож він завжди сплачується в повному обсязі
Отже, продаж нерухомості за кордоном для резидента України завжди іноземний дохід, який підлягає декларуванню, оподатковується та не дає права врахувати витрати чи скористатися пільгами як в Україні.
Коментар адвоката Богдана Янківа
Позиція податкової є максимально фіскальною і, відверто кажучи, нелогічною з економічної точки зору.
Оподатковувати повну суму продажу без урахування витрат на придбання – це оподаткування не доходу, а обороту. Такий підхід аж ніяк не стимулює людей добровільно декларувати продаж нерухомості за кордоном.
Логічним було б принаймні дозволити відняти вартість придбання і сплачувати податок лише з чистого приросту вартості. Але поки що норма прописана саме так – і ІПК лише підтверджує жорстку позицію ДПС.
Джерело: Адвокати команди Богдана Янківа
Читайте більше:
Яку оціночну вартість нерухомого майна застосовувати для розрахунку ПДФО
Хто визначає черговість продажу об'єктів нерухомого майна
Куди перераховує ПДФО податковий агент за доходами нерухомого та рухомого майна
Чи оподатковується завдаток за договором купівлі-продажу нерухомого майна
Підприємство купило нерухомість у фізособи: хто сплачує ПДФО
Особливості придбання нерухомого майна фізичною особою у підприємства
✨ Новинка! Унікальний сервіс – АІ-Консультант для бухгалтера! Ознайомтесь із його можливостями вже зараз за посиланням
Матеріали на сайті https://7eminar.ua можуть містити роз’яснення державних органів та погляди зовнішніх авторів. Їхній зміст не завжди збігається з позицією редакції. Кожна публікація відображає особисту думку автора. Редакція не редагує авторські тексти і не несе відповідальності за їх зміст.
Готівкові кошти, розрахунки
20.08.2026
NovaPay запроваджує ліміти на перекази для ФОП з 1 вересня 2026 року
NovaPay приєднується до Меморандуму щодо прозорості ринку платіжних послуг. Оголошено про встановлення лімітів на перекази для деяких ФОП – платників єдиного податку 1-3 груп вже з 1 вересня 2026 року

Документообіг, первинні документи
20.08.2026
Чи потрібно друкувати електронні податкові звіти ФОП та юросіб у 2026
ФОП здає звіти через Електронний кабінет, а юрособа через МЕДок. Чи потрібно ФОП та юридичним особам роздруковувати звіти з Електронного кабінету та МЕДка? Чи можна взагалі не роздруковувати, так як їх в будь який момент можна роздрукувати?

Медицина
20.08.2026
Держаудитслужба вимагала від КНП повернути мільйони: що вдалось «відбити» через суд
Близько 20 млн грн мала відшкодувати лікарня за вимогою Держаудитслужби після ревізії фінансово-господарської діяльності. Контролери заявили про порушення під час виконання договорів із НСЗУ, виплат працівникам, списання продуктів та ремонту приміщень. Лікарня оскаржила вимогу в суді. Що вдалося скасувати – далі у новині

Особи з інвалідністю
20.08.2026
Працівнику підтверджують інвалідність повторно: не помиліться у виборі ставки ЄСВ
Дата повторного оцінювання інвалідності вказана у Витягу. Але чи означає це, що саме до цієї дати роботодавець завжди може нараховувати ЄСВ за ставкою 8,41%? Це не просто формальність: помилка з датою може означати донарахування ЄСВ за ставкою 22%. Саме з таким практичним питанням звернулося підприємство до ДПС

Робочий час, графіки роботи
20.08.2026
Чи буде вихідний 24 серпня – понеділок
Серпень 2026 року формально містить лише одне державне свято – День незалежності України 24 серпня. Водночас через продовження воєнного стану норми статті 73 КЗпП щодо святкових і неробочих днів не застосовуються. Це означає, що додаткового вихідного в цей день не передбачено, і він є звичайним робочим днем. Роботодавці можуть самостійно встановлювати додаткові дні відпочинку, але це не є обов’язком

Зміни у законодавстві
20.08.2026
Аудит за стандартами ЄС: Уряд схвалив зміни до законодавства про аудиторську діяльність
Кабмін схвалив законопроєкт щодо удосконалення законодавства у сфері аудиторської діяльності та його гармонізації з правом ЄС. Документ передбачає запровадження атестації аудиторів зі сталого розвитку, створення окремого розділу Реєстру аудиторів для надавачів таких послуг, застосування міжнародних стандартів та посилення контролю якості аудиту

ЄСВ
20.08.2026
ФОП зареєстрований у серпні, а на 2 групі з вересня: скільки ЄСВ сплачувати за 3 квартал
ФОП зареєструвався 12 серпня 2026 року, на 2 групі ЄП буде з 01.09.2026. В Дії є сповіщення про сплату ЄСВ повністю за весь 3 квартал - 5707,02 грн. Чи потрібно сплатити повний ЄСВ за місяць, в якому відбулась державна реєстрація ФОП, якщо доходу не було? Чи потрібно сплачувати за весь 3 квартал 2026? Яка сума ЄСВ до сплати?

Податкова та фінзвітність
20.08.2026
Уряд схвалив законопроєкт про запровадження в Україні звітності зі сталого розвитку
Кабмін схвалив законопроєкт про запровадження в Україні звітності зі сталого розвитку відповідно до стандартів ЄС. Великі підприємства з 2028 року мають розкривати інформацію про вплив діяльності на довкілля, працівників, права людини та боротьбу з корупцією. Також документ оновлює критерії поділу підприємств за розміром і передбачає перехід держпідприємств на МСФЗ

ПДВ
20.08.2026
У податковій накладній зазначено «ФОП»: чи виправляти для податкового кредиту покупця
Покупець вимагає у податковій накладній прибрати «ФОП» і залишити тільки прізвище, ім'я та по батькові, мотивуючи тим, що у свідоцтві платника ПДВ у мене вказано тільки ПІБ, без «ФОП», і що йому не зарахують кредит. Чи потрібно мені робити відповідне коригування і, якщо так, то як це зробити?

ФОП
20.08.2026
ФОП і валютний дохід: правила визнання, документи, Payoneer, Wise, PayPal
ФОП, який отримує оплату від нерезидентів в іноземній валюті, має правильно визначити момент виникнення доходу, курс для його перерахунку та підтвердити операцію документами. А якщо кошти надходять через Payoneer, Wise чи PayPal, виникають додаткові нюанси з їх оподаткуванням. Розберемо, коли визнавати валютний дохід ФОП, які документи потрібні та як працювати з міжнародними платіжними системами

Військовий облік
20.08.2026
Жінок з України в ЄС можуть попросити показати «Резерв+»: чому виникла така вимога
У деяких країнах Європейського Союзу під час оформлення тимчасового захисту українських громадян можуть попросити надати військово-обліковий документ, зокрема електронний документ із застосунку «Резерв+». Вимога пов’язана з новими правилами перевірки осіб, які звертаються за захистом, а не із запровадженням обов’язкового військового обліку для всіх українок за кордоном

Пенсія, соцпільги
20.08.2026
Стаж у Польщі для пенсії в Україні: чи врахують його для виходу на пенсію у 60 років
Страховий стаж, набутий під час офіційної роботи в Польщі, може бути врахований для визначення права на пенсію за віком в Україні. Для цього потрібно підтвердити польський стаж через формуляр PL-UA 6, який оформлює ZUS за запитом Пенсійного фонду України

Податкова та фінзвітність
20.08.2026
ФОП у 4ДФ: не показувати виплати, пояснювати розбіжності чи чекати запиту ДПС
Дохід задекларували, податки сплатили, а виплати іншим ФОПам показали у 4 ДФ: здавалося б, ви нічого не приховали. Але потім приходить запит від ДПС: «Поясніть розбіжність». І раптом податківці вже бачать не просто один рядок у 4ДФ, а починають складати пазл із декларацій, виплат, контрагентів та первинних документів. У статті розглянемо питання, як не перетворити одну невідповідність у 4ДФ на більші проблеми з податковою

Пільги
20.08.2026
Оформлення податкової знижки через портал Дія
Податкову знижку за витратами 2025 року можна оформити онлайн через портал «Дія» до кінця 2026 року. Сервіс автоматично підтягує дані ДПС, дозволяє зазначити витрати, завантажити підтвердні документи, вказати рахунок для повернення коштів та подати декларацію з КЕП

Кадрова робота
20.08.2026
Зміна директора на підприємстві: покроковий гайд
У матеріалі розглянуто порядок зміни директора на підприємстві у двох практичних ситуаціях: коли чинний керівник продовжує виконувати обов’язки, але змінює форму працевлаштування (з основного місця роботи на сумісництво чи навпаки), та коли призначається новий директор. Надаємо покроковий алгоритм дій для кожної ситуації, включаючи особливості оформлення документів, державної реєстрації, зміни ЕЦП та роботи з банками







