ПИТАННЯ:
Підприємство планує укласти договір оренди нежитлової нерухомості (1018 м2) з комунальним некомерційним підприємством за 1 грн. в місяць. Цікавить податковий облік у орендодавця.
Відразу скажемо, що згідно ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Тож, оскільки мова йде про здачу в оренду майна приватної форми власності, то розмір орендної сторони вправі погодити самостійно на будь-якому рівні. Інакше кажучи, якщо сторони домовилися про оренду майна за 1 грн (і це влаштовує обидві сторони), то такий варіант цілком в межах норми.
Тепер щодо оподаткування такої операції. І почнемо з податку на прибуток. Так, як орендарем, судячи із запитання, буде виступати резидент України, то в обліку з податку на прибуток таку операцію необхідно відображати суто за правилами бухобліку. Адже жодних спеціальних правил (в т.ч. податкових коригувань) щодо орендних операцій розділ III Податкового кодексу України (далі – ПКУ) наразі не містить. Тому як ця операція буде відображена у Підприємства в бухобліку, так вона вплине й на прибутковий облік (навіть, якщо Підприємство веде облік податкових різниць).
А в бухобліку доход від оренди в сумі 1 грн показують на субрахунку 713. Щоправда, якщо оренда – основний вид діяльності, то в такому разі застосовують субрахунок 703.
Відповідно для облікової рівноваги амортизацію, по об’єкту зданому в оренду, в бухобліку можна показувати на субрахунку 949 (або субрахунку 903 – якщо оренда основний вид діяльності підприємства).
Отже, визнані в такому разі в бухобліку доходи та витрати в складі загального фінрезультати впливатимуть й на об’єкт обкладення податком на прибуток.
Додатково хочемо звернути увагу на те, що коли у підприємства інші операційні витрати більші за інші операційні доходи, то вважають середнім ризиком і підставою для включення підприємства до плану-графіку перевірок (пп. 2 5 р. І Порядку формування плану-графіку перевірок, затвердженого наказом Мінфіну від 02.06.2015 №524).
Тепер щодо оподаткування такої операції ПДВ. Операції, власне, із передачі майна в оренду та повернення його з оренди не є об’єктом обкладення ПДВ (пп. 196.1.2 ПКУ).
Разом з тим, операції із нарахування орендної плати для цілей оподаткування прирівняно до операцій з постачання послуг (пп. 14.1.185 ПКУ). Тому орендодавець – платник ПДВ за датою «першої події» (отримання орендної плати чи надання орендної послуги) повинен нараховувати податкові зобов’язання з ПДВ за загальними правилами (п. 187.1 ПКУ).
Базою оподаткування в цьому разі буде виступати договірна вартість, але не нижче звичайних цін орендних послуг (п. 188.1 ПКУ).
Відповідно до пп. 14.1.71 ПКУ звичайною ціною вважають ціну товарів (робіт, послуг), визначену сторонами договору, якщо інше не встановлено ПКУ. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін.
Виходить, мінбазою для власних послуг (у даному разі – орендних) загалом має бути їхня договірна вартість, яка відповідає рівню ринкових цін на такі послуги.
Тому, через те, що в означеному разі мова йде про здачу в оренду приміщення по, очевидно, заниженій ціні, то Підприємству з метою мінімізації ризику донарахування ПДВ доречно самостійно промоніторити ринок з метою визначення звичайної (читай – ринкової) ціни подібної оренди (звичайно в співставних умовах). І відповідно складати на таку оренду дві податкові накладні: одну – на договірну вартість, яка складає 1 грн, другу – на перевищення ПДВ-мінбази над договірної вартістю орендної послуги з типом причини «15».
Позиція податкового органу з подібного питання викладена в наступній ІПК:
від 20.04.2018 №1734/6/99-99-15-03-02-15/ІПК
Отже, норми ПКУ (не враховуючи норми для окремих (специфічних) видів операцій): встановлюють, що база оподаткування ПДВ операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, що відповідають ринковим; визначають обов’язкові умови відповідності ціни поставки (договірної ціни) ринковій ціні, однією з яких є володіння сторонами достатньою інформацією про ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності – однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівняних економічних (комерційних) умовах; передбачають можливість доведення невідповідності договірної ціни рівню ринкових цін. Враховуючи викладене, у розумінні норм Кодексу звичайною ціною для здійснення розрахунку бази оподаткування ПДВ операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг є ціна, визначена зацікавленими сторонами у цивільно-правовому договорі, яка водночас повинна відповідати ринковій ціні (ціні, що склалася на ринку товарів/послуг). При з’ясуванні ринкових цін на послуги з передачі в найм (оренду) нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) необхідно враховувати: належність будівель та споруд до однакових класифікаційних типів (з урахуванням їх функціонального призначення) згідно з Державним класифікатором будівель; їх площу; місцезнаходження тощо. Для визначення ринкової ціни необхідно з’ясовувати джерела інформації про ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності – однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівнянних економічних (комерційних) умовах. У даному випадку, джерелом інформації про звичайну ціну можуть бути аналогічні ціни на оренду аналогічних приміщень у зазначеному торговельно-розважальному комплексі. Визначати ринкові ціни слід враховуючи дані цих джерел та обов’язково враховуючи ідентичність (спорідненість, порівнянність) об’єктів оренди. Відповідно до норм пункту 201.4 статті 201 ПКУ, платники податку у разі здійснення постачання товарів/послуг, база оподаткування яких, визначена відповідно до статей 188 і 189 ПКУ, перевищує фактичну ціну постачання таких товарів/послуг, можуть скласти не пізніше останнього дня місяця, в якому здійснено такі постачання, зведену податкову накладну з урахуванням сум податку, розрахованих виходячи з перевищення бази оподаткування над фактичною ціною, визначених окремо по кожній операції з постачання товарів/послуг. |
Джерело: Консалтингова компанія White Consulting
🎂Святкуємо 7EMINAR DAY разом! Даруємо найвигідніші ціни року та сюрпризи – лише раз на рік, не пропустіть!
