Податок на нерухомість за промислову будівлю: коли власник звільнений від сплати

1. Яка норма звільняє від податку
2. Умова 1. Клас будівлі саме «125»
3. Умова 2. Власником виступає юридична особа або громадянин із статусом ФОП
4. Умова 3. КВЕД власника має відповідати секціям B–F Класифікатора
5. Умова 4. Ніякої оренди, лізингу, позички чи інших (нерідко сумнівних) договорів про передачу будівлі в користування
6. Окремо про адміністративно-побутові приміщення
7. Що з ФОП
8. Чекліст: що зібрати власнику до початку звітного періоду
9. Якщо податкова вже нарахувала податок
10. Типові помилки власників
11. Коротко

Яка норма звільняє від податку

Підставою є підпункт «є» підпункту 266.2.2 пункту 266.2 статті 266 Податкового кодексу України (далі – ПКУ). Він виводить з-під оподаткування:

будівлі промисловості, віднесені до класу «Промислові та складські будівлі» (код 125) Класифікатора будівель і споруд НК 018:2023, що використовуються за призначенням у господарській діяльності суб'єктів господарювання, основна діяльність яких класифікується у секціях B–F КВЕД ДК 009:2010, та не здаються їх власниками в оренду, лізинг, позичку.

З цього формулювання випливають чотири обов'язкові умови. Якщо відсутня хоча б одна, то об'єкт стає оподатковуваним.

Умова 1. Клас будівлі саме «125»

Об'єкт має бути класифікований як «Промислові та складські будівлі» (код 125) за чинним Класифікатором НК 018:2023 (до 2024 року це була група 125 за ДК 018-2000). Клас фіксується в документах технічної інвентаризації та в Державному реєстрі речових прав, і саме звідти податкова бере дані для нарахування (реєстратори щоквартально передають відомості до ДПС). Крім даних з Реєстру речових прав на нерухоме майно та матеріалів технічної інвентаризації податківці можуть використовувати дані з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Дуже важливо! Якщо об'єкт зареєстрований давно за старою класифікацією або взагалі як нежитлова будівля без деталізації – це вже підстава для нарахування податку, незалежно від фактичного призначення споруди. Перевірте витяг з реєстру: код класифікатора має бути вказаний прямо. Виправляти це варто через технічного інвентаризатора та реєстратора заздалегідь, а не постфактум, після отримання ППР.

Умова 2. Власником виступає юридична особа або громадянин із статусом ФОП

Тому якщо ви придбали нерухомість у власність, використовували її у своїй господарській діяльності ФОП, а згодом припинили ФОП, така нерухомість стає об’єктом оподаткування. До речі, ще кілька років тому закон звільняв лише ту промислову нерухомість, яка була власністю виключно підприємства. Зараз фізичні особи-підприємці також можуть розраховувати на звільнення. Про це розповімо нижче.

Умова 3. КВЕД власника має відповідати секціям B–F Класифікатора

Основний вид діяльності власника (за даними ЄДР) має класифікуватися в одній із секцій B–F КВЕД ДК 009:2010:

1. B – добувна промисловість і розроблення кар'єрів;
2. C – переробна промисловість;
3. D – постачання електроенергії, газу, пари;
4. E – водопостачання, каналізація, поводження з відходами;
5. F – будівництво.

Торгівля (46, 47), надання нерухомості в оренду (68.20), готельно-ресторанний бізнес, послуги тощо до цього переліку не входять. Якщо основний КВЕД власника – оптова торгівля, а склад використовується «для власних потреб виробництва», формального критерію це не знімає і залишаються значні ризики нарахувань податку, адже основна діяльність за КВЕД не належить до секцій B–F, навіть за наявності реальних виробничих процесів. На підтвердження цього дивіться індивідуальну податкову консультацію ДПС від 06.04.2026 №2011/ІПК/99-00-04-01-04.

Умова 4. Ніякої оренди, лізингу, позички чи інших (нерідко сумнівних) договорів про передачу будівлі в користування

Будівля має використовуватися власником самостійно, за прямим призначенням, у власній господарській діяльності. Щойно об'єкт передається в оренду, лізинг чи безоплатне користування (позичку) іншій особі, – пільга втрачається.

Окремо про адміністративно-побутові приміщення

Навіть у складі промислового об'єкта офісні, конторські, побутові приміщення (кабінети адміністрації, роздягальні, їдальні для персоналу) на думку податківців не підпадають під пільгу і оподатковуються на загальних підставах, навіть якщо формально перебувають у тому самому будинку, що й цех. Це розмежування варто зробити самостійно, ще до перевірки, аби не отримати нарахування на весь об'єкт через недостатньо деталізовану технічну документацію. Для цього проаналізуйте свою документації відносно нерухомості, а саме – чи присвоєно окремий код (наприклад, клас 1220 «Будівлі офісні») якійсь частині приміщення.

Важливо! Саме такої позиції дотримуються податкові органи, хоча в реєстрі судових рішень можна знайти кілька прикладів протилежних висновків суду, зокрема у справі № 140/11737/24 з посиланням на практику Верховного Суду у справах №818/149/16 і №816/1434/18. Тож зважте власні ризики і готовність відстоювати свою позицію у судах

Що з ФОП

Окремо варто сказати про фізичних осіб-підприємців, бо тут була суттєва законодавча колізія.

До травня 2020 року у нормі підпункту «є» підпункту 266.2.2 пункту 266.2 статті 266 ПКУ йшлося про «промислові підприємства», а підприємство є юридичною особою за визначенням. На цій підставі Верховний Суд у 2018 році відмовив ФОП у пільзі: буквальне тлумачення тексту виключало фізичних осіб-підприємців, навіть якщо будівля використовувалася ними у власній промисловій діяльності.

Ситуація змінилася на межі 2019–2020 років одразу у двох площинах:

1. Верховний Суд у постанові від 17.02.2020 у справа № 820/3556/17 переглянув попередню позицію і визнав, що застосування пільги не залежить від того, є власник фізичною чи юридичною особою (з урахуванням виду діяльності), головне, щоб об'єкт та його використання відповідали критеріям.
2. Законом України від 16.01.2020 №466-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо вдосконалення адміністрування податків, усунення технічних та логічних неузгодженостей у податковому законодавстві» слово «підприємств» у тексті норми замінили на «суб'єктів господарювання». Зміна набула чинності з 23.05.2020.

Відтоді ФОП має рівні права на цю пільгу з юридичними особами за умови виконання всіх умов вище. Але саме тому податкові органи іноді ще й досі за інерцією ставляться прискіпливіше до статусу ФОП у власника промислової нерухомості, вимагаючи додаткових підтверджень промислового характеру діяльності. Власникам-ФОП варто закладати це в план документального супроводу заздалегідь.

Чекліст: що зібрати власнику до початку звітного періоду

1. Витяг з Державного реєстру речових прав із зазначенням класу об'єкта (код 125).
2. Витяг з ЄДР, що підтверджує основний КВЕД у секціях B–F.
3. Технічний паспорт / поверхові плани з розмежуванням промислової та адміністративно-побутової площі, якщо будівля змішаного призначення.
4. Документи фактичного використання: документи щодо виробничих процесів, договори на поставку сировини, акти виконаних робіт, накладні на випуск продукції, фотофіксація виробничого процесу саме на цій адресі тощо з урахуванням специфіки вашої діяльності.
5. Підтвердження відсутності оренди/лізингу/позички, договорів з іншою назвою, але які за своїм змістом є договорами про передачу об'єкта в платне або безоплатне користування іншій особі.
6. Бухгалтерські регістри, що показують рух активу як виробничого засобу, а не як об'єкта, що здається в найм.

Якщо податкова вже нарахувала податок

Порядок дій:

1. Пишіть заперечення на акт перевірки.
2. Не ігноруйте строк оскарження. Адміністративне оскарження ППР можливе впродовж 10 робочих днів з дня отримання ППР.Пропуск адміністративного строку не позбавляє права піти до суду. До того ж адміністративне оскарження не є обов’язковим, і ви можете одразу звертатися до суду.
3. Перевірте, яку саме з чотирьох умов податкова вважає невиконаною. Найчастіші підстави відмови: некоректний клас об'єкта в реєстрі, невідповідний основний КВЕД, наявність оренди хоча б частини площі, змішування промислової та адміністративно-побутової площі без розмежування.
4. Зберіть пакет документів із чекліста вище й додайте посилання на актуальну редакцію пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ та практику Верховного Суду.
5. Подайте заперечення / скаргу з чітким переліком, яка саме умова виконана і яким документом це підтверджується, а не із загальними фразами на кшталт «будівля використовується у виробництві».
6. Якщо справа передається на розгляд адміністративного суду, варто готуватися до того, що суд перевірятиме саме фактичне використання об'єкта, а не лише формальну наявність коду 125. Одного статусу «промислова будівля» недостатньо: практика послідовно вимагає доведення реального виробничого використання разом із відповідністю КВЕД.

Типові помилки власників

1. Сподіватися, що код 125 у реєстрі – це вже пільга. Сам факт класифікації об'єкта не звільняє від податку без відповідності КВЕД і фактичного використання.
2. Тримати старі «історичні» КВЕДи, Не оновлюючи основний вид діяльності в ЄДР під фактичний профіль бізнесу.
3. Здавати частину площі в оренду без оформленого розмежування. Податкова тоді може нарахувати податок на весь об'єкт, а не лише на орендовану частину; так само не розмежована документально адміністративно-побутова площа майже гарантовано веде до спору при перевірці. З великою вірогідністю свої права можна буде відстояти у суді, але це додаткові клопоти і витрати.
4. Чекати перевірки, а не готувати документи заздалегідь. Пакет підтверджень варто мати сформованим до початку звітного періоду, а не збирати заднім числом після отримання ППР.

Коротко

Звільнення від податку на нерухомість для промислових будівель – це реальний і законний інструмент, доступний як юридичним особам, так і ФОП. Але це пільга доказового типу: вона працює лише за одночасного виконання кількох умов і потребує документального підтвердження фактичного використання об'єкта.

Читайте більше:

Нарахували податок на нерухомість: встигніть сплатити протягом 60 днів

Нерухомість передали в управління: хто сплачує податок на майно

Чи потрібно сплачувати податок на нерухомість, якщо рада не ухвалила нове рішення

Податок на нерухоме майно: правила обчислення для фізичних осіб

Пошкоджену нерухомість здають в оренду: ДПС пояснила, чи зберігається звільнення від податку на нерухомість

Податок на нерухоме майно: роз’яснення щодо об’єктів неприбуткових організацій

Які інженерні споруди не оподатковуються податком на нерухомість: роз'яснення ДПС