Основні зміни в законодавстві
Закон вносить зміни до Податкового кодексу України (далі – ПКУ) щодо порядку подання нотаріусами інформації до контролюючих органів, диференціюючи вимоги для державних та приватних нотаріусів.
Що змінюється з 1 січня 2026 року
Обов’язкова звітність про угоди:
- договори купівлі-продажу нерухомості;
- договори міни (обміну) нерухомості;
- договори дарування нерухомості;
- свідоцтва про право на спадщину.
Диференціація за типом нотаріуса:
- державні нотаріуси – щомісячна звітність (як і раніше);
- приватні нотаріуси – щоквартальна звітність з розбивкою по місяцях.
Закон не революціонізує систему звітності, а лише оптимізує її для приватних нотаріусів.
Головна мета – не спрощення, а посилення контролю за операціями з нерухомістю через систематизацію інформації в податкових органах.
Нові строки подання звітності
Зміна частоти звітності з щомісячної на щоквартальну зменшує адміністративне навантаження, але зберігає детальність інформації.Порівняння нових та чинних правил
Тип нотаріуса | До 2026 року | З 2026 року |
Державні нотаріуси | Щомісяця | Щомісяця (без змін) |
Приватні нотаріуси | Щомісяця | Щокварталу з розбивкою по місяцях |
Приватні нотаріуси мають подавати квартальні звіти з обов’язковою деталізацією даних по кожному місяцю звітного кварталу.
Зміст звітності нотаріусів
Інформація, яку нотаріуси передають до податкової, залишається максимально деталізованою для забезпечення ефективного контролю.
Обов’язкові дані у звітах:
- відомості про угоди – детальна інформація про кожен посвідчений договір;
- ціна операції – повна вартість кожного договору або об’єкта спадщини;
- суми сплаченого податку – у розрізі кожної окремої угоди;
- персональні дані – інформація про сторони угод.
Форма подання: Дані передаються у формі податкового розрахунку відповідно до п.п. «б» п. 176.2 ПКУ.
Посилення контролю за операціями з нерухомістю
Мета змін: Нова система звітності спрямована на підвищення прозорості ринку нерухомості та попередження використання неоподаткованих коштів для великих придбань.
Механізм контролю:
- Автоматичне отримання даних – податкова служба отримує інформацію про всі угоди одразу після їх посвідчення.
- Перехресна перевірка – співставлення вартості придбаної нерухомості з офіційними доходами покупця.
- Додаткові запити – у разі невідповідності можуть надходити запити про джерела коштів.
Практичні наслідки для покупців:
- неможливість приховати факт придбання нерухомості;
- необхідність документального підтвердження джерел коштів;
- ризик додаткових перевірок при значних покупках.
Зміни для інших категорій платників
Закон також торкається інших учасників ринку, які беруть участь в операціях з майном.
Суб’єкти біржових угод:
- юридичні особи – щомісячна звітність (без змін);
- ФОПи – перехід на щоквартальну звітність.
Податкові агенти:
- ФОПи та особи з незалежною професійною діяльністю – щоквартальні звіти з розбивкою по місяцях;
- інші податкові агенти – щомісячна звітність.
Закон послідовно впроваджує принцип диференціації звітності: ФОПи переходять на квартальну звітність у всіх сферах, а юридичні особи зберігають щомісячну. Це частина загальної стратегії спрощення адміністративного навантаження для малого бізнесу.
Вплив на ринок нерухомості
Нові правила значно ускладнюють використання «тіньових» схем при операціях з нерухомістю.
Очікувані зміни:
- зниження спекулятивних операцій – через підвищений контроль;
- легалізація доходів – стимул до офіційного оформлення джерел коштів;
- підвищення якості статистики – більш точні дані про ринок нерухомості.
Ризики для покупців:
- необхідність документування всіх джерел коштів;
- можливі додаткові перевірки та запити від податкової;
- ускладнення для операцій з готівковими розрахунками.
Джерело: Команда адвокатів Богдана Янківа
Читайте більше:
Щоквартальна звітність, ЄСВ-пільги, «підакцизна» зарплата. Зміни для бізнесу вже з жовтня 2025 року
Посвідчення договору довічного утримання: чи подає нотаріус 4ДФ
Пенсійний збір: платники, ставки та порядок сплати