Оренда приміщення між ФОП та ТОВ: можливості і нюанси

Так, це можливо, але вимагає обов’язкового цивільно-правового врегулювання між співвласниками та дотримання вимог Податкового кодексу України щодо оподаткування й ризиків «дроблення» бізнесу.

Приміщення перебуває у спільній частковій власності співвласників (стаття 356 Цивільного кодексу України) https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1940.

Згода співвласників та поділ приміщення:

• Згідно з ч. 1, 2 ст. 358 ЦКУ, право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою; вони можуть домовитися про порядок володіння та користування майном.
  Оскільки частка 50/50 є ідеальною часткою у праві, а не конкретною фізичною половиною будівлі, співвласникам необхідно скласти та нотаріально посвідчити договір про порядок володіння та користування спільним майном (або укласти письмову взаємну згоду на надання частин цеху в оренду конкретним особам). У ньому чітко розмежовується, яка саме частина цеху закріплюється за кожним співвласником для здавання в оренду (з технічним планом або зазначенням конкретних приміщень/метражу).

Розподіл доходів:

• За правилом ст. 359 ЦКУ, доходи від використання спільного майна розподіляються пропорційно часткам, якщо інше не встановлено домовленістю між співвласниками. Укладена домовленість дозволить кожному отримувати орендну плату лише за свою частину.

Орендодавець-ФОП:

• У Реєстрі платників має бути відкритий код КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
• Ліміт площі: якщо ФОП перебуває на єдиному податку, площа нежитлових приміщень, яку він здає в оренду, сумарно не повинна перевищувати 900 кв. м (пп. 291.5.3 Податкового кодексу України). Обмеження рахується за площею частки ФОП, а не всієї будівлі. https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946
• Група єдиного податку:
  
  • якщо орендар — ТОВ на загальній системі, то ФОП-орендодавець не має права перебувати на 2 групі ЄП (2 група може надавати послуги оренди лише населенню або платникам ЄП, пп. 2 п. 291.4 ПКУ).
    У такому разі орендодавець має бути на 3 групі ЄП або на загальній системі;
  • якщо орендарем у ФОП є інший ФОП-єдинник або юрособа на ЄП — 2 група дозволена.
• Орендодавець – фізична особа (без статусу ФОП):
  
  • Фізична особа має право здавати власну нерухомість в оренду як громадянин (п. 170.1 ПКУ).
  • Орендар (ТОВ або ФОП) при виплаті орендної плати такій фізичній особі є її податковим агентом (пп. 170.1.2 ПКУ). Він зобов'язаний нарахувати, утримати з доходу та сплатити до бюджету:ПДФО: 18%;
    Військовий збір: 5%.
• Орендна плата за договором із фізичною особою не може бути меншою за мінімальну суму орендного платежу, встановлену органом місцевого самоврядування для відповідної території (пп. 170.1.2 ПКУ).
• Дохід фізособи та сплачені податки податковий агент відображає у додатку 4ДФ до Податкового розрахунку з ознакою доходу 196.

Орендарі під одним дахом і взаємні поставки (ФОП переробляє і продає ТОВ)

Така схема є законною, проте перебуває у зоні підвищеної уваги контролюючих органів через ризик визнання операцій «штучним дробленням бізнесу»:

Форма № 20-ОПП:
Обидва орендарі (і ФОП, і ТОВ) зобов'язані протягом 10 робочих днів з дня підписання актів приймання-передачі подати до податкової повідомлення за формою № 20-ОПП (п. 63.3 ПКУ), чітко зазначивши орендовані площі, щоб підтвердити законність розміщення обладнання, виробництва чи касових апаратів (ПРРО/РРО).
Розмежування господарської діяльності:Територія цеху має бути чітко розмежована (виробнича зона ФОПа, складська чи офісна зона ТОВ).
Не повинно бути безоплатного змішування або спільного використання ресурсів: обладнання, електроенергії, сировини без документального оформлення та оплати.
Комунальні платежі мають бути або включені до складу орендної плати, або компенсуватися за окремими договорами/лічильниками.
Реальність господарських операцій між ФОП і ТОВ:ФОП-переробник повинен мати виробничі потужності (власні або орендовані верстати, персонал чи особисту кваліфікацію) для виконання переробки.
Продаж виготовленої продукції на користь ТОВ має оформлюватися повним пакетом первинних документів (договори, рахунки, товарно-транспортні накладні, акти приймання-передачі товару/продукції, калькуляції витрат).
Розрахунки повинні відбуватися за безготівковим розрахунком за ринковими цінами. Якщо одна й та сама особа одночасно є ФОПом і директором/засновником ТОВ, угоди не слід підписувати однією особою з обох сторін (доцільно призначити іншого підписанта в ТОВ за довіреністю).

https://7eminar.ua/news/9558-fop-ta-orenda-primishhennya-30-faktiv-yaki-dopomozut-uniknuti-problem

Раді допомогти, звертайтесь ще!