Оподаткування нерухомості та оренди: звітність за формою 4-ДФ

Ні. У вашому випадку потрібно розділити дві операції: купівлю нерухомості у фізособи та оренду рухомого майна у фізособи, і для кожної окремо визначити, хто є податковим агентом, як утримати ПДФО/військовий збір і з якою ознакою доходу показати в 4ДФ.

Обґрунтування

1. Купівля нерухомості юрособою у фізособи: оподаткування
Якщо юридична особа купує у фізичної особи нерухоме (або рухоме) майно за договором купівлі‑продажу, то саме юрособа стає податковим агентом і зобов’язана нарахувати, утримати та перерахувати ПДФО з доходу фізособи‑продавця за ставкою, визначеною статтею 167 Податкового кодексу, відповідно до пп. 168.1.1 ПКУ. Порядок оподаткування таких операцій визначають статті 172–173 ПКУ, а суми утриманих ПДФО і військового збору при посвідченні договорів відображаються у рядку про продаж/обмін нерухомого та рухомого майна у декларації фізособи, для чого в Інструкції до декларації окремо передбачено графи для ПДФО і військового збору за такими операціями згідно з наказом № z0728-19.

2. Купівля нерухомості у фізособи: відображення у додатку 4ДФ
Доходи від продажу (обміну) об’єктів нерухомого та рухомого майна, з яких юрособа як податковий агент утримує ПДФО і військовий збір, мають бути відображені у додатку 4ДФ до об’єднаного Розрахунку за відповідною «нерухомою»/«майновою» ознакою доходу, що застосовується для доходів від відчуження майна (у 4ДФ для таких доходів передбачені окремі ознаки, відмінні від оренди, наприклад, для продажу нерухомості та транспортних засобів). У 4ДФ потрібно заповнити:

• графи 3а/3 – договірна сума доходу від продажу;
• графи 4а/4 – утриманий/перерахований ПДФО;
• графи 5а/5 – утриманий/перерахований військовий збір;
• графа 6 – ознака доходу для продажу об’єкта нерухомості/рухомого майна.

3. Оренда рухомого майна у фізособи: оподаткування
Якщо юридична особа орендує у фізичної особи рухоме майно (авто, обладнання тощо), вона є податковим агентом і утримує ПДФО та військовий збір із суми орендної плати. Для оренди рухомого майна податківці у своїх роз’ясненнях (ЗІР, категорія 103.25) вказують, що орендні платежі, які нараховуються і виплачуються податковим агентом фізичній особі, включаються до бази оподаткування ПДФО і військовим збором та повинні бути сплачені до бюджету в строки, встановлені для податкових агентів п. 168.1.5 Податкового кодексу України. База – сума орендної плати за фактичний період користування майном (за актом приймання‑передачі послуг).

4. Оренда рухомого майна у фізособи: відображення у 4ДФ
Орендна плата за рухоме майно (авто, обладнання) відображається в додатку 4ДФ з ознакою доходу «127», як прямо вказано у роз’ясненнях ДПС у ЗІР, категорія 103.25. Заповнення 4ДФ по такій оренді виглядає так:

• графа 3а – сума нарахованої орендної плати за актом;
• графа 3 – фактично виплачена сума орендної плати, включно з ПДФО і військовим збором;
• графа 4а – сума утриманого ПДФО;
• графа 4 – сума ПДФО, перерахована до бюджету;
• графа 5а – сума утриманого військового збору;
• графа 5 – сума військового збору, перерахована до бюджету;
• графа 6 – ознака доходу «127».

5. Відповідні реквізити для сплати податків по оренді рухомого майна
Утриманий з орендної плати ПДФО слід перераховувати на рахунок з кодом бюджетної класифікації 11010400 «Податок на доходи фізичних осіб, що сплачується податковими агентами, із доходів платника податку інших ніж заробітна плата», а військовий збір – на рахунок з кодом 11011000 «Військовий збір», як це деталізовано для оренди рухомого майна у фізособи в консультаціях на підставі норм розділу IV ПКУ.

Рекомендація:
Доцільно розробити внутрішній чек‑лист: для купівлі майна – перевірка статусу податкового агента, правильна ставка ПДФО/військового збору й ознака доходу 4ДФ; для оренди рухомого майна – окрема аналітика по доходу з ознакою «127» та контролем строків сплати податків.

Правильне розділення операцій купівлі та оренди, коректні ставки й ознаки доходу в 4ДФ мінімізують податкові ризики для юридичної особи.