ПДФО та ВЗ при продажу земельної ділянки юридичною особою

Не зовсім: ПДФО і військовий збір можуть як не виникати, так і виникати залежно від площі ділянки, а якщо оподаткування є, їх як податковий агент утримує і сплачує юридична особа-покупець.

Обґрунтування

1. Умови звільнення від ПДФО при продажу земельної ділянки
Звільнення застосовується, якщо одночасно виконуються такі умови:

• це перший продаж об’єкта нерухомості протягом календарного року;
• ділянка перебувала у власності фізособи понад три роки або успадкована;
• площа ділянки не перевищує норм безоплатної передачі, визначених ст. 121 Земельного кодексу (наприклад, 2 гектари для ОСГ, 0,12 га для садівництва тощо), що підтверджує і податкова консультація щодо таких норм Земельного кодексу.

Якщо площа перевищує ці норми, дохід від такого продажу в повному обсязі оподатковується ПДФО 5% і ВЗ 5% згідно з логікою п. 172.1–172.2 Податкового кодексу України та роз’ясненням у податковій консультації: тоді ділянка вважається «не зазначеною у п. 172.1» і оподатковується за ставкою 5% ПДФО плюс 5% ВЗ.

2. Хто є податковим агентом і хто сплачує ПДФО та ВЗ
Якщо стороною договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості є юридична особа чи самозайнята особа, саме вона є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу, про що прямо сказано в п. 172.7 Податкового кодексу України.
Отже, якщо у вашій ситуації пільга не застосовується (ділянка перевищує норми безоплатної передачі), юридична особа при виплаті коштів повинна:

• утримати з суми доходу ПДФО 5% і ВЗ 5%;
• перерахувати їх до бюджету як податковий агент;
• відобразити дохід та утримані суми у додатку 4ДФ до розрахунку (ознака доходу для нерухомості – 104).

3. Якщо всі умови пільги виконані
Якщо перший продаж у році, строк володіння понад три роки (або спадщина) і площа не перевищує норм безоплатної передачі, дохід від продажу ділянки не включається до оподатковуваного доходу і ПДФО та ВЗ не нараховуються відповідно до ст. 172 та перехідних положень щодо військового збору в Податковому кодексі України.
У такому разі юридична особа все одно виконує функції податкового агента формально (відображає виплату в 4ДФ), але суми ПДФО та ВЗ до бюджету не перераховує.

Ризики та нюанси:
Ключовим є правильне визначення цільового призначення та площі ділянки відносно норм ст. 121 Земельного кодексу, адже перевищення хоча б по площі автоматично переводить операцію у режим оподаткування 5% ПДФО + 5% ВЗ незалежно від того, що це перший продаж і ділянка у власності понад три роки.

Правильна відповідь залежить від площі земельної ділянки щодо норм безоплатної передачі і в разі оподаткування ПДФО та ВЗ утримує і сплачує юридична особа-покупець як податковий агент.