Дооцінка нерухомості: облік, податки та військовий збір при продажу

Можна провести дооцінку в бухобліку, але для єдиного податку дохід усе одно рахується з фактично отриманих коштів (для ОЗ зі строком використання понад 12 місяців — як виручка мінус бухгалтерська залишкова вартість), а військовий збір для юросіб-«спрощенців» із такого продажу не сплачується.

Обґрунтування

1. Бухгалтерський облік: дооцінка та продаж

Для вашої нерухомості діє НП(С)БО 32 «Інвестиційна нерухомість», якщо об’єкт утримувався для оренди або зростання капіталу, або НП(С)БО 7, якщо це операційна нерухомість.

НП(С)БО 32 прямо дозволяє дві моделі подальшої оцінки інвестиційної нерухомості: за справедливою вартістю або за первісною вартістю з амортизацією. Підприємство на дату балансу відображає інвестиційну нерухомість «за справедливою вартістю, якщо її можна достовірно визначити, або за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації… Обраний підхід застосовується до оцінки всіх подібних об'єктів інвестиційної нерухомості» «Про затвердження Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку 32 "Інвестиційна неру...».

Отже, донарахувати справедливу вартість (дооцінку) можна, якщо:

• об’єкт класифіковано як інвестиційна нерухомість;
• в обліковій політиці обрано модель справедливої вартості для подібних об’єктів;
• є документально підтверджена оцінка незалежного експерта.

Дооцінка вплине на балансову (зокрема залишкову) вартість у бухобліку та на фінрезультат, але для єдиного податку база все одно рахується за нормами ПКУ, а не за тим, чи була переоцінка.

2. Єдиний податок для юрособи при продажу ОЗ

Для юридичних осіб – платників єдиного податку дохід при продажу основних засобів визначається за спеціальним правилом. Якщо основні засоби продані після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, «дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу» п. 292.2 ПКУ.

У вашому випадку:

• об’єкт використовується близько 10 років, тобто більше 12 місяців;
• отже, дохід для єдиного податку = 3 200 000 грн – бухгалтерська залишкова вартість на день продажу.

Якщо ви НЕ проводите дооцінку, залишкова вартість зараз 500 000 грн (за умовою). Тоді:

• дохід для ЄП = 3 200 000 – 500 000 = 2 700 000 грн;
• єдиний податок (ставка 5 %) = 2 700 000 * 5 % = 135 000 грн.

Якщо ви проведете дооцінку до 3 000 000 грн і одразу продасте:

• амортизації вже майже не буде, отже нова залишкова вартість на день продажу буде близькою до 3 000 000 грн;
• дохід для ЄП ≈ 3 200 000 – 3 000 000 = 200 000 грн;
• єдиний податок 5 % ≈ 10 000 грн.

Тобто формально дооцінка, відображена в бухобліку до дати продажу, зменшує «дохід» для єдиного податку, оскільки підвищує залишкову вартість. Водночас така операція створює очевидний податковий ризик, бо дооцінка напередодні продажу лише з метою зменшення об’єкта оподаткування може бути розцінена як зловживання.

3. Військовий збір

Військовий збір сплачують фізичні особи з відповідних доходів. Для юридичних осіб – платників єдиного податку з доходу від продажу власної нерухомості військовий збір не нараховується і не сплачується, оскільки це дохід юрособи, а не фізичної особи.

Підсумок.

1. Провести дооцінку майна в бухобліку можна, якщо це відповідає класифікації об’єкта та обліковій політиці.
2. Для єдиного податку дохід = 3 200 000 грн – бухгалтерська залишкова вартість на день продажу згідно з п. 292.2 ПКУ.
3. Військовий збір у вашій ситуації не сплачується.