
Експерт
Консалтингова компанія White ConsultingWhite Consulting Group – команда податкових менеджерів і бухгалтерів-практиків
У матеріалі наведено повний перелік документів, необхідних для мінімізації податкових ризиків при оренді нерухомості у фізичної особи-підприємця. Окрім стандартного договору та актів, підкреслено важливість наявності витягу з Держреєстру прав власності та подання форми №20-ОПП як орендарем, так і орендодавцем. Наведено посилання на актуальну судову практику, яка підтверджує, що наявність цих документів є ключовим аргументом у спорах з податковими органами щодо реальності господарських операцій

Підприємство уклало договір оренди нерухомості із ФОП. Було оформлено акт приймання-передачі приміщення, отримання послуг підтверджується актами. Які ще документи доцільно мати для мінімізації ризиків по співпраці з ФОП?
Відповідь:
Додатково доцільно заручитися документами, що підтверджують право власності орендодавця та довідкою за формою №20-ОПП.
Якщо з договору оренди слідує, що нежитлові приміщення перебувають у приватній власності ФОП-орендодавця, то з метою мінімізації як господарських, так і податкових ризиків Підприємству доцільно підтвердити цей факт копією витягу із Держреєстру речових прав на нерухоме майно.
Окрім цього факт використання підприємцем нерухомого майна у власній підприємницькій діяльності підтвердить Заява про об’єкти оподаткування або об’єкти, пов’язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність (далі – форма №20-ОПП).
На те, що податкові органи беруть до уваги такі документи вказують, зокрема, наступні судові рішення.
Постанова Восьмого апеляційного адміністративного суду від 27.05.2025 у справі №460/5607/24.
Суд апеляційної інстанції враховує надані позивачем до перевірки (додаток 1 до акту перевірки), заперечення на акт перевірки та скаргу до ДПС України.
Зокрема, вказаними документами підтверджується, що для здійснення господарської діяльності ФОП ОСОБА_1 має відповідну матеріально-технічну базу, в тому числі, в приватній власності ФОП ОСОБА_1 за адресою АДРЕСА_1 є виробнича будівля, цех по обробці деревини з допоміжними будівлями та спорудами загальною площею 395,2 м2, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав, реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2795121156020, про що в подальшому зазначено у повідомленні про об`єкти оподаткування (Форма №20-ОПП) від 26.12.2023.
…
Колегія суддів погоджується із доводами позивача, що несвоєчасне відображення деяких основних засобів в повідомленні про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність форми 20-ОПП не може свідчити про їх відсутність та не використання у попередніх періодах.
Постанова ВС від 19.02.2025 у справі №420/11599/24:
Крім того, твердження відповідача про нереальність господарських операцій позивача, в частині доводів контролюючого органу про наявність невідповідностей в оформленні товарно-транспортних накладних ґрунтуються на відомостях Повідомлення про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність форми №20-ОПП щодо переліку транспортних засобів, які обліковуються на підприємстві ТОВ «Трансгруп Проект» (з яким позивач не мав господарських відносин, що не заперечується відповідачем), а також наявної у контролюючого органу інформації про відсутність у окремих транспортних засобів, які вказані у ТТН полісу внутрішнього страхування.
Водночас звертаємо увагу, що не лише орендодавець-ФОП повинен подати форму 20-ОПП, щодо об’єкта нерухомості, переданого в оренду. На Підприємство також покладається обов’язок подати означену форму протягом 10 робочих днів після реєстрації, створення чи відкриття об’єкта. В обговорюваній ситуації – протягом 10 днів з дня оформлення акта приймання-передачі. Щодо орендованих об’єктів у формі №20-ОПП зазначають:
Цей аспект також досліджує податковий орган під час перевірки.
Постанова П`ятого апеляційного адміністративного суду від 11.07.2023 у справі №420/17126/22:
Підприємство має орендовані: приміщення: нежитлове приміщення загальною площею 2 кв м, яке підприємство орендує за договором №135 від 08.11.2021 у ТОВ «Оскар 2014» та використовує в адміністративна цілях; автотранспортні засоби: вантажні сідлові тягачі в кількості 6 шт., автоцистерни в кількості 6 шт., які підприємством було взято в оренду згідно договорів оренди №1 від 22.06.22 з ФОП ОСОБА_1 (код НОМЕР_1 ) та №2 від 01.07.22 з ФОП ОСОБА_2 (код НОМЕР_2 ) та використовується для перевезення власного палива та надання послуг з перевезення суб`єктам господарювання.
Стосовно всіх перелічених активів, підприємством надано до податкових органів повідомлення за формою 20-ОПП, що додається.
Постанова Третього апеляційного адміністративного суду від 16.01.2025 р. №160/20508/24:[4]
Згідно Акту приймання-передачі орендованого майна від 15.08.2023 Орендодавець передав, а Орендатор прийняв відкритий склад та майно.
До ГУ ДПС України подане Повідомлення про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які проводиться діяльність по Формі 20-ОПП (реєстраційний номер 9242043139) з відомостями про об`єкти оподаткування платника податків.
2) між ФОП ОСОБА_4, РНОКПП НОМЕР_3 (Орендодавець) та ТОВ «БУДІВЕЛЬНА ФІРМА ДОРБУД АЛЬЯНС» (Орендатор) укладено Договір оренди комплексу будівель і споруд №1 від 01.03.2024, що знаходиться за адресою: Україна, 50000, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Спартака, 143б.
Згідно Акту приймання-передачі орендованого майна від 01.03.2024 Орендодавець передав, а Орендатор прийняв комплексу будівель і споруд. До ГУ ДПС України подане Повідомлення про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які проводиться діяльність по Формі 20-ОПП (реєстраційний номер 9089513494) з відомостями про об`єкти оподаткування платника податків.
Таким чином, мінімізувати ризики щодо нереальності оренди у ФОП на нашу думку можуть наступні документи:
Джерело: Консалтингова компанія White Consulting
Шаблони та зразки документів:
Читайте більше:
Чи є ризики, якщо юрособа платить ФОП-директору за оренду без ПДФО та ВЗ
Оренда майна як ФОП чи фізособа: обираємо вигідну систему оподаткування
Чи обов’язково реєструвати ФОП для здачі нерухомості в оренду: пояснення юристів
ФОП та оренда нерухомості: як законно здавати майно та землю
Уряд 3 вересня 2026 року ухвалив рішення, спрямовані на адаптацію роботи бізнесу, транспорту та державної інфраструктури до нової тактики повітряних атак, які затвердив постановою від 04.09.2026 №1092. Запроваджено два рівні повітряної тривоги: жовтого – у разі атаки дронів, та червоного – за підвищеної загрози ракетного або комбінованого удару. За жовтого рівня бізнес зможе продовжувати роботу за умови належного забезпечення безпеки та доступу працівників і відвідувачів до укриттів, тоді як червоний передбачатиме зупинку роботи й перехід людей в укриття. Також уряд рекомендує забезпечити повноцінну роботу метро під час жовтого рівня, збільшувати наземні перевезення та скоригувати комендантську годину

Підприємство планує дарувати працівникам до дня народження квіти вартістю до 2000 грн. Чи потрібно вартість таких подарунків включати до заробітної плати працівника та нараховувати на неї ЄСВ? Яку ставку ЄСВ застосовувати до вартості квітів, подарованих працівнику з інвалідністю – 22% чи 8,41%?

За який період у 2026 році податкова може призначити перевірку ТОВ з податку на прибуток та ПДВ з урахуванням поновлення строків давності з 01.08.2023? Чи має право ДПС перевіряти 2020–2022 роки, якщо підприємство своєчасно подало звітність і не подавало уточнюючих декларацій?

Чи може посадовий оклад директора бути нижчим або дорівнювати окладу спеціалістів ІТ? Чи можуть спеціалісти ІТ мати однакові оклади, які перевищують оклад директора? Якщо з січня 2026 року оклад директора був меншим або однаковим з окладами ІТ-спеціалістів, чи можна з 1 вересня змінити штатний розпис і встановити директору вищий оклад? Чи не буде порушенням зміна окладів у вересневому штатному розписі та чи загрожує підприємству штраф за січень-серпень, якщо оклади підвищуються?

До початку нового навчального року школярам і студентам нагадали про основні правила кібергігієни. Серед них – використання складних паролів і двофакторної автентифікації, обережність із посиланнями та Wi-Fi-мережами, завантаження програм лише з офіційних джерел, резервне копіювання даних і перевірка інформації, яку надає штучний інтелект

Двоє людей з однаковим діагнозом можуть мати зовсім різні труднощі у повсякденному житті – від пересування до спілкування чи догляду за собою. Саме тому реабілітаційна команда оцінює не тільки порушення, а й збережені можливості, потреби та бар’єри, а потім разом із людиною визначає цілі допомоги

Агровиробники з 9 областей України можуть безкоштовно отримати зернові рукави для зберігання власного врожаю 2026 року. Заявки через Державний аграрний реєстр приймають з 28 серпня до 13 вересня, а пріоритет матимуть господарства, інфраструктура яких постраждала через бойові дії

Безпека шкільного обіду залежить не від однієї людини, а від усього ланцюга – від закупівлі та приймання продуктів до їх зберігання, приготування і видачі. Держпродспоживслужба пояснила, хто саме відповідає за кожен етап та які функції виконує державний контроль

Якщо смерть людини настала на тимчасово окупованій території, факт смерті можна встановити через суд та на цій підставі провести державну реєстрацію смерті в Україні. Звернутися можуть члени сім’ї померлого, їхні представники та інші заінтересовані особи, а судовий збір у таких справах не сплачується

Операції з капітального ремонту гуртожитку можуть звільнятися від оподаткування ПДВ за п. 197.15 ПКУ, якщо одночасно виконуються встановлені умови щодо характеру робіт, статусу об’єкта та джерела їх фінансування. Зокрема, ремонтні роботи мають фактично належати до будівельно-монтажних робіт із будівництва або капітального ремонту житла, а гуртожиток – бути об’єктом житлової нерухомості. Вартість таких робіт також має оплачуватися державними коштами, які безпосередньо надходять на рахунок підрядника. УПК №397 не змінила цих правил, оскільки лише роз’яснює положення ПКУ та не є нормативно-правовим актом

Якщо працівник працює за основним місцем роботи, єдиний внесок сплачується не менше розміру, розрахованого для мінімальної заробітної плати. У випадку, коли працівник працює не за основним місцем роботи – єдиний внесок нараховується лише на суму нарахованого доходу

Кабінет Міністрів зареєстрував у Верховній Раді проєкт нового Трудового кодексу України №16010, який має замінити застарілу модель регулювання трудових відносин сучасними правилами. Документ передбачає більше договірності у відносинах працівника й роботодавця, ширші можливості для дистанційної та гнучкої роботи, а також оновлення гарантій для батьків, людей з інвалідністю та працівників старшого віку. Окрему увагу приділено захисту від підміни трудових відносин цивільно-правовими договорами, оплаті праці, робочому часу та праву на відпочинок. Новий підхід також посилює соціальний діалог і передбачає сучасні механізми врегулювання колективних трудових спорів

У вересні 2026 року ФОП мають врахувати кілька важливих податкових дедлайнів – від сплати військового збору, єдиного податку та ЄСВ до зміни системи оподаткування. ФОП 1–2 груп повинні сплатити військовий збір та єдиний податок за вересень до 18 вересня включно. Водночас 15 вересня спливає строк для переходу на спрощену систему або зміни групи з IV кварталу 2026 року. Тим, хто планує відмовитися від спрощеної системи з 1 жовтня, заяву необхідно подати до 21 вересня включно

Податківці роз’яснили, як діяти платнику податків у ситуації, коли об’єкт оподаткування придбали, але відчужили вже протягом перших 10 робочих днів. Чи потрібно подавати первинне повідомлення за ф. № 20-ОПП, а потім – повідомляти про його закриття?

ОЕСР оновила XML-схему обміну даними за стандартом CRS, передбачивши нові інформаційні поля для формування та передачі звітів про підзвітні фінансові рахунки. Перехід України на оновлену схему планується з 2027 року, тому фінансовим агентам варто заздалегідь підготувати свої системи до нових технічних вимог. Для цього також мають бути внесені відповідні зміни до національного Порядку заповнення та подання CRS-звітності

У разі припинення реалізації пального або спирту анулювання реєстрації здійснюється на підставі поданої заяви, яку контролюючий орган розглядає протягом трьох робочих днів

Податківці пояснили, що юридичні особи повинні сплачувати авансові внески з податку на нерухомість до 29 числа місяця, що настає за кварталом. Хоч у ПКУ зазначено «до 30 числа», норма тлумачиться так, що останній день сплати – саме 29-те

Правильно сформована структура власності є ключовою умовою для достовірного визначення кінцевих бенефіціарних власників, а її недоліки можуть стати причиною відмови у проведенні реєстраційних чи банківських процедур. Важливо не лише показати формальний розподіл часток, а й розкрити весь ланцюг володіння та механізми прямого й непрямого контролю аж до фізичної особи. Частка 25% і більше є важливим орієнтиром, однак сама по собі не визначає КБВ, адже вирішальний вплив може виникати через корпоративні договори, право голосу або фактичне управління. Особливу увагу потрібно приділяти багаторівневим структурам із іноземними компаніями та трастами
