Оренда у ФОП: чек-лист документів для мінімізації податкових ризиків

У матеріалі наведено повний перелік документів, необхідних для мінімізації податкових ризиків при оренді нерухомості у фізичної особи-підприємця. Окрім стандартного договору та актів, підкреслено важливість наявності витягу з Держреєстру прав власності та подання форми №20-ОПП як орендарем, так і орендодавцем. Наведено посилання на актуальну судову практику, яка підтверджує, що наявність цих документів є ключовим аргументом у спорах з податковими органами щодо реальності господарських операцій

3

189

Питання:

Підприємство уклало договір оренди нерухомості із ФОП. Було оформлено акт приймання-передачі приміщення, отримання послуг підтверджується актами. Які ще документи доцільно мати для мінімізації ризиків по співпраці з ФОП?

Відповідь:


Додатково доцільно заручитися документами, що підтверджують право власності орендодавця та довідкою за формою №20-ОПП.


Якщо з договору оренди слідує, що нежитлові приміщення перебувають у приватній власності ФОП-орендодавця, то з метою мінімізації як господарських, так і податкових ризиків Підприємству доцільно підтвердити цей факт копією витягу із Держреєстру речових прав на нерухоме майно.


Окрім цього факт використання підприємцем нерухомого майна у власній підприємницькій діяльності підтвердить Заява про об’єкти оподаткування або об’єкти, пов’язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність (далі – форма №20-ОПП).


На те, що податкові органи беруть до уваги такі документи вказують, зокрема, наступні судові рішення.


Постанова Восьмого апеляційного адміністративного суду від 27.05.2025 у справі №460/5607/24.

Суд апеляційної інстанції враховує надані позивачем до перевірки (додаток 1 до акту перевірки), заперечення на акт перевірки та скаргу до ДПС України.


Зокрема, вказаними документами підтверджується, що для здійснення господарської діяльності ФОП ОСОБА_1 має відповідну матеріально-технічну базу, в тому числі, в приватній власності ФОП ОСОБА_1 за адресою АДРЕСА_1 є виробнича будівля, цех по обробці деревини з допоміжними будівлями та спорудами загальною площею 395,2 м2, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав, реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2795121156020, про що в подальшому зазначено у повідомленні про об`єкти оподаткування (Форма №20-ОПП) від 26.12.2023.

Колегія суддів погоджується із доводами позивача, що несвоєчасне відображення деяких основних засобів в повідомленні про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність форми 20-ОПП не може свідчити про їх відсутність та не використання у попередніх періодах.

Постанова ВС від 19.02.2025 у справі №420/11599/24:

Крім того, твердження відповідача про нереальність господарських операцій позивача, в частині доводів контролюючого органу про наявність невідповідностей в оформленні товарно-транспортних накладних ґрунтуються на відомостях Повідомлення про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність форми №20-ОПП щодо переліку транспортних засобів, які обліковуються на підприємстві ТОВ «Трансгруп Проект» (з яким позивач не мав господарських відносин, що не заперечується відповідачем), а також наявної у контролюючого органу інформації про відсутність у окремих транспортних засобів, які вказані у ТТН полісу внутрішнього страхування.

Водночас звертаємо увагу, що не лише орендодавець-ФОП повинен подати форму 20-ОПП, щодо об’єкта нерухомості, переданого в оренду. На Підприємство також покладається обов’язок подати означену форму протягом 10 робочих днів після реєстрації, створення чи відкриття об’єкта. В обговорюваній ситуації – протягом 10 днів з дня оформлення акта приймання-передачі. Щодо орендованих об’єктів у формі №20-ОПП зазначають:


  1. стан об’єкта оподаткування (графа 14) – код 8 «Орендується»,
  2. вид права на об’єкт оподаткування – код 8 – право короткострокового користування, оренди або найму.


Цей аспект також досліджує податковий орган під час перевірки.


Постанова П`ятого апеляційного адміністративного суду від 11.07.2023 у справі №420/17126/22:

Підприємство має орендовані: приміщення: нежитлове приміщення загальною площею 2 кв м, яке підприємство орендує за договором №135 від 08.11.2021 у ТОВ «Оскар 2014» та використовує в адміністративна цілях; автотранспортні засоби: вантажні сідлові тягачі в кількості 6 шт., автоцистерни в кількості 6 шт., які підприємством було взято в оренду згідно договорів оренди №1 від 22.06.22 з ФОП ОСОБА_1 (код НОМЕР_1 ) та №2 від 01.07.22 з ФОП ОСОБА_2 (код НОМЕР_2 ) та використовується для перевезення власного палива та надання послуг з перевезення суб`єктам господарювання.


Стосовно всіх перелічених активів, підприємством надано до податкових органів повідомлення за формою 20-ОПП, що додається.

Постанова Третього апеляційного адміністративного суду від 16.01.2025 р. №160/20508/24:[4]

Згідно Акту приймання-передачі орендованого майна від 15.08.2023 Орендодавець передав, а Орендатор прийняв відкритий склад та майно.


До ГУ ДПС України подане Повідомлення про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які проводиться діяльність по Формі 20-ОПП (реєстраційний номер 9242043139) з відомостями про об`єкти оподаткування платника податків.


2) між ФОП ОСОБА_4, РНОКПП НОМЕР_3 (Орендодавець) та ТОВ «БУДІВЕЛЬНА ФІРМА ДОРБУД АЛЬЯНС» (Орендатор) укладено Договір оренди комплексу будівель і споруд №1 від 01.03.2024, що знаходиться за адресою: Україна, 50000, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Спартака, 143б.


Згідно Акту приймання-передачі орендованого майна від 01.03.2024 Орендодавець передав, а Орендатор прийняв комплексу будівель і споруд. До ГУ ДПС України подане Повідомлення про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які проводиться діяльність по Формі 20-ОПП (реєстраційний номер 9089513494) з відомостями про об`єкти оподаткування платника податків.

Таким чином, мінімізувати ризики щодо нереальності оренди у ФОП на нашу думку можуть наступні документи:


  1. Договір оренди.
  2. Акт приймання-передачі орендованого майна.
  3. Акт наданих послуг оренди.
  4. Витяг з Держреєстру про право власності ФОП на нерухомість.
  5. Форма №20-ОПП, подана Підприємством про майно, яке орендується.
  6. Форма №20-ОПП, подана ФОП про майно, передане в оренду.


Джерело: Консалтингова компанія White Consulting


Шаблони та зразки документів:


Заява про об’єкти оподаткування або об’єкти, пов’язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність(форма 20-ОПП ідентифікатор форми J/F1312007)


Читайте більше:


Чи є ризики, якщо юрособа платить ФОП-директору за оренду без ПДФО та ВЗ

Оренда майна як ФОП чи фізособа: обираємо вигідну систему оподаткування

Чи обов’язково реєструвати ФОП для здачі нерухомості в оренду: пояснення юристів

ФОП та оренда нерухомості: як законно здавати майно та землю

✨ Новинка! Унікальний сервіс – АІ-Консультант для бухгалтера! Ознайомтесь із його можливостями вже зараз за посиланням
Матеріали на сайті https://7eminar.ua можуть містити роз'яснення державних органів та погляди зовнішніх авторів. Їхній зміст не завжди збігається з позицією редакції. Кожна публікація відображає особисту думку автора. Редакція не редагує авторські тексти і не несе відповідальності за їх зміст.
3

189

1

4

3

4497

5

1584

4

1144

5

1901

1

7

4

116

1

118

3

24

3

76

1

31

1

29

1

59

1

30

1

17

4

322

9

9000

3

44

2

35

3

65