
Експерт
Консалтингова компанія White ConsultingWhite Consulting Group – команда податкових менеджерів і бухгалтерів-практиків
У матеріалі наведено повний перелік документів, необхідних для мінімізації податкових ризиків при оренді нерухомості у фізичної особи-підприємця. Окрім стандартного договору та актів, підкреслено важливість наявності витягу з Держреєстру прав власності та подання форми №20-ОПП як орендарем, так і орендодавцем. Наведено посилання на актуальну судову практику, яка підтверджує, що наявність цих документів є ключовим аргументом у спорах з податковими органами щодо реальності господарських операцій

Підприємство уклало договір оренди нерухомості із ФОП. Було оформлено акт приймання-передачі приміщення, отримання послуг підтверджується актами. Які ще документи доцільно мати для мінімізації ризиків по співпраці з ФОП?
Відповідь:
Додатково доцільно заручитися документами, що підтверджують право власності орендодавця та довідкою за формою №20-ОПП.
Якщо з договору оренди слідує, що нежитлові приміщення перебувають у приватній власності ФОП-орендодавця, то з метою мінімізації як господарських, так і податкових ризиків Підприємству доцільно підтвердити цей факт копією витягу із Держреєстру речових прав на нерухоме майно.
Окрім цього факт використання підприємцем нерухомого майна у власній підприємницькій діяльності підтвердить Заява про об’єкти оподаткування або об’єкти, пов’язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність (далі – форма №20-ОПП).
На те, що податкові органи беруть до уваги такі документи вказують, зокрема, наступні судові рішення.
Постанова Восьмого апеляційного адміністративного суду від 27.05.2025 у справі №460/5607/24.
Суд апеляційної інстанції враховує надані позивачем до перевірки (додаток 1 до акту перевірки), заперечення на акт перевірки та скаргу до ДПС України.
Зокрема, вказаними документами підтверджується, що для здійснення господарської діяльності ФОП ОСОБА_1 має відповідну матеріально-технічну базу, в тому числі, в приватній власності ФОП ОСОБА_1 за адресою АДРЕСА_1 є виробнича будівля, цех по обробці деревини з допоміжними будівлями та спорудами загальною площею 395,2 м2, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав, реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2795121156020, про що в подальшому зазначено у повідомленні про об`єкти оподаткування (Форма №20-ОПП) від 26.12.2023.
…
Колегія суддів погоджується із доводами позивача, що несвоєчасне відображення деяких основних засобів в повідомленні про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність форми 20-ОПП не може свідчити про їх відсутність та не використання у попередніх періодах.
Постанова ВС від 19.02.2025 у справі №420/11599/24:
Крім того, твердження відповідача про нереальність господарських операцій позивача, в частині доводів контролюючого органу про наявність невідповідностей в оформленні товарно-транспортних накладних ґрунтуються на відомостях Повідомлення про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність форми №20-ОПП щодо переліку транспортних засобів, які обліковуються на підприємстві ТОВ «Трансгруп Проект» (з яким позивач не мав господарських відносин, що не заперечується відповідачем), а також наявної у контролюючого органу інформації про відсутність у окремих транспортних засобів, які вказані у ТТН полісу внутрішнього страхування.
Водночас звертаємо увагу, що не лише орендодавець-ФОП повинен подати форму 20-ОПП, щодо об’єкта нерухомості, переданого в оренду. На Підприємство також покладається обов’язок подати означену форму протягом 10 робочих днів після реєстрації, створення чи відкриття об’єкта. В обговорюваній ситуації – протягом 10 днів з дня оформлення акта приймання-передачі. Щодо орендованих об’єктів у формі №20-ОПП зазначають:
Цей аспект також досліджує податковий орган під час перевірки.
Постанова П`ятого апеляційного адміністративного суду від 11.07.2023 у справі №420/17126/22:
Підприємство має орендовані: приміщення: нежитлове приміщення загальною площею 2 кв м, яке підприємство орендує за договором №135 від 08.11.2021 у ТОВ «Оскар 2014» та використовує в адміністративна цілях; автотранспортні засоби: вантажні сідлові тягачі в кількості 6 шт., автоцистерни в кількості 6 шт., які підприємством було взято в оренду згідно договорів оренди №1 від 22.06.22 з ФОП ОСОБА_1 (код НОМЕР_1 ) та №2 від 01.07.22 з ФОП ОСОБА_2 (код НОМЕР_2 ) та використовується для перевезення власного палива та надання послуг з перевезення суб`єктам господарювання.
Стосовно всіх перелічених активів, підприємством надано до податкових органів повідомлення за формою 20-ОПП, що додається.
Постанова Третього апеляційного адміністративного суду від 16.01.2025 р. №160/20508/24:[4]
Згідно Акту приймання-передачі орендованого майна від 15.08.2023 Орендодавець передав, а Орендатор прийняв відкритий склад та майно.
До ГУ ДПС України подане Повідомлення про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які проводиться діяльність по Формі 20-ОПП (реєстраційний номер 9242043139) з відомостями про об`єкти оподаткування платника податків.
2) між ФОП ОСОБА_4, РНОКПП НОМЕР_3 (Орендодавець) та ТОВ «БУДІВЕЛЬНА ФІРМА ДОРБУД АЛЬЯНС» (Орендатор) укладено Договір оренди комплексу будівель і споруд №1 від 01.03.2024, що знаходиться за адресою: Україна, 50000, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Спартака, 143б.
Згідно Акту приймання-передачі орендованого майна від 01.03.2024 Орендодавець передав, а Орендатор прийняв комплексу будівель і споруд. До ГУ ДПС України подане Повідомлення про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які проводиться діяльність по Формі 20-ОПП (реєстраційний номер 9089513494) з відомостями про об`єкти оподаткування платника податків.
Таким чином, мінімізувати ризики щодо нереальності оренди у ФОП на нашу думку можуть наступні документи:
Джерело: Консалтингова компанія White Consulting
Шаблони та зразки документів:
Читайте більше:
Чи є ризики, якщо юрособа платить ФОП-директору за оренду без ПДФО та ВЗ
Оренда майна як ФОП чи фізособа: обираємо вигідну систему оподаткування
Чи обов’язково реєструвати ФОП для здачі нерухомості в оренду: пояснення юристів
ФОП та оренда нерухомості: як законно здавати майно та землю
Кабінет Міністрів схвалив розроблений Міненерго законопроєкт, який передбачає тимчасове відтермінування стягнення податкового боргу державних вугле- та урановидобувних підприємств. Запропонований механізм має діяти до завершення шестимісячного строку після припинення або скасування воєнного стану та допомогти підприємствам спрямовувати кошти на виробничі потреби, виплату зарплат і релокацію майна

Роботодавець відшкодовує працівнику витрати на пальне для власного автомобіля, який використовується у службових поїздках. ДПС пояснює, коли така грошова компенсація вважається додатковим благом, за якими ставками утримують ПДФО та військовий збір і чи потрібно нараховувати ЄСВ. Також розглянемо, хто сплачує податки та чи має працівник подавати річну декларацію

Оновлення даних у Резерв+ не скасовує потреби перевіряти відомості про військовий облік у реєстрі «Оберіг». Пояснюємо, на які персональні дані та статуси звернути увагу, що робити, якщо застосунок показує «Потребує уточнення», і в яких випадках варто звернутися до ТЦК та СП

Пенсійний фонд відмовив жінці в призначенні пенсії за віком, зарахувавши лише 25 років 4 місяці 13 днів страхового стажу замість необхідних 33 років. Суд визнав недостатніми підстави для неврахування періодів роботи, підтверджених дублікатом трудової книжки, та навчання, підтверджених дублікатом диплома й іншими документами

Дія.City об’єднує технологічні компанії різних напрямів – від IT та штучного інтелекту до defense-tech і робототехніки. Розглядаємо, хто може стати резидентом, які умови передбачені для стартапів, чим відрізняються податок на прибуток за ставкою 18% і податок на виведений капітал за ставкою 9%, а також які правила діють для GIG-контрактів, співпраці з ФОП і збереження статусу

Кабмін змінив урядові постанови, щоб військові, які вже мають статус учасника бойових дій за іншими підставами, могли оформити його також за участь у відсічі повномасштабної агресії рф. Якщо право на статус виникає за кількома підставами, інформацію про них підтверджуватимуть витягом із Єдиного державного реєстру ветеранів війни, а паперове посвідчення видаватимуть одне – на вибір

10 вересня Комітет схвалив пакет законопроєктів щодо оподаткування міжнародних посилок, 15 жовтня ВРУ схвалила законопроєкти №16051-1 та №15460 у ІІ читанні, 22 жовтня законопроєкти було підписано Президентом. Документи передбачають ПДВ на імпортні посилки від 0 євро, нові правила для маркетплейсів та збереження пільги для некомерційних відправлень до 45 євро. Додатково законопроєкти передбачають спрямування надходжень від ПДВ з міжнародних поштових та експрес-відправлень до спеціального фонду Державного бюджету для забезпечення потреб Збройних Сил України

Верховна Рада розглянула та прийняла у другому читанні законопроєкт №15111-д, який фактично вводить нові правила оподаткування доходів українців від цифрових платформ (маркетплейсів, сервісів послуг тощо). Документ передбачає автоматичний обмін податковою інформацією з іншими країнами, визначає роль платформ як податкових агентів і встановлює нові підходи до звітності та сплати податків. 22 жовтня Президент підписав цей закон

Чи повинен великий платник податків подавати файл SAF-T UA за періоди, коли його ще не було включено до Реєстру ВПП? Відповідно до п. 64.7 Податкового кодексу України, спеціальні правила для великих платників поширюються на них лише за умови включення до відповідного Реєстру. Тому під час документальної перевірки файл SAF-T UA потрібно надавати за запитом контролюючого органу за ті податкові періоди, протягом яких платник перебував у Реєстрі ВПП

Податківці пояснюють, що у випадку, якщо покупець придбаває право на використання об’єкта права інтелектуальної власності без одержання права власності на нього, то винагорода (платежі) за таке використання не є об’єктом оподаткування ПДВ

Із 21 жовтня 2026 року діють нові правила обстеження укриттів, затверджені постановою КМУ №1288. Уповноважені органи зможуть перевіряти захисні споруди за певних умов навіть без присутності керівника балансоутримувача, отримувати доступ до документів і фіксувати перебіг обстеження на фото та відео. Також передбачено оприлюднення інформації про укриття у форматі відкритих даних і заборону виключати захисну споруду з відповідного фонду, доки не буде врегульовано документально підтверджений судовий чи інший правовий спір щодо неї. Розглянемо, що саме змінилося

Якщо ФОП - платником єдиного податку другої групи здійснюється господарська діяльність з надання послуг платникам єдиного податку, то незалежно від дати надходження коштів за надані послуги (навіть після переходу замовника на загальну систему оподаткування), порушень умов перебування на другій групі у платника єдиного податку не виникає

Мінфін наказом від 02.10.2026 №513 вніс зміни до НП(С)БО 25 «Спрощена фінансова звітність», якими уточнюються правила відображення основних засобів, отриманих державними та комунальними підприємствами на різних речових правах

Державна податкова служба надала роз’яснення щодо порядку оподаткування та декларування інвестиційних доходів (дивідендів та інвестприбутку), отриманих українськими резидентами через спільні рахунки в іноземних брокерських компаніях (наприклад, для спрощення процедури спадкування за кордоном без проходження судового процесу у США)

КМУ ухвалив постанову, яка змінює правила застосування митного законодавства під час воєнного стану. Підприємства, чиє майно постраждало від обстрілів, зможуть зберегти митні спрощення та авторизації за визначених умов, а строки погодження окремих процедур митного контролю скоротять із восьми робочих годин до однієї. Також постанова врегульовує ввезення без сплати ввізного мита та ПДВ комплектувальних для виробництва озброєння, оплаченого іноземними партнерами. Розглянемо, які зміни передбачено для імпортерів, авторизованих економічних операторів і підприємств оборонно-промислового комплексу

Чи може директор підприємства самостійно виконувати функції служби охорони праці, чи потрібно призначати окремого фахівця? Це залежить насамперед від кількості працівників і дотримання вимог законодавства про охорону праці. На підприємствах із чисельністю 50 і більше працівників необхідно створити службу охорони праці, тоді як у менших підприємствах передбачені інші варіанти організації цієї роботи. Розглянемо, коли директор може виконувати такі функції, які вимоги до його підготовки та як правильно оформити відповідні обов’язки

Цієї осені Україна традиційно перейде на зимовий час – у ніч на 25 жовтня 2026 року стрілки годинників потрібно буде перевести на одну годину назад. Розповідаємо, коли саме переводити годинник, як зміниться час та чи стане цей перехід останнім для України
