Як продовжити термін оренди без нотаріального завірення

У вашій ситуації без нотаріального посвідчення безпечніше не продовжувати цей самий договір до 10.12.2029, а після 10.12.2026 укласти новий письмовий договір оренди на строк до трьох років окремо.

Обґрунтування

1. Нотаріальне посвідчення при строку 3 роки і більше є обов’язковим. Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, а право користування за таким договором – державній реєстрації згідно зі статтями 793 і 794 ЦКУ, на які вказує стаття 4 Закону № 1952-IV. Якщо ви прямо запишете, що договір діє до 10.12.2029, це фактично фіксує строк понад три роки й вимагатиме нотаріального посвідчення та реєстрації.

2. Ризик визнання договору недійсним податковою при формальному збільшенні строку понад 3 роки. У разі, коли первісний договір укладений менш ніж на три роки, а додатковою угодою пункт про строк дії викладають «у новій редакції» із датою, що дає сумарний строк більше трьох років, судова практика виходить із того, що такий «оновлений» договір підлягає нотаріальному посвідченню згідно зі статтею 654 ЦКУ, оскільки змінюється істотна умова. Якщо цього не зробити, податковий орган може оскаржити дійсність такого правочину.

3. Неодноразове продовження по 1–2 роки формально можливе, але ризик зберігається. Є позиція, що коли договір спочатку уклали на строк до трьох років, а потім щороку продовжують на новий рік (не змінюючи первісний пункт про строк дії, а лише «продовжуючи» його), сам по собі сукупний строк понад три роки не робить договір нікчемним, якщо на момент укладення він відповідав вимогам щодо форми. Однак інша практика та податкові органи трактують сумарний строк як підставу вимагати нотаріального посвідчення, що створює спірний ризик.

4. Практично безпечний варіант формулювання. Для мінімізації ризиків без нотаріуса рекомендовано:

   • дати цьому договору «дожити» до 10.12.2026;
   • з 11.12.2026 укласти новий договір оренди між тими ж сторонами на строк до 3 років (наприклад, «з 11.12.2026 до 10.12.2029») у простій письмовій формі;
   • не «переписувати» строк чинного договору додатковою угодою до 10.12.2029 без нотаріального посвідчення.

   Якщо ж ви свідомо йдете на ризик і все-таки хочете продовжити цей самий договір, коректне з точки зору форми формулювання в додатковій угоді буде приблизно таке:
   «Пункт ___ договору оренди щодо строку його дії викласти в такій редакції: “Строк дії договору встановлюється з 01.01.2024 до 10.12.2029”. В іншій частині умови договору залишаються без змін». Але така зміна без нотаріуса суперечить вимогам щодо форми для договорів на строк три роки і більше.

Раціональніше уникнути продовження цього договору понад три роки без нотаріуса і оформити новий договір на потрібний строк у простій письмовій формі.

Можу пошукати матеріали на цю тему — цікаво?