Податки та документи при продажу нерухомості юридичною особою

Документально:

• Договір купівлі-продажу (нотаріально завірений).
• Акт приймання-передачі основних засобів).
• Податкова накладна .
• Звіт про оцінку майна (необхідний нотаріусу для посвідчення угоди).
• Витяг з реєстру речових прав про реєстрацію переходу права власності.
• Інвентарна картка обліку об'єкта основних засобів (із відміткою про вибуття).

В бухобліку:

• Дт 131 Кт 103 - списали нарахований знос
• Дт 286 Кт 103 - переведено залишкову вартість на субрахунок утримуваних для продажу
• Дт 377 Кт 712 - передали ОЗ покупцю
• Дт 712 Кт 641/ПДВ – нараховано ПЗ з ПДВ
• Дт 943 Кт 286 - списали собівартість реалізованого ОЗ.

Відповідно до п. 29 П(С)БО 7 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#Text, нарахування амортизації припиняється починаючи з місяця, наступного за місяцем вибуття об'єкта ОЗ. Тому в місяці переведення ОЗ до необоротних активів, утримуваних для продажу, слід ще нарахувати місячну амортизацію. Наприклад, прийняли рішення про продаж у червні, то амортизацію за червень потрібно нарахувати повністю.

Правила нарахування ПДВ

• Комерційна нерухомість: ПДВ 20% нараховується обов'язково.
• Житлова нерухомість (вторинна): Пільга за ст. 197.1.14 ПКУ.

Продавець, якщо він є платником ПДВ, повинен нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ і виписати ПН на дату першої події (отримання коштів або переоформлення права власності).

База оподаткування визначається виходячи з договірної вартості нерухомості, але не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (п. 188.1 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20250801#n4551).

Якщо договірна вартість ≥ залишкової вартості: ПДВ нараховується на договірну вартість за ставкою 20%. Складається одна податкова накладна на ім'я покупця.

Якщо договірна вартість < залишкової вартості: Підприємство зобов'язане скласти дві податкові накладні:

• Першу — на суму, розраховану виходячи з фактичної (договірної) ціни постачання, яка надається покупцю.
• Другу — на суму перевищення залишкової вартості над фактичною ціною. Ця накладна покупцю не надається і в ній зазначається тип причини «15».

Якщо покупцем є фізична особа, якій продається нерухомість нижче звичайної вартості, то є ризик того, що різницю в ціні визнають додатковим благом на підставі пп. "е" пп. 164.2.17 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20240401#n3627), зокрема,

"До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у підпункті 165.1.53 пункту 165.1 статті 165 цього Кодексу. "

Зазначену різницю обкладають ПДФО 18% з застосуванням натурального коефіцієнта (п. 164.5 ПКУ). Та ВЗ 5%, для розрахунку ВЗ при отриманні негрошового доходу законодавство не передбачає застосування жодних коефіцієнтів (ЗІР, категорія 126.05 https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=42249).

В Додатку 4ДФ ознака доходу «126».

Під час укладання угоди купівлі-продажу сторони несуть супутні витрати, пов'язані з її юридичним та технічним оформленням. Сюди належать:

• Оплата послуг нотаріуса (1% від суми договору).
  Відповідно до ст. 657 ЦКУ, нотаріальне посвідчення угоди є обов'язковим. Якщо договір оформлюється у державного нотаріуса, стягується державне мито у розмірі 1% від суми договору. Приватні нотаріуси мито не стягують, але беруть плату за вчинення нотаріальних дій, яка за домовленістю зазвичай також еквівалентна 1%. За загальним правилом закон покладає сплату мита на того, в чиїх інтересах діють, але на практиці ці витрати покупця та продавця діляться навпіл (50/50) за домовленістю сторін.
• Адміністративний збір за державну реєстрацію прав.

Цей платіж здійснюється згідно із Законом України № 1952-IV для внесення запису про нового власника до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Сума становить 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (за стандартний строк реєстрації — 5 робочих днів). Оскільки реєстрацію ініціює новий власник, цей збір сплачує покупець.

• Збір на обов'язкове державне пенсійне страхування (1%).
  На підставі Закону України № 400/97-ВР, при купівлі нерухомого майна сплачується збір у розмірі 1% від вартості об'єкта, зазначеної в договорі. Цей платіж покладається виключно на покупця.

Додатково у матеріалі «Продаж нерухомості: як розрахувати податок та подати уточнюючу декларацію» https://7eminar.ua/news/2127-prodaz-neruxomosti-yak-rozraxuvati-podatok-ta-podati-utocnyuyucu-deklaraciyu

Раді допомогти, звертайтесь ще!