Продаж нерухомості: облік доходів та вплив на податки

На жаль, Ви не вказуєте - чи є Ви платником ЄП групи 3 по ставці 5% (без ПДВ), або 3 % (з ПДВ).

Припустимо що Ви на ЄП групи 3 - ставка ЄП 5%

Щодо ЄП

Продаж об`єкту основних засобів (ОЗ) з позиції ЄП не залежить від того - вище чи нижче оціночної вартості (чи залишкової вартості) Ви продаєте ці об`єкти (землю та будівлю).

Для платника ЄП має значення тільки така норма ст. 292 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n7038):

"292.2. При продажу основних засобів юридичними особами - платниками єдиного податку дохід визначається як сума коштів, отриманих від продажу таких основних засобів.

Якщо основні засоби продані після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу."

Проте, за визначенням п. 14.1.138 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n256) земля не є "основним засобом" для цілей податкового обліку.

Тому, якщо у Вас земля та будівля перебували в експлуатації не менше 12 місяців, то:

- по землі - якщо ціна продажу 6 млн.грн, а балансова вартість 1 млн.грн., то під ЄП (та ВЗ) потрапить 6 млн.грн.

- по будівлі - якщо ціна продажу 3 млн.грн, а балансова (залишкова) вартість - 13 млн.грн, тоді дохід під ЄП відсутній (продаж зі збитком).

При цому прибуток по землі "не згортається" зі збитком по будівлі.

За правилами п. 292.6 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n7038) дохід по ЄП визнається на дату зарахування коштів на рахунок.

При цьому коли оплата надходить частинами, то:

- по землі - дохід під ЄП буде варховуватись по мірі надходження коштів на рахунок.

- по будівлі прибуток від продажу ОЗ мав би враховуватись пропорційно отриманій оплаті в конкретному звітному періоді. Але оскільки будівля продана зі збитком, то база оподаткування ЄП по цьому об`єкту відсутня

Позиція ДПСУ

ІПК від 17.10.2018 р. N 4457/6/99-99-12-02-03-15/ІПК:

"...Товариство запитує, (1) яким чином визначається об'єкт оподаткування єдиним податком при продажу нерухомого майна та земельної ділянки у разі надходження грошових коштів частинами,

...В бухгалтерському обліку земельні ділянки та капітальні витрати на поліпшення земель, не пов'язані з будівництвом, згідно з п. 5 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 7 "Основні засоби", затвердженого наказом Мінфіну України від 27.04.2000 N 92 (зі змінами та доповненнями, далі - П(С)БО 7), класифікуються як основні засоби (підгрупа 5.1.1 групи 5.1 "Основні засоби").
Залишкова вартість - різниця між первісною (переоціненою) вартістю необоротного активу і сумою його накопиченої амортизації (зносу) (п. 4 П(С)БО 7).
При цьому згідно з п. 22 П(С)БО 7 вартість земельних ділянок не є об'єктом для нарахування амортизації в бухгалтерському обліку, тобто земельні ділянки не мають залишкової вартості.
Враховуючи вищевикладене, Товариство у разі продажу земельної ділянки як окремого об'єкта власності включає до складу доходів усі надходження коштів, отримані від продажу такої земельної ділянки.
У разі продажу нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки, у разі його використання більше одного року Товариство включає до складу доходу різницю між сумою коштів, отриманою від продажу нерухомого майна, та його залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу (дати укладення цивільно-правової угоди).
Оподаткування доходу від реалізації нерухомого майна та земельної ділянки здійснюється на загальних підставах за обраною Товариством ставкою платника єдиного податку 3 відсотки.
Датою отримання доходу платника єдиного податку є дата надходження коштів платнику єдиного податку у грошовій (готівковій або безготівковій) формі (п. 292.6 ст. 292 Кодексу).
При надходженні грошових коштів від продажу нерухомого майна частинами Товариство включає ці суми до складу доходів у звітних періодах (кварталах) їх отримання..."

Щодо ПДФО та ВЗ

Якщо Ви продаєте ці об`єтки фізособі, то врахуйте що якщо ціна буде нижче ринкової (звичайної), то фізособа отримає додаткове благо (з різниці між ринкової ціною та договірною) Ви маєте сплатити ПДФО 18 % та ВЗ 5 %, на це вказує ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17?find=1&text=2024#n3627):

"164.2. До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються:

...164.2.17. дохід, отриманий платником податку як додаткове благо (крім випадків, передбачених статтею 165 цього Кодексу) у вигляді:

...е) вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у підпункті 165.1.53 пункту 165.1 статті 165 цього Кодексу. ...

Якщо додаткові блага надаються у негрошовій формі, сума податку об'єкта оподаткування обчислюється за правилами, визначеними пунктом 164.5 цієї статті".

Ринкову ціну Вам вже визначив оцінювач.

ЗІР (103.02, https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=37215):

"Який порядок оподаткування доходу ФО при отриманні товару зі знижкою звичайної ціни (вартості) від ЮО?

Відповідь:
При отриманні фізичною особою товару зі знижкою звичайної ціни (вартості) від юридичної особи сума знижки включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку виключно у випадку, якщо дана знижка носить індивідуальний (персональний) характер.
Якщо знижка поширюється на будь-якого платника податку та не є індивідуальною, то сума такої знижки не включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку..."

В додатку 4ДФ додаткове благо - кодом доходу 126

В бухобліку:

Дт 131 Кт 10 - списали нарахований знос

Дт 286 Кт 10 списали залишкову вартість

Дт 377 Кт 712 - передали ОЗ покупцю

Дт 943 Кт 286 - списали собівартість реалізованого ОЗ

Раді допомогти, звертайтесь ще!