Заголовок тимчасово відсутній

В описаній ситуації договірні сторони діяли правомірно. Негативних наслідків у вигляді визнання договору недійсним не має бути. Утім, все ж безпечніше за таких обставин укласти новий договір, у якому передбачити його автоматичну пролонгацію. Приклад формулювання – нижче.

Договір оренди нежитлового приміщення не потребує нотаріального посвідчення, якщо його укладають на строк до трьох років (ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України).

Період із 15.08.2019 по 14.07.2022, на який ФОПи укладали договір оренди приміщення не перевищує трьох років. Тож його не обов’язково було посвідчувати.

За законом сторони можуть продовжувати дії договорів, зокрема договорів оренди. Для цього у договорі або у змінах до нього (у додатковій угоді) вони передбачають можливість його пролонгації за відсутності у кожної зі сторін претензій один до одного.

При цьому доречно, наприклад, прописати: «Цей договір укладений на строк 2 роки і 11 місяців і у випадку закінчення строку дії договору, якщо жодна зі сторін не заявляє вимоги про розірвання договору вважається, що строк дії договору продовжено на той самий строк, на тих самих умовах і переукладення не потребує».

Зміна договору здійснюється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 654 ЦКУ). Тобто лише, якщо договір оренди нотаріально посвідчений, то і додаткову угоду потрібно посвідчувати нотаріально. В інших випадках для внесення змін сторонам достатньо укласти додаткову угоду до договору оренди у письмовій формі.

Якщо сторони договору передбачають його автоматичне продовження, тоді договори розглядають як два окремі правочини. А тому не вважається, що вони перевищують строк дії в три роки. Тобто нотаріальне посвідчення для таких договорів не потрібне.

Це підтверджує й узагальнююча судова практика. Процитуємо пункт 2.9 постанови Пленуму Вищого господарського суду «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» від 29.05.2013 № 12 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/v0012600-13#Text):

«Якщо із закінченням строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дію було продовжено і наведене призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який складає понад три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору він відповідно до частини другої статті 215 ЦК України відповідав вимогам частини другої статті 793 та статті 794 ЦК України.

У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим статтею 654 ЦК України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, у випадку неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі статті 764 ЦК України чи частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (строк дії якого менший трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.»

На замітку! У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦКУ). Нікчемний правочин є недійсним з моменту його вчинення (ч.1 ст. 236 ЦКУ).