Юридична особа орендує нерухомість у фізособи: договір, оподаткування, комунальні платежі

1. Оренда нерухомості у фізособи: орендна плата
2. Оренда нерухомості у фізособи: комунальні та інші платежі
3. Висновки

Щоб орендувати нерухомість у фізичної особи необхідно укласти договір оренди, вказавши податковий статус сторін. Договір оренди укладають у письмовій формі (ст. 793 Цивільного кодексу України, далі – ЦКУ).

Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк договору становить 3 і більше років (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). Поряд з цим правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (ч. 1 ст. 209 ЦКУ).

Тож обов’язково має бути нотаріально посвідчений договір оренди, який укладено на строк понад 3 роки або у договорі сторони передбачили обов'язкове нотаріальне посвідчення.

Зверніть увагу! Якщо власник нерухомості – іноземець, то він може її здавати лише через уповноважену особу – резидента за письмовим договором (пп. 170.1.3 Податкового кодексу України, далі – ПКУ)

Як про орендовані, так і про надані об’єкти оренди слід повідомити податковий орган (п. 8.4 Порядку обліку платників податків і зборів, затвердженого наказом Мінфіну від 09.12.2011 №1588). Для цього слід подати Заяву за формою № 20-ОПП. Докладніше про це читайте у публікації «Форма №20-ОПП: алгоритм заповнення та зразки».

Після підписання сторонами договору оренди нерухомого майна необхідно скласти акт його прийому-передачі. Цей документ фіксує факт передачі майна від орендодавця до орендаря. Якщо в договорі не зазначено інше, датою початку та закінчення дії договору вважається дата підписання акта. Підприємство може розробити власний шаблон акта, адже уніфікованої форми не визначено. Зокрема, можна скористатися нашим шаблоном акта приймання-передачі приміщень до договору оренди нежитлових приміщень.

Оренда нерухомості у фізособи: орендна плата

Розмір орендної плати встановлюється договором і це зазвичай фіксована сума. Також договором може бути передбачено періодичність перегляду розміру плати.

Плата вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Як правило, строк сплати – з 1 по 5 число місяця.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 1 ст. 762 ЦКУ).

Для підтвердження надання послуг з оренди зазвичай складають акти наданих послуг.

У разі оренди нерухомого майна, яке належить фізичній особі, орендар (юридична особа) є податковим агентом.

Доходи від надання в оренду об’єктів нерухомості оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати):

1. податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18% (п. 167.1 ПКУ);
2. військовим збором за ставкою 5% (пп. 1.3 п. 16-1 підрозд.10 розд. XX ПКУ).

Об’єкт оподаткування за договором оренди нерухомості слід визначати виходячи з розміру орендної плати, зазначеної у договорі оренди, але не менше, ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди (пп. 170.1.2 ПКУ).

Мінімальну суму орендного платежу визначають за Методикою, що затверджена постановою Кабміну від 29.12.2010 №1253. Суму орендного платежу за нерухоме майно обчислюють, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди 1 квадратного метра загальної площі нерухомого майна за такою формулою:

П = З × Р, де

1. П – мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно у гривнях;
2. З – загальна площа орендованого нерухомого майна у кв. метрах;
3. Р – мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних та якісних показників, що встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розміщене зазначене майно, у гривнях.

Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначають з огляду на розмір орендної плати, зазначений у договорі оренди.

ПДФО та ВЗ має бути сплачено одночасно з виплатою доходу при безготівковому перерахуванні орендної плати (пп. 168.1.2 ПКУ).

У разі готівкової виплати орендної плати ПДФО та ВЗ сплачують до бюджету протягом трьох банківських днів з дня, що настає за днем виплати орендної плати готівкою з каси (пп. 168.1.4 ПКУ).

Якщо ж дохід орендодавцю нараховується, але не виплачується орендарем, то ПДФО та військовий збір підлягають перерахуванню до бюджету податковим агентом протягом 30 календарних днів, що настають за останнім днем звітного місяця (пп. 168.1.5 ПКУ).

Юридична особа сплачує ПДФО та ВЗ до бюджету за своєю податковою адресою (пп. 168.1.2 ПКУ, ч. 2 ст. 64 Бюджетного кодексу України).

У додатку 4ДФ до Податкового розрахунку податковий агент відображає суму орендної плати з ознакою доходу «196».

Оренда нерухомості у фізособи: комунальні та інші платежі

У договорі оренди необхідно передбачити порядок оплати комунальних послуг, інтернету, телефону, охорони об’єкта нерухомості тощо. У випадках, коли договір на постачання відповідної послуги укладено між надавачем послуги і власником нерухомості, то рахунки про оплату наданих послуг виставляються на ім’я власника об’єкта нерухомості. Варіантів оплати таких послуг за рахунок орендаря може бути декілька.

Варіант 1. Включити до договору оренди окремий пункт про те, що комунальні платежі та оплата за інші послуги (інтернет, охорона тощо) не відшкодовуються окремо, а включені до складу орендної плати. Тобто орендар сплачує орендодавцю орендну плату, яка включає в себе витрати на спожиті комунальні та інші послуги, і не відшкодовує їх окремо.

Формулювання в договорі може бути наступним:

Сторони погоджуються, що всі витрати на комунальні послуги (електропостачання, водопостачання, водовідведення, опалення, вивезення побутових відходів тощо), пов’язані з користуванням орендованим приміщенням, враховані у складі орендної плати.

В такому випадку орендар в платіжній інструкції вказує, що це оплата орендної плати згідно договору оренди.

Однак у такому разі слід врахувати, що під час виплати орендної плати орендар як податковий агент з усієї суми утримує ПДФО (18%) та ВЗ (5%). Тож частина коштів, які мають відшкодовувати комунальні та інші послуги, буде зменшена на суму ПДФО та ВЗ.

Тобто дохід орендодавця зменшиться.

Інша проблема полягає у тому, що не всі комунальні послуги оплачуються у фіксованій сумі (наприклад, водопостачання, електроенергія, опалення). Тож орендодавцю та орендарю доведеться постійно уточнювати суму орендної плати.

Варіант 2. Орендар відповідно до умов договору може окремо відшкодовувати орендодавцю вартість комунальних та інших послуг. У такому разі у договорі слід передбачити відповідні положення, які можна сформулювати, орієнтуючись на Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна (у тому числі місць загального користування та прибудинкової території) та надання комунальних послуг орендарю (наказ ФДМУ від 05.09.2023 №1576).

Але є досить негативний податковий наслідок такого варіанту. ДПС наполягає на тому, що при відшкодуванні орендарю вартості комунальних та інших послуг орендодавець має утримати ПДФО та ВЗ як податковий агент. Про це було вказано в ЗІР, категорія 107.01.03:

…у разі якщо орендарем (юридичною особою або фізичною особою – підприємцем) виплачується на користь фізичної особи дохід у вигляді суми відшкодованих витрат, понесених на сплату комунальних послуг або орендар компенсує сплачені комунальні послуги власнику майна, то такий дохід включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізичної особи з відповідним оподаткуванням.

Тобто сума відшкодування є оподаткованим доходом фізособи, з якого утримується ПДФО (18%) та ВЗ (5%) і який відображається в додатку 4ДФ Податкового розрахунку із ознакою доходу «126» як додаткове благо (пп. «ґ» пп. 164.2.17 ПКУ).

Варіант 3. Альтернативою є укладення орендарем прямих договорів з постачальниками комунальних послуг. У такому випадку в орендодавця не виникає об'єкта оподаткування.

Орендар укладає договори з відповідними постачальниками комунальних та інших послуг і самостійно оплачує вартість таких послуг від свого імені. З точки зору податкових наслідків для орендодавця такий варіант найбільш оптимальний, але на практиці власники нерухомості відносяться до такого варіанту дуже обережно, побоюючись ризиків для свого статусу власника нерухомості.

Висновки

1. Договір оренди укладають у письмовій формі. Обов’язково має бути нотаріально посвідчений договір оренди, який укладено на строк понад 3 роки або у договорі сторони передбачили обов'язкове нотаріальне посвідчення.
2. Про орендовані об’єкти нерухомості орендар має повідомити податковий орган шляхом подання Заяви за формою №20-ОПП.
3. У разі оренди нерухомого майна, яке належить фізичній особі, орендар (юридична особа або приватний підприємець) є податковим агентом і повинен утримати ПДФО (18%) та ВЗ (5%).
4. У договорі оренди необхідно передбачити порядок оплати комунальних послуг, інтернету, телефону, охорони об’єкта нерухомості тощо.

Шаблони та зразки документів:

Акт приймання-передачі послуг оренди

Договір оренди нежитлового приміщення

Додаткова угода до договору оренди квартири

Договір оренди житлового приміщення (квартири)

Договір оренди приміщення (комунальні в орендній платі)

Акт приймання-передачі приміщень до договору оренди нежитлових приміщень

Читати більше:

«Форма №20-ОПП: алгоритм заповнення та зразки»

ФОП і відшкодування комунальних платежів при оренді

Місячний Податковий розрахунок з ПДФО, ЄСВ та військового збору: як заповнити

Оренда, підряд та дивіденди в умовах нових ставок військового збору: пояснює ДПС

Платник здає в оренду частину своїх приміщень: нюанси заповнення повідомлення №20-ОПП

Довідники:

Ознаки доходів для додатку 4ДФ