Укриття в орендованому приміщенні з 4 грудня: згода власника, орендна плата та відповідальність за безпеку

З вересня 2026 року бізнес працює за новими правилами реагування на повітряні загрози. «Жовтий» рівень – дронова небезпека, «червоний» – ракетна, ракетно-дронова або масована дронова загроза. За нових умов підприємства можуть продовжувати роботу під час окремих повітряних тривог, але це не означає, що роботодавець може залишити людей на робочих місцях без належного захисту.

Для бізнесу без укриття передбачили перехідний період – до 4 грудня 2026 року. До цієї дати підприємствам потрібно визначитися, як забезпечити безпеку працівників і відвідувачів. Судово-юридична газета проаналізувала судову практику щодо облаштування та поліпшення укриття та чи можна буде не платити оренду, якщо немає функціонуючого укриття чи безпечного простору.

Ремонт у чужій будівлі: дозвіл власника потрібен до початку робіт

Якщо облаштування безпечного простору потребує переобладнання приміщення, першою перешкодою стає ст. 778 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

КГС ВС у постанові від 05.08.2026 у справі №918/1098/25 вирішив спір між двома ТОВ. Орендар вимагав 13 328 612,40 грн компенсації за поліпшення нерухомості.

Суд залишив чинною відмову в задоволенні позову. Зокрема, суди врахували умови договорів, за якими перебудова несучих стін і конструкцій потребувала письмової згоди орендодавця, а також недоліки доказування заявлених робіт.

Верховний Суд пояснив, що згода на поліпшення між юридичними особами має бути виражена письмово, але не обов’язково окремим дозволом. Вона може міститися в договорі оренди, додатковій угоді чи іншому документі, який дає змогу встановити, на які саме зміни погодився власник. Обізнаність про роботи або мовчання орендодавця такої згоди не замінюють.

Чи можна не платити оренду через відсутність укриття

Ч. 6 ст. 762 ЦКУ дозволяє звільнити наймача від орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло використовуватися через обставини, за які він не відповідає.

Верховний Суд 29.09.2026 у справі №904/6198/25 розглянув спір між ТОВ та Дніпровською міською радою. Орендар земельної ділянки стверджував, що не міг використовувати її за призначенням через відмову міських органів видати містобудівні умови та обмеження.

Суд зазначив, що ч. 6 ст. 762 ЦКУ може застосовуватися до відповідних орендних правовідносин, а неможливість використання майна через незалежні від наймача обставини підлягає дослідженню.

Водночас Верховний Суд наголосив: саме орендар повинен довести, що він не міг користуватися майном і не відповідав за причини такої неможливості

Для бізнесу без укриття це відкриває можливість юридичного захисту, але не дає автоматичного звільнення від платежів.

Якщо магазин закривається лише на час «жовтих» тривог, а решту дня працює, зберігає товар і використовує обладнання, довести повну неможливість користування приміщенням буде складно. У такому випадку варто оцінювати також ч. 4 ст. 762 ЦКУ – право вимагати зменшення плати, якщо можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає.

Якщо ж використання приміщення за погодженим договором призначенням об’єктивно стало неможливим повністю, вимога про звільнення від орендної плати може мати сильнішу правову основу.

Цікавою є й справа №911/3052/25. У спорі з управлінням комунальної власності Білоцерківської міської ради підприємець посилався на воєнний стан, стан приміщення та проблеми його використання. Проте апеляційний суд 1 вересня 2026 року залишив чинним стягнення 228 658,26 грн орендної заборгованості: наведені обставини не підтвердили підстав для звільнення від платежів.

Отже, одностороннє повідомлення про припинення сплати оренди не гарантує звільнення від боргу. Якщо орендодавець заперечить, обґрунтованість несплати доведеться захищати в суді

Аварійне укриття: штраф можливий, навіть якщо ремонт надто дорогий

Якщо в будівлі є офіційно облікована захисна споруда, посилання власника чи балансоутримувача на її аварійність не означає, що обов’язки щодо утримання припиняються.

Шевченківський районний суд Полтави 21.09.2026 у справі №554/17230/25 відмовив у скасуванні штрафу 2 550 грн, накладеного на виконавчого директора ПП за ч. 2 ст. 175-3 Кодексу України про адміністративні правопорушення.

Під час обстеження сховище визнали неготовим до використання. Директор пояснював, що споруда аварійна, а підприємство ще з 2019 року намагалося виключити її з фонду захисних споруд. Він також посилався на пандемію та воєнний стан як на перешкоди для завершення процедури.

Для підприємця, який орендує приміщення в такій будівлі, висновок подвійний:

1. зареєстроване укриття не перестає бути об’єктом фонду захисних споруд лише тому, що його закрили чи визнали аварійним;
2. сам факт існування укриття в реєстрі ще не означає, що працівники можуть безпечно ним користуватися.

Відповідальність за утримання облікованої споруди слід встановлювати за її статусом, документами та визначеним балансоутримувачем. Звичайний орендар невеликого магазину не стає автоматично відповідальним за весь підвал

Приватизована будівля не завжди означає приватне укриття

Велика Палата Верховного Суду 16.09.2026 у справі №922/2484/24 ухвалила рішення щодо захисної споруди, пов’язаної з приватизованим майном АТ.

Суд погодився з необхідністю усунути перешкоди державі у користуванні та розпорядженні захисною спорудою шляхом її повернення на користь держави в особі Фонду державного майна. Водночас Велика Палата частково скасувала попередні рішення щодо інших позовних вимог.

Для орендаря це означає, що перед переговорами про доступ до підвалу варто з’ясувати його правовий статус. Якщо там розташована захисна споруда, що належить державі, власник будівлі не обов’язково має право розпоряджатися нею як звичайним комерційним приміщенням. Проте це не дає орендарю права самостійно зламувати замки чи заходити до будь-якого підвалу. Потрібно встановити власника, балансоутримувача, порядок доступу та фактичну готовність споруди

Чи можна через суд змусити привести укриття до готовності

Судова практика виявляє ще одну складність: наявність державного контролю не означає, що будь-який орган може звернутися до суду з будь-якою вимогою.

У постанові №160/14282/23 Верховний Суд аналізував повноваження ДСНС і підстави представництва прокурором інтересів держави в спорі щодо неготового укриття комунальної лікарні.

За застосованими судом нормами ДСНС не мала самостійного повноваження пред’являти саме позов про зобов’язання балансоутримувача привести захисну споруду до готовності. Відповідно, звернення прокурора в інтересах ДСНС не усувало цієї процесуальної перешкоди.

Це не означає, що ДСНС позбавлена повноважень перевіряти укриття, фіксувати порушення чи застосовувати передбачені законом заходи реагування. Йдеться про конкретний вид судової вимоги та належного позивача.

Для орендаря практичнішим шляхом буде не чекати, доки прокуратура змусить власника відремонтувати підвал, а документувати порушення власних договірних прав і паралельно звертатися до відповідальних органів щодо статусу та доступності укриття

Джерело: Судово-юридична газета

Читайте більше:

Повітряна тривога на роботі: чи можна працювати без укриття та що зміниться з 4 грудня

Укриття за 15 хвилин від підприємства: чи можна працювати під час жовтої тривоги з 4 грудня

Чи може підприємство працювати під час жовтої тривоги без укриття, якщо є безпечний простір

Як оцінити безпечність укриття на підприємстві: нові методичні матеріали МВС

Укриття для бізнесу до 4 грудня 2026 року: що передбачає постанова КМУ №1092

Наказ про дії під час повітряної тривоги: що обов’язково передбачити роботодавцю

Укриття на підприємстві під час тривоги: що справді вважається безпечним місцем

Повітряна тривога на підприємстві: нові правила роботи, укриття та відповідальність керівника у роз'ясненні від МВС