Оплата податків при купівлі нерухомості: нюанси та рекомендації

Податки й збір у вашому випадку платить і утримує юрособа як податковий агент, а в договорі суму ціни нерухомості можна зафіксувати як «чисту» (яку отримує продавець) або як загальну суму з урахуванням утриманих податків, чітко розписавши, що юрособа утримує ПДФО 5% і військовий збір 5% із вартості об’єкта та перераховує їх до бюджету, а решта виплачується фізособі.

Обґрунтування

1. Хто платить податки при купівлі нерухомості юрособою. Якщо покупцем нерухомості є юридична особа, вона виступає податковим агентом щодо доходу фізособи-продавця та зобов’язана нарахувати, утримати і перерахувати ПДФО та військовий збір із доходу продавця від продажу нерухомості згідно з розділом IV Податкового кодексу України. База ПДВ до таких операцій не застосовується, а база оподаткування ПДФО визначається виходячи з договірної вартості, але не нижче оціночної.

2. Варіант 1: у договорі фіксуєте суму, яку фізособа реально «отримає на руки».
   У договорі можна передбачити, що:
   • «Ціна договору становить 1 000 000 грн, які Продавець отримує після утримання та перерахування Покупцем ПДФО 5% і військового збору 5% із доходу Продавця».
   • Окремим пунктом прописати: «Покупець як податковий агент утримує з доходу Продавця та сплачує до бюджету ПДФО 5% і військовий збір 5%, розраховані виходячи з бази оподаткування, визначеної Податковим кодексом України, а Продавець доручає Покупцю перерахувати такі суми за рахунок належного йому доходу».
   У такій моделі в договорі можна не деталізувати загальну «брутто»-суму, але в платіжних документах і бухобліку ви рахуєте ціну майна як «чистий дохід + утримані податки».

3. Варіант 2: у договорі фіксуєте загальну суму (брутто), що включає податки.
   Можна прописати:
   • «Ціна договору становить 1 100 000 грн, з яких 1 000 000 грн підлягають виплаті Продавцю, а 100 000 грн становлять суми ПДФО та військового збору, що підлягають утриманню та перерахуванню Покупцем як податковим агентом до бюджету від імені та за рахунок Продавця».
   • Обов’язково вказати, що «Покупець утримує і перераховує до бюджету ПДФО 5% та військовий збір 5% із загальної суми доходу Продавця, а Продавець погоджується з таким порядком розрахунків».
   У бухобліку це відповідає схемі, коли повна вартість об’єкта = сума, виплачена продавцю + утримані податки (як у типовій проводці Дт 152 – Кт 685 на повну суму, далі утримання ПДФО та ВЗ з 685 у 641/642).

4. Як забезпечити «порівну» розподіл податкового навантаження.
   Юридично податки при цьому залишаються податками продавця, а юрособа лише утримує їх як податковий агент відповідно до Податкового кодексу України. «Порівну» в економічному сенсі ви досягаєте через встановлення такої договірної ціни, щоб:
   • чиста сума, яку отримає фізособа, дорівнювала бажаній;
   • частина, що фактично «ляже» на вас (через зменшення узгодженої ціни або додаткову компенсацію), була погоджена в тексті договору як елемент ціни/знижки, а не як сплата «податків за когось».
   Тобто в договорі не варто писати, що юрособа «оплачує за свій рахунок податки продавця», а потрібно зафіксувати єдину ціну об’єкта й порядок утримання/перерахування податку з неї, а розподіл ризиків і «навантаження» досягається через узгоджену суму ціни.

5. Що обов’язково врахувати у формулюваннях.
   У договорі доцільно прямо зазначити:
   • що юрособа є податковим агентом та утримує ПДФО і військовий збір із доходу продавця;
   • базу, з якої обчислюються ці податки (договірна ціна, але не нижче оціночної вартості);
   • що продавець уповноважує покупця утримати та перерахувати ці суми до бюджету за рахунок належного йому доходу;
   • загальний механізм розрахунків: сума договору, сума, що виплачується на рахунок продавця, та суми, що перераховуються до бюджету.

Остаточну модель (ціна «чиста» чи «брутто») виберіть з огляду на оціночну вартість, бажаний «чистий» дохід фізособи та нотаріальну практику, але в будь-якому варіанті в договорі потрібно чітко розписати, що податки утримуються й сплачуються вами як податковим агентом із суми доходу продавця.

Можу пошукати матеріали на цю тему — цікаво?