Оформлення зміни орендодавця: документи для належного процесу

Найпростіше оформити додаткову угоду про зміну сторони орендодавця, у якій зафіксувати перехід прав і обов’язків до нового орендодавця, «переїзд» сплаченого гарантійного платежу та вже оплаченої оренди за серпень на користь нового власника, а між собою старий і новий орендодавці врегульовують взаєморозрахунки окремо без участі орендаря.

Обґрунтування

Смерть чи відчуження майна саме по собі не припиняє договір найму, якщо інше не передбачено договором. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця, проте сторони можуть встановити у договорі, що у разі відчуження договір припиняється ст. 770 Цивільний кодекс України.

Якщо договір не містить умови про припинення при зміні власника, орендар свої обов’язки щодо сплачених сум уже виконав. У такому разі питання перерозподілу сплаченого гарантійного платежу та оренди за серпень вирішується між старим і новим власником, адже до нового власника переходить право вимагати орендну плату, а старий власник може компенсувати йому раніше отримані від орендаря суми за домовленістю ст. 770.

Алгоритм дій

1. Перевірити договір оренди.
   Визначити, чи є в ньому умова, що при відчуженні об’єкта договір припиняється, чи навпаки прямо передбачено перехід прав до нового власника.

2. Якщо договір не припиняється при зміні власника (типова ситуація):

   1. Оформити договір відчуження майна між старим і новим власником (продаж/дарування тощо) — це підстава зміни власника, але не документ орендаря.
   2. Скласти додаткову угоду до договору оренди між трьома сторонами: старим орендодавцем, новим орендодавцем і орендарем, у якій:

   Що прописати в додатковій угоді	Суть формулювання
   Заміна сторони орендодавця	Вказати, що з певної дати орендодавцем за договором замість особи А стає особа Б, із посиланням на договір відчуження майна
   Перехід прав на отримані суми	Закріпити, що сплачений 20.02.2026 гарантійний платіж та орендна плата за серпень, сплачена 15.07.2026, вважаються такими, що зараховані в рахунок зобов’язань орендаря перед новим орендодавцем
   Відсутність претензій до орендаря	Сторони підтверджують, що орендар повністю виконав зобов’язання зі сплати цих сум і претензій до нього щодо них немає

   3. Старий і новий орендодавці окремо укладають між собою акт звірки / угоду про взаєморозрахунки, де фіксують передачу отриманих раніше сум (повністю чи частково).

3. Якщо в договорі прямо передбачено припинення оренди при зміні власника:

   1. Оформити договір розірвання оренди між орендарем і старим орендодавцем з дати зміни власника.
   2. У цьому договорі:
      – передбачити повернення гарантійного платежу орендарю;
      – визначити долю вже сплаченої орендної плати за серпень (наприклад, часткове повернення, якщо користування не відбудеться).
   3. Укласти новий договір оренди з новим власником, де за потреби можна передбачити новий гарантійний платіж чи зарахування частини раніше сплачених сум за окремим тристороннім погодженням.

4. Документальне підтвердження для орендаря.
   Орендару бажано мати:
   – копію документа, що підтверджує зміну власника (договір купівлі-продажу/дарування або витяг з реєстру прав);
   – підписану всіма сторонами додаткову угоду або договір розірвання + новий договір, залежно від обраної моделі;
   – акт звірки розрахунків між орендарем і орендодавцями, де буде видно зарахування гарантійного платежу та оренди за серпень.

Ризики / нюанси

Без оформлення тристоронньої додаткової угоди орендар ризикує отримати претензії щодо «несплаченої» оренди вже від нового власника. Тому критично важливо прямо прописати, що сума гарантійного платежу і оплати за серпень вважаються сплаченими в рахунок зобов’язань перед новим орендодавцем.

Якщо частина періоду серпня фактично належить старому власнику (зміна власника всередині місяця), сторони можуть окремо між собою поділити вже сплачену суму за кількістю днів, але для орендаря це краще зафіксувати лише у вигляді відсутності подвійних вимог щодо оплати.

Підсумково, оптимальним і безпечним варіантом є тристороння додаткова угода до чинного договору оренди, яка одночасно змінює сторону орендодавця та перезакріплює вже сплачені суми за новим власником.