Питання оренди землі та будівництва для благодійних організацій

Благодійний фонд може залучати підрядника або будувати власними силами, але забудова має відповідати цільовому призначенню землі й не бути самочинною, а всі операції зі складом і коштами інвесторів мають бути прямо пов’язані з благодійною діяльністю та не призводити до розподілу доходу між засновниками чи пов’язаними особами. Щоб не втратити неприбутковий статус, будівництво, використання складу та надходження іноземного фінансування потрібно оформити через належні цивільно-правові договори й забезпечити використання активів лише для статутних цілей без “комерційного” збагачення засновників.

Обґрунтування

1. Залучення підрядника чи власні сили.
За договором підряду підрядник виконує роботи за завданням замовника і передає результат, а замовник їх оплачує. Це може бути як будівництво, так і інші роботи з переданням результату. Цивільний кодекс України
Отже, фонд може укладати договір підряду з організацією на будівництво навісу/складу або виконувати роботи власними силами, якщо має право здійснювати таку діяльність і дотримується будівельних норм. Важливо, щоб договір підряду не передбачав передачу побудованого об’єкта у власність підряднику чи третім особам поза статутними цілями фонду.

2. Уникнення самочинного будівництва.
Власник земельної ділянки має право зводити будівлі на своїй землі та набуває право власності на них, але лише з дотриманням будівельних, архітектурних, санітарних, екологічних норм і цільового призначення ділянки. Цивільний кодекс України
Будівля вважається самочинним будівництвом, якщо зведена на ділянці, не відведеній для цієї мети, без належного дозвільного документа чи проєкту або з істотними порушеннями будівельних норм. Особа, що здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності, а об’єкт може бути знесений. Цивільний кодекс України

Для фонду це означає.

1. Земля з цільовим призначенням 01.03 “для ведення особистого селянського господарства” орендована у фізичної особи, тобто власником землі є фізична особа, а не фонд.
2. Щоб не створювати ризик самочинного будівництва, будівництво складу слід здійснювати з письмової згоди власника-орендодавця і з дотриманням дозвільних процедур, щоб у разі потреби можна було зареєструвати права власності на будівлю згідно з законом. Якщо об’єкт буде формально самочинним, це створює ризики для фонду як користувача і може ускладнити підтвердження цільового використання активів.

3. Вимоги до неприбуткового статусу.
Неприбутковою є організація, яка одночасно:
– утворена за профільним законом;
– має у статуті заборону розподілу доходів (прибутків) або їх частини між засновниками, членами, працівниками (крім зарплати), органами управління і пов’язаними особами;
– має в установчих документах норму про передачу активів іншим неприбутковим організаціям відповідного виду або до бюджету у разі припинення;
– внесена до Реєстру неприбуткових організацій. п. 133.4 Податкового кодексу України

Фінансування видатків, пов’язаних із реалізацією статутної діяльності, не є розподілом доходу. До таких належать витрати, прямо спрямовані на досягнення цілей благодійної організації. пп. 133.4.2 ПКУ

Отже, будівництво складу на орендованій землі саме по собі не руйнує неприбутковий статус, якщо:

1. у статуті передбачено можливість створення, придбання та використання майна (у тому числі складських та виробничих приміщень) для досягнення благодійних цілей;
2. склад фактично використовують для безоплатного чи пільгового зберігання/розподілу гуманітарної допомоги, продукції, що передається бенефіціарам, чи іншої діяльності, пов’язаної з благодійною метою;
3. жодних доходів від складу не розподіляють між засновниками, бенефіціарами, працівниками тощо і не використовують склад для звичайної комерційної діяльності, яка не обслуговує статутні цілі;
4. актив (склад) у разі ліквідації фонду підлягає передачі іншій неприбутковій організації або в дохід бюджету згідно зі статутом. пп. 133.4.1 ПКУ

Якщо склад фактично використовується для систематичної господарської діяльності з отриманням прибутку, який не спрямовується на статутні цілі, або фактично розподіляється на користь пов’язаних осіб, це може стати підставою для втрати неприбуткового статусу. п. 133.4 ПКУ

4. Надходження коштів від іноземних інвесторів / донорів.
Неприбуткова організація має право отримувати внески, пожертви, гранти, у тому числі від іноземних осіб, якщо це не суперечить закону й статуту. Ключове для збереження статусу:
– основним джерелом формування майна мають бути членські внески, благодійні внески, пожертви, гранти, інші надходження, що не є оплатою товарів/послуг на користь засновників чи пов’язаних осіб;
– надходження коштів повинно бути цільовим, тобто спрямовуватись на статутну діяльність (у вашому випадку на створення/утримання складу для реалізації благодійних програм). п. 133.4 Податкового кодексу України

Щоб не виникало ризику перекваліфікації таких коштів у “інвестиції” з очікуванням прибутку, їх доцільно оформлювати як благодійну пожертву, грант або цільове фінансування, де прямо зазначено, що:
– кошти передаються безповоротно;
– фонд не зобов’язаний нараховувати або виплачувати будь-який “дохід”, дивіденди тощо;
– використовуються на конкретний благодійний проєкт (наприклад, будівництво та утримання складу для зберігання гуманітарної допомоги, продукції для бенефіціарів тощо).

5. Необхідність договорів.

1. Договір оренди землі між фізичною особою та фондом уже є ключовим документом. Для будівництва бажано мати додаткову угоду або спеціальний розділ, де прямо передбачено право фонду будувати склад/навіс, порядок узгодження проєкту та подальший правовий режим об’єкта.
2. Договір підряду з будівельною організацією потрібен, щоб визначити види робіт, строк, вартість, порядок приймання, відповідальність сторін. Це звичайна господарська операція фонду і не суперечить неприбутковості, якщо результат використовується для статутних цілей. Цивільний кодекс України
3. Договори з іноземними донорами. Для кожного суттєвого надходження слід укладати договір (грантовий, благодійний, про цільове фінансування тощо), який:
   – чітко визначає безповоротний характер коштів;
   – описує мету їх використання (наприклад, будівництво складу і подальша реалізація конкретної благодійної програми);
   – не передбачає для донора права вимагати прибуток від використання складу.

Відображення таких договорів у бухгалтерському обліку як цільового фінансування додатково підтверджуватиме, що активи формуються і використовуються для благодійних, а не комерційних цілей, що є принциповим для збереження статусу за п. 133.4 ПКУ.

Алгоритм дій

1. Перевірити статут.
   Переконайтесь, що в статуті є:
   – заборона розподілу доходів між засновниками й пов’язаними особами;
   – норма про передачу активів іншим неприбутковим організаціям або до бюджету при ліквідації;
   – право створювати та використовувати нерухоме майно для досягнення