Правила безкоштовної оренди приміщення для ФОП: нюанси

Передавати приміщення безоплатно як звичайна фізособа власник має повне право.

Для цього згідно зі ст. 827 ЦКУ укладається договір позички, за яким майно передається у тимчасове користування безкоштовно. Проте податкові наслідки такої операції кардинально відрізняються залежно від системи оподаткування орендарів.

Оподаткування у фізособи-власника

При укладенні договору позички податкових зобов'язань із ПДФО та військового збору не виникає, оскільки власник не отримує фактичного грошового чи іншого доходу.

Оподаткування у ФОПів-користувачів

Для ФОП 2 групи (на єдиному податку) дохід не виникає. Згідно з пп. 292.3 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n7038) до доходу єдинника включаються безоплатно отримані блага, за якими «не передбачено грошової або іншої компенсації... чи їх повернення». Оскільки договір позички прямо передбачає обов'язкове повернення майна власнику, ця операція не підпадає под дію пп. 292.3 ПКУ (ЗІР, категорія 107.01.03 https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=39953).

Для ФОП на загальній системі виникає податковий ризик. Норма пп. 292.3 ПКУ на загальну систему не поширюється. Податкові органи розглядають безкоштовне користування майном для загальносистемника як безоплатно отриману послугу. Він зобов'язаний включити середню ринкову вартість оренди такого приміщення до свого підприємницького доходу та сплатити з неї 18% ПДФО, військовий збір та ЄСВ.

Якщо сторони вирішать укласти платний договір оренди

Оренду слід оформлювати виключно від імені фізичної особи (громадянина). ФОП 1 групи не має права вести таку діяльність підприємницьким шляхом (пп. 1 п. 291.4 ПКУ).

Орендну плату не можна встановити умовну (наприклад, 100 грн). Податкова база (згідно з пп. 170.1.2 ПКУ) визначається виходячи з договірної ціни, але не нижче за мінімальний орендний платіж, затверджений місцевою радою для конкретного населеного пункту.

Чи діятимуть зміни 2027 року (Закон № 4903)

Власник повністю потрапляє під дію реформи. З 1 січня 2027 року у новій редакції пп. 170.1.5 ПКУ ставка ПДФО знижується з 18% до 5% для житлової та нежитлової нерухомості (офіси, склади, магазини).

Ставка 18% залишається лише для інших об'єктів нерухомості (наприклад, окремі земельні ділянки чи споруди, які не належать до будівель).

Військовий збір сплачується додатково за стандартною ставкою 5%, що разом складе 10% податкового навантаження.

Важливий нюанс щодо адміністрування з 2027 року

Для отримання пільгової ставки 5% орендодавець зобов’язаний укладати офіційні, нотаріально посвідчені договори оренди (щоб держава бачила ці доходи). Водночас орендодавці-фізособи мають самостійно подавати річну податкову декларацію та сплачувати цей податок за результатами звітного року.

Раді допомогти, звертайтесь ще!