Оподаткування та облік комерційної нерухомості в оренді фізособи

Вітаю! Якщо орендар (ТОВ) в рахунок орендної плати будує комерційну нерухомість (ангар) та проводить всі комунікації на земельн. ділянці орендодавця (фізособа)та в подальшому буде її використовувати у своїх госп. цілях в рахунок орендної плати. Згодом це майно по закінченню дог. оренди переходить у власність Орендодавця (ФО)?
Дог.оренди буде укладений на 30місяців з подальшою пролонгацією. Сторони дог. - повязані особи. Як будуть оподатковуватись такі операції та як відобразити в бухобліку такі операції на кожному етапі?

ВК

Валентина, консультант

експерт

05.04.2026 | 15:13

Очікує відповідь

Якщо ми правильно зрозуміли умови укладеного Вами договору, то:

1) Ви орендуєте земельну ділянку у фізособи

За цим договором Ви маєте нараховувати та сплачувати орендодавцю орендну плату за договором згідно Закону про оренду землі № 161 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n126):

"Стаття 21. Орендна плата за землю

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України)."

За правилами п. 170.1 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260101#n3965):

"170.1.2. Податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості, інших, ніж зазначені в підпункті 170.1.1 цього пункту (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар...

170.1.4. Доходи, зазначені у підпунктах 170.1.1-170.1.3 цього пункту, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу."

Отже, з нарахованої суми орендної плати Ви (орендар) маєте утримувати та сплачувати до бюджету ПДФО 18 % та ВЗ 5%.

2) орендар будує на орендованій земельній ділянці ангар з комунікаціями, який буде переданий орендодавцю

В цій ситуації дивним є сенс такої оренди землі. Получається, що Ви є лише посередником, через якого фізособа будує собі цей ангар, оскільки витрати на його створення Ви передаєте фізособі в рахок оплати орендної плати по мірі понесення витрат на будівництво - вартітсь послуг підрядника.

Тоді в обліку орендаря може бути так:

Дт 151 Кт 685 - нарахована орендна плата фізоособі

Дт 685 Кт 641, 642 - утримані ПДФО та ВЗ

Дт 151,64 Кт 631 - прийняті роботи по будівництву ангару у підрядника

Дт 286 Кт 151 - переведені до складу групи вибуття витрати по капітальним інвестиціям, які планується передати фізособі-орендодавцю

Дт 377 Кт 712 - передані витрати по будівництву ангару фізособі орендар.

Дт 685 Кт 377 - закриті розрахунки по орендній платі за землю з фізособою

Дт 712 Кт 641 - нарахований ПДВ на передані витрати по будівництву

Дт 946 Кт 286 - списана собівартість переданих робіт.

В результаті орендар має збиткову реалізацію капітальних витрат, якщо передає фізособі за ціною підрядних робіт, осккільки собівартість капітальних витрат більше витрат підрядника на суму орендної плати за землю.

Додатково рекомнедуємо отримати ІПК

Раді допомогти, звертайтесь ще!