Чи можна зареєструвати право оренди земельної ділянки за фермерським господарством, якщо договір оренди укладений із засновником фермерського господарства
Відповідно до ст. 1 Закону України від 19.06.2003 № 973-IV «Про фермерське господарство» (далі – Закон №973) фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону.
Згідно із п. 2 ч. 1 ст. 12 Закону №973 землі фермерського господарства можуть складатися із земельних ділянок, що належать фермерському господарству на праві власності, користування.
Відповідно до ст. 125, ст. 126 Земельного кодексу України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон №1952).
За змістом ч. 1 ст. 27 Закону №1952 державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 927/79/19 суд дійшов висновку, що «…фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію на земельних ділянках, наданих їм в оренду для ведення фермерського господарства. При цьому фермерське господарство створюється після набуття громадянином, який виявив бажання створити фермерське господарство, права користування земельною ділянкою. Землі фермерського господарства складаються, у тому числі із земельних ділянок, що використовується ним на умовах оренди. Право користування такими земельними ділянками зазначається в його статуті, який має містити відомості про земельну ділянку, а також термін, на який передається це майнове право.
Отже, в силу наведених вище норм права після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності для ведення фермерського господарства та створення цим громадянином фермерського господарства права й обов`язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до фермерського господарства з дня проведення його державної реєстрації. Подібні висновки неодноразово викладались Великою Палатою Верховного Суду, зокрема, у постановах від 13.03.2018 у справі № 348/992/16-ц, від 22.08.2018 у справі № 606/2032/16-ц, від 31.10.2018 у справі № 677/1865/16-ц, від 27.03.2019 у справі № 574/381/17-ц, від 26.06.2019 у справі № 628/778/18, від 02.10.2019 у справі № 922/538/19.
При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство чинним законодавством України не передбачено, відповідно не є обов’язковим.».
Водночас, сьогодні правовідносини щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки за фермерським господарством також врегульовані положеннями п. 81-10 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, які зазначають, що державна реєстрація прав на земельні ділянки, надані для ведення фермерського господарства, у зв’язку із створенням юридичної особи з організаційно-правовою формою фермерське господарство проводиться за відповідною юридичною особою на підставі документів, необхідних для такої реєстрації, передбачених Законом №1952, іншими законами України та цим Порядком, виданих на ім’я засновника, члена такого фермерського господарства.
Отже, для державної реєстрації права оренди земельної ділянки за фермерським господарством може бути подано договір оренди землі, укладений з його засновником.
Слід зауважити, що у такому випадку, оскільки відбувається зміна правонабувача речового права, то відповідно до норм ч. 2 ст. 4 Закону №1952 проводиться державна реєстрація змін. При цьому дата та час державної реєстрації речових прав залишаються незмінними.
Джерело: Мін'юст