Згідно зі ст. 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.
Аналогічне визначення міститься також у ст. 5 Закону України від 01.07.2004 №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» з уточненням, а саме: «житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення».
Оформлення правочинів щодо нерухомого майна, як правило, здійснюються за участю та в присутності власника майна. Але якщо власник не має можливості бути присутнім, тоді такий правочин може бути здійснений від імені власника майна іншою довіреною особою, шляхом оформлення довіреності (ст. 244 ЦКУ).
Власники майна, що перебувають за кордоном, можуть оформити довіреність на вчинення правочинів від їх імені в Україні двома способами:
- у закордонній дипломатичній установі – консульстві або дипломатичній установі;
- у місцевого нотаріуса.
Натомість оформлення довіреності у місцевого іноземного нотаріуса буде мати низку нюансів. Текст цієї довіреності, тобто зміст повноважень довіреної особи, має бути написаний відповідно до норм українського права. Така довіреність посвідчується нотаріусом іноземної держави за законодавством саме цієї держави.
Згідно зі ст. 13 Закону України від 23.06.2005 №2709-IV «Про міжнародне приватне право» документи, видані уповноваженими органами іноземних держав у встановленій формі, визнаються дійсними в Україні у разі їх легалізації, якщо інше не передбачено законом або міжнародним договором України.
Довіреності, завірені іноземними нотаріусами, можуть також прийматись українськими нотаріусами без апостиля, якщо така довіреність створена у одній з країн, з якими Україною підписано міжнародні договори про правову допомогу та правові відносини. У такому разі не потрібно будь-яке додаткове засвідчення офіційних документів, тобто надається лише переклад документа без апостиля.
Довірена особа повинна бути уповноважена на отримання додаткових необхідних документів та вчинення дій, а саме: довідки щодо відсутності заборгованості по сплаті комунальних платежів або мати повноваження сплачувати комунальні борги у разі їх наявності (довірена особа повинна зберегти копії всіх уповноважених засвідчувати підписи на документах, а також дійсності відбитків довідок про відсутність заборгованості по сплаті комунальних платежів та передати їх власнику майна), подавати документи щодо зняття з реєстрації місця проживання всіх зареєстрованих осіб, які проживали в об’єкті нерухомого майна (на що від них потрібні також відповідні довіреності), проводити огляди об’єкта нерухомості для потенційних покупців, підписувати від імені та в інтересах власника майна документи у нотаріуса, що посвідчують вчинення правочину щодо об’єкта нерухомого майна.
Що ще необхідно передбачити при продажу нерухомого майна? Іноді під час купівлі-продажу застосовують завдаток. Як відомо, згідно з частиною першою ст. 570 ЦКУ завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові (продавцю) боржником (покупцем) у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання. У такому випадку Покупець дає завдаток, а Продавець — отримує і сторони обмінюються відповідними розписками. На такі дії також може бути уповноважена довірена особа.
Частіше перед укладенням основної угоди купівлі-продажу нерухомості сторони підписують попередній договір, який може бути підписаний від імені власника майна довіреною особою. Цей договір відповідно до ст. 635 ЦК укладається у тій самій формі, що й основний, отже, повинен бути посвідчений нотаріально. У цьому випадку в разі обміну сторонами розписками передані кошти будуть вважатись авансовим платежем та підлягають поверненню у разі, якщо укладення основної угоди купівлі-продажу не відбулося.
Під час здійснення купівлі-продажу необхідно також пам’ятати, що відповідно до п. 7 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління НБУ від 29.12.2017 №148, фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50000,00 (п’ятдесяти тисяч) гривень включно. Платежі на суму, яка перевищує 50000,00 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення та/або переказу коштів на рахунки.
У результаті проведеної банківської операції кошти, отримані на банківський рахунок Продавця разом з примірником договору купівлі-продажу (копією, нотаріально засвідченою, яку необхідно попросити для Продавця нерухомості), будуть вважатися легально отриманими, що є важливим етапом підтвердження походження коштів у багатьох країнах, в тому числі в країнах ЄС.