Чи потрібен договір оренди при переписці приміщення на родича

Так, договір обов’язково потрібен.

Оскільки право власності перейшло до іншої фізичної особи (родича), ФОП більше не є власником майна і не може використовувати його у підприємницькій діяльності лише на підставі родинних стосунків. Для законного використання нерухомості та земельної ділянки необхідно оформити договір оренди або договір позички (безоплатного користування).

1. Чому не можна працювати без договору
Фізична особа і фізична особа — підприємець мають різний податковий та правовий статус у господарських відносинах. Згідно зі Цивільний кодекс України, ст. 319, ст. 320 власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності. Однак після відчуження об'єктів родичу ФОП втрачає титул власника.

Податкові органи під час перевірок не визнають «родинні відносини» законною підставою для розміщення бізнесу. Робота без договору тягне за собою ризики:

• визнання отримання безоплатних послуг користування майном із донарахуванням доходів;
• штрафів за неподання або подання недостовірних відомостей за формою № 20-ОПП (Податковий кодекс України, п. 117.1); https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n2375
• визнання недійсною реєстрації РРО/ПРРО, якщо вони зареєстровані за адресою приміщення, на яке немає правовстановлюючих документів.
  
  2. Варіанти оформлення відносин
  Варіант А. Договір оренди (оплатний) Регулюється Цивільний кодекс України, ст. 759. Сторони встановлюють фіксовану суму орендної плати.

Якщо родич — звичайна фізична особа (не ФОП): ФОП виступає податковим агентом і зобов’язаний утримати з орендної плати та перерахувати до бюджету ПДФО 18% і військовий збір 5%, а також відобразити виплату в Об'єднаній звітності. Орендна плата за нерухомість не може бути меншою за мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. м, встановлену місцевою радою (Податковий кодекс України, пп. 170.1.2).
Якщо родич зареєструється як ФОП (наприклад, 2 або 3 групи ЄП з КВЕД 68.20): родич самостійно сплачує єдиний податок зі свого орендного доходу.
Варіант Б. Договір позички (безоплатне користування) Регулюється Цивільний кодекс України, ст. 827. Майно передається у тимчасове користування без сплати коштів чи інших компенсацій.

Позичкодавець (родич) не отримує грошового доходу, тому податки (ПДФО, ВЗ) не нараховуються.
Для ФОПа-користувача на єдиному податку податківці здебільшого підтверджують відсутність доходу, оскільки право власності не передається, проте існує й фіскальний підхід щодо визнання вартості безоплатно отриманої послуги користування (Податковий кодекс України, п. 292.3). Для ФОПа на загальній системі дохід може визначатися на рівні звичайних цін.
Якщо обирається позичка, договір має бути прямо складений як договір позички з умовою про безоплатність (формулювання «оренда за 0 грн» є неприпустимим).

3. Виняток: якщо родич — це чоловік або дружина
Якщо майно було переоформлене на іншого з подружжя, але воно вважається об'єктом спільної сумісної власності подружжя (набуте під час шлюбу за спільні кошти згідно зі Сімейний кодекс України, ст. 60), ФОП має право користуватися спільним майном без укладення договору оренди. Однак, якщо нерухомість подарована чи оформлена за особистими коштами другого з подружжя (особиста приватна власність за ст. 57 СКУ), договір оренди або позички укладати обов'язково. Щоб уникнути суперечок із податковою у разі спільної сумісної власності, рекомендується оформити нотаріальний договір про порядок користування спільним майном.

4. Нотаріальне посвідчення та строк
Договір найму (оренди) або позички будівлі чи іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на 3 роки і більше підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації права користування (Цивільний кодекс України, ст. 793, ст. 794, ст. 828). Щоб уникнути витрат на нотаріуса, договори зазвичай укладають на строк до 2 років 11 місяців із правом пролонгації.

5. Обов'язкове подання форми № 20-ОПП
Після укладення договору оренди або позички ФОП зобов'язаний протягом 10 робочих днів подати до контролюючого органу повідомлення за формою № 20-ОПП (Податковий кодекс України, п. 63.3), зазначивши в графі виду права код «7» або «8» (оренда) чи відповідний код користування замість коду «1» (право власності).

https://7eminar.ua/news/25260-yak-fop-moze-vikoristovuvati-maino-druzinicolovika

Раді допомогти, звертайтесь ще!