Як реалізувати поліпшення орендованого приміщення іншому орендарю

Можна або безоплатно передати поліпшення орендодавцю/новому орендарю, або за договором продати іншому орендарю за згодою власника приміщення, але конкретний код УКТ ЗЕД для такого об’єкта я визначити не можу.

Обґрунтування

1. Що робити із залишковою вартістю поліпшень. Підключення, прокладання та монтаж електрокабелю з подальшою амортизацією — це класичні поліпшення орендованого об’єкта, які в обліку визнаються окремим необоротним активом у орендаря (субрахунок 117, амортизація за строком оренди за НП(С)БО 14). При поверненні приміщення поліпшення або:

   • передаються орендодавцю з компенсацією чи без,
   • або за домовленістю сторін можуть бути реалізовані третій особі (новому орендарю) як окремий об’єкт, якщо орендодавець дає згоду на такі зміни у приміщенні і перехід прав на них.

2. Продаж поліпшень новому орендарю. Якщо орендодавець не заперечує, можна укласти окремий договір купівлі-продажу поліпшень між «старим» і «новим» орендарями. У цьому випадку для продавця це буде постачання необоротного активу, а базу оподаткування ПДВ визначають не нижче залишкової (балансової) вартості такого об’єкта на початок податкового періоду, у якому відбувається постачання, згідно з п. 188.1 ПКУ.

3. Код УКТ ЗЕД у податковій накладній. Для постачання необоротних активів (як-от об’єкт «поліпшення орендованого майна») у ПН потрібно зазначати код товару згідно з УКТ ЗЕД, який має відповідати первинним документам і суті об’єкта, але конкретний код визначається за правилами класифікації, а не самими первинними документами, на що звертала увагу ДПС в індивідуальній податковій консультації щодо зміни коду після переробки (ІПК від 24.08.2026 №5028/ІПК/99-00-21-03-01, див. фрагмент 6). Я як помічник не можу класифікувати ваш конкретний об’єкт за УКТ ЗЕД, це слід зробити або власними силами за Митним тарифом, або звернувшись до митного брокера чи за офіційною класифікаційною консультацією.

4. Якщо обираєте безоплатну передачу. У разі безоплатної передачі поліпшень (орендодавцю або новому орендарю за згодою власника) для ПДВ така операція також вважається постачанням, і база оподаткування не може бути нижчою за балансову вартість об’єкта на початок періоду згідно з тим самим п. 188.1 ПКУ. У податковому обліку з податку на прибуток високодохідники застосовують різниці з розділу III ПКУ, зокрема «продажні» різниці за ст. 138 (залишкова вартість в бухобліку збільшує фінрезультат, податкова — зменшує).

Остаточний вибір: продати поліпшення новому орендарю за згодою власника або передати безоплатно, а код УКТ ЗЕД для ПН потрібно визначати окремо на підставі правил класифікації товарів.

Можу пошукати матеріали на цю тему — цікаво?