Ризики оренди землі між ФОП і ТОВ: що врахувати

Частково так, ФОП‑власник землі може здавати її в оренду «своєму» ТОВ, але ключові ризики пов’язані не з податками, а з конфліктом інтересів, обмеженнями для єдиного податку та правильним оформленням договору (зокрема підписантів).

Обґрунтування

1. Допустимість оренди між ФОП‑директором і «своїм» ТОВ
ФОП на 3 групі має право здавати в оренду земельну ділянку юридичній особі, зокрема ТОВ, незалежно від форми власності контрагента. Це прямо випливає з підходу до ФОП 3‑ї групи, для яких немає обмеження щодо кола контрагентів, на відміну від 2‑ї групи, для якої коло отримувачів послуг звужене. Для здійснення орендної діяльності ФОПу слід мати відповідний вид діяльності (КВЕД 68.20).

2. Обмеження для ФОП‑єдинника щодо площі земельної ділянки
ФОП на єдиному податку 3‑ї групи може надавати в оренду земельні ділянки лише в межах квот, встановлених для спрощенців. Згідно з п. 291.5.3 Податкового кодексу, фізичні особи‑підприємці, які надають в оренду земельні ділянки загальною площею понад 0,2 гектара, не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп, тобто при перевищенні цієї площі ФОП зобов’язаний перейти на загальну систему оподаткування. Це критичний ризик, якщо промислова ділянка велика.

3. Ризик «договір сам із собою» і нікчемність правочину
Якщо одна й та сама особа одночасно підписує договір оренди за ФОП (орендодавець) і від імені ТОВ як директор (орендар), виникає конфлікт представництва. За ст. 238 Цивільного кодексу представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком окремих випадків. Це створює ризик визнання договору нікчемним. Щоб його уникнути, зі сторони ТОВ договір має підписати інша уповноважена особа за довіреністю, оформленою в письмовій формі.

4. Корпоративні обмеження для директора‑ФОП у сфері діяльності ТОВ
Для директора‑ФОП діють спеціальні обмеження Закону про ТОВ. Згідно з п. 5 ч. 1 ст. 40 Закону про ТОВ, член виконавчого органу товариства не може без згоди загальних зборів учасників здійснювати господарську діяльність як ФОП у сфері діяльності товариства. Якщо здавання ділянки в оренду пов’язане з тією ж сферою діяльності, що й у ТОВ (наприклад, девелопмент, оренда нерухомості), потрібно отримати рішення загальних зборів учасників про надання такої згоди, інакше можливі корпоративні претензії до директора.

5. Що безпечніше: оренда від ФОП чи як фізособа / через ТОВ
Вибір моделі залежить від площі ділянки і бажаного режиму оподаткування:

• Якщо площа ділянки не перевищує 0,2 гектара і важливо зберегти спрощену систему, оренда від ФОП 3‑ї групи з КВЕД 68.20 є допустимою, але з урахуванням: іншого підписанта від ТОВ, рішення загальних зборів щодо діяльності директора‑ФОПа у тій самій сфері, ринкової орендної плати, щоб уникнути претензій щодо заниження доходу.
• Якщо площа більша за 0,2 гектара, передавати в оренду як ФОП‑єдинник ризиково, бо це веде до втрати статусу платника ЄП; у такому разі безпечніше або:
  • здавати ділянку як фізична особа напряму ТОВ (з утриманням ПДФО і ВЗ ТОВ як податковим агентом, як це описано для фізосіб‑орендодавців у матеріалі про оренду землі фізособою, який спирається на Закон «Про оренду землі»), або
  • перейти ФОП на загальну систему і здавати як ФОП на ЗСО, якщо це вигідно з точки зору загальної податкової моделі.

Рекомендація:
Спочатку визначте площу промислової ділянки і чи хочете зберегти ЄП 3‑ї групи. Якщо площа понад 0,2 гектара і статус єдинника важливий, доцільніше укладати договір оренди як фізична особа з ТОВ, з оформленням ринкової орендної плати, правильним утриманням податків та підписанням договору директором лише від сторони ТОВ.

У вашій ситуації ключ до мінімізації ризиків – не перевищити ліміти площі для ЄП або змінити модель (фізособа чи загальна система), а також виключити «самопредставництво» за ст. 238 ЦКУ і формально погодити діяльність директора‑ФОПа зі зборами учасників ТОВ.