Ризики оренди землі між ФОП і ТОВ: що врахувати

Директор ТОВ може як ФОП здавати власному ТОВ майно в оренду, однак договір від імені ТОВ має підписувати інша уповноважена особа, а для оренди землі через ФОП 3 групи критичним є обмеження загальної площі до 0,2 га.

Директор ТОВ, який одночасно зареєстрований як ФОП, може укладати господарські договори зі своїм ТОВ, зокрема договори оренди та договори про надання послуг. Сам факт того, що одна фізична особа є директором/власником ТОВ та одночасно ФОП, не встановлює загальної заборони на такі відносини.

Водночас необхідно правильно оформити підписання договору. Відповідно до ч. 3 ст. 238 ЦК України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1779, представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах, крім передбачених законом випадків. Тому якщо директор укладає договір із ТОВ як ФОП, безпечніше, щоб від імені ТОВ договір підписувала інша особа, належним чином уповноважена на це ТОВ (наприклад, рішенням учасника/загальних зборів та/або довіреністю).

Необхідно також перевірити площу земельної ділянки. Відповідно до пп. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946, не можуть бути платниками єдиного податку першої–третьої груп ФОП, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 га. Отже, для ФОП 3 групи це є ключовим обмеженням.

Орендну плату між власником землі та ТОВ варто встановити на економічно обґрунтованому рівні. Оскільки сторони фактично пов’язані між собою, бажано мати документальне підтвердження обґрунтованості ціни: інформацію про орендні ставки щодо аналогічних земельних ділянок або інший розрахунок.

Щодо варіанта «здавати від ТОВ», він можливий лише за наявності у самого ТОВ належного права на земельну ділянку. Якщо земля належить фізичній особі, сам факт того, що вона є власником і директором ТОВ, не дає ТОВ права здавати цю землю в оренду. Для цього спочатку має існувати законна підстава для користування або розпорядження земельною ділянкою самим ТОВ.

Таким чином, якщо земельна ділянка належить фізичній особі та її площа до 0,2 га включно, можливий варіант «ФОП - ТОВ», за умови належного оформлення договору та дотримання вимог спрощеної системи.

Якщо площа земельної ділянки перевищує 0,2 га, для збереження ФОП на 3 групі варто здавати її ТОВ саме як фізична особа-власник, а не як ФОП. Такий підхід підтверджується позицією ДПС в ІПК від 13.11.2024 № 5242/ІПК/25-01-24-01-09: обмеження пп. 291.5.3 ПКУ застосовується до оренди в межах діяльності ФОП і не забороняє фізичній особі здавати власну землю в оренду як звичайній фізичній особі.

Раді допомогти, звертайтесь ще!