Оренда приміщення ФОПом: податки, документи та ризики оренди

ФОП на загальній системі може здавати свою «фізичну» нерухомість як підприємець товариству, але це треба формалізувати як підприємницьку діяльність ФОП і правильно оформити комунальні платежі, щоб не оподатковувати їх вдруге як дохід фізособи.

Обґрунтування

1. Хто може здавати і як це «узаконити»

Власником приміщення є фізична особа, але закон дозволяє використовувати власне майно для підприємницької діяльності. Тому договір оренди з товариством укладає ФОП, а в розділі про предмет договору зазначають, що приміщення належить йому як фізичній особі.
Щоб не було претензій, у ФОП мають бути відповідні КВЕД (як правило 68.20) і об’єкт має бути заявлений за формою 20-ОПП як об’єкт, через який провадиться діяльність.

2. Варіант 1 — здавати як ФОП (рекомендований при системній оренді)

Головна перевага цього варіанту: немає подвійного статусу «одночасно ФОП і фізособа», немає обов’язку товариства утримувати ПДФО та ВЗ як з доходу фізичної особи.

3. Варіант 2 — здавати як звичайна фізична особа

Якщо орендодавцем у договорі буде фізособа (не ФОП), товариство стає податковим агентом.
Тоді:

• товариство утримує 18% ПДФО і 5% ВЗ з орендної плати;
• показує дохід у додатку 4ДФ з ознакою доходу «196» (дохід від оренди нерухомості) і сплачує податки за місцем своєї реєстрації;
• орендодавець-фізособа не декларує цей дохід самостійно, якщо весь дохід від оренди отримує від податкових агентів.

Цей варіант логічніший, якщо власник не планує системну підприємницьку орендну діяльність або об’єкт один і дохід невеликий.

4. Комунальні платежі: як краще прописати

З погляду податкових ризиків найменш проблемний підхід один і той самий і для ФОП, і для фізособи:

1. Включити комунальні платежі в орендну плату.
   У договорі написати, що «орендна плата включає всі витрати на комунальні послуги, утримання, експлуатацію приміщення, податок на нерухоме майно, землю тощо і не відшкодовується окремо».
   У такому разі вся сума, яку платить товариство, – це орендна плата. Для ФОП це дохід ФОП. Для фізособи – дохід від оренди, з якого товариство утримує ПДФО і ВЗ.

2. Уникати окремого «відшкодування комунальних» ФОПу.
   Податкова нині вважає, що окремо компенсовані ФОПу-комунальні не є доходом ФОП, а є доходом фізособи як додаткове благо зі сплатою 18% ПДФО та 5% ВЗ з боку орендаря як податкового агента. Це створює додатковий податковий тягар і ризики.

3. Якщо дуже потрібно відокремити комунальні і не платити з них податки як із доходу фізособи, оптимальний варіант – переоформити договори з постачальниками комунальних послуг безпосередньо на товариство, щоб воно платило комунальні як власні витрати, а орендна плата була «чистою» без компенсацій.

5. Які документи щомісяця між ФОП і товариством

При оренді між товариством і ФОП оптимально мати щомісяця:

Якщо комунальні «вшиті» в оренду, вони в актах окремо не виділяються.

6. Типові «підводні камені»

Основні ризики:

7. Що вигідніше саме вам

• Якщо ви вже ведете діяльність як ФОП на загальній системі і плануєте стабільну оренду, раціонально здавати як ФОП, включаючи комунальні в орендну плату, щоб мати єдиний облік і витрати.
• Якщо ж оренда разова або невелика, і вам простіше, щоб податки утримувало саме товариство, можна здавати як фізична особа, але тоді в договорі орендодавець – фізособа, а не ФОП, і товариство утримує 18% ПДФО + 5% ВЗ з орендної плати.

Алгоритм дій

1. Визначитись, у якому статусі здаєте: як ФОП чи як фізособа.
2. Якщо як ФОП:
   1. перевірити або додати КВЕД для оренди нерухомості;
   2. подати 20-ОПП на приміщення як об’єкт, через який провадиться діяльність;
   3. укласти договір оренди ФОП – товариство, де: предмет – конкретна адреса, вказано, що приміщення належить фізособі; орендна плата включає комунальні; строк, порядок розірвання;
   4. щомісяця оформлювати акт оренди та оплату за безготівковим розрахунком.
3. Якщо як фізособа:
   1. укласти договір оренди між фізособою і товариством;
   2. прописати, що вся сума – орендна плата з урахуванням комунальних;
   3. товариство при кожній виплаті утримує 18% ПДФО і 5% ВЗ і відображає дохід у додатку 4ДФ з ознакою «196».

Ризики / нюанси

Найважливіше: уникайте схем, де оренда йде «як ФОП», а компенсація комунальних – «як фізособа», або навпаки. Це саме та ситуація, де податкова найчастіше донараховує 23% податків і штрафи. Найбезпечніший підхід – один суб’єкт і одна сума орендної плати, яка вже включає все.