Чи потрібно реєструвати ФОП для оренди квартир фізособою

Так, здавати власну нерухомість в оренду можна і без реєстрації ФОП, податківці з цим не сперечаються.

А що з податками? Якщо фізособа офіційно здає нерухомість в оренду, то вона сплачує: ПДФО — 18%; військовий збір — 5%. Разом — 23% податків від суми орендного доходу. Тобто фактично майже чверть доходу йде на податки.

Дохід потрібно показувати в декларації. Фізична особа подає декларацію про майновий стан і доходи один раз на рік — до 1 травня року, що настає за звітним. А податки потрібно сплатити до 1 серпня.

Припустимо, що особа вже є ФОП. Наприклад, у вас є магазин, консультаційна діяльність або інший бізнес на єдиному податку. І паралельно ви хочете здавати власне приміщення. Чи можна в такому випадку оренду залишити як діяльність звичайної фізособи?

Так, можна. ФОП може вести одну діяльність як підприємець, а нерухомість здавати як звичайна фізична особа. Але тут є нюанс, про який часто забувають. Перевірте свої КВЕДи. Якщо у вас у реєстрі вже є орендний КВЕД 68.20 — податкова може вважати, що оренда здійснюється саме в межах підприємницької діяльності. Тому якщо плануєте здавати нерухомість саме як фізособа — краще, щоб такого КВЕДу у ФОП не було.

Оренда як ФОП на єдиному податку
Тепер переходимо до другого варіанту — оренда як ФОП на єдиному податку. Тут вже правил значно більше.

Перше, на що потрібно дивитися, — це площа нерухомості. Для ФОП на єдиному податку діють обмеження.

Не можна працювати на ЄП, якщо в оренду здаються: земельні ділянки загальною площею понад 0,2 га; житлові приміщення — понад 400 кв. м.; нежитлові приміщення — понад 900 кв. м..

А якщо ви хочете здавати в оренду площу, яка перевищує ці ліміти, то працювати на спрощеній системі саме для оренди вже не можна. У такому випадку залишаються два варіанти: або загальна система оподаткування; або оренда як звичайна фізична особа.

І тут часто намагаються зробити «комбінацію». Наприклад: 900 квадратів здавати як ФОП на єдиному податку, а все, що більше — як фізособа. Але так робити не можна, бо податківці категорично проти такого підходу. Тобто ділити площу між ФОП і фізособою для обходу ліміту — прямий шлях покинути спрощенку.

Єдине виключення, яке зараз можна використовувати на практиці, — передача «надлишкової» площі у позичку. Але тут вже потрібно дуже обережно підходити до документів і бажано мати власну індивідуальну податкову консультацію з цього приводу. Детальніше про це ми говорили у окремому відео. Посилання в описі.

Також не буде претензій з боку податківців, якщо ви будете здавати нерухомість у рамках лімітів, а надлишкова площа просто не буде знаходитись в оренді.

Мінімальний орендний платіж
Ще один цікавий момент — мінімальний орендний платіж. Раніше це була дуже проблемна тема. Податківці часто вимагали, щоб орендна плата була не нижче певного мінімального рівня. Але зараз ситуація значно краща. На сьогодні податківці вже не наполягають на застосуванні мінімального орендного платежу для ФОП, які здають нерухомість в оренду. Тобто суму орендної плати сторони визначають самостійно в договорі. І це хороша новина.

Тепер найцікавіше — яку групу єдиного податку обрати. Тут зазвичай вибір між другою і третьою групою. Але є один принциповий нюанс. Друга група має обмеження щодо того, кому саме можна надавати послуги.

ФОП групи 2 можуть надавати нерухомість в оренду тільки громадянам або іншим спрощенцям. Всім іншим клієнтам доведеться відмовити (ЮО — платникам податку на прибуток, бюджетникам, неприбутковим організаціям, ФОП-загальносистемникам, громадянам — «незалежним професіоналам» тощо). Або потрібно переходити на третю групу.

Раді допомогти, звертайтесь ще!