Податки та оптимізація: оренда нежитлових приміщень ФОПів

Давайте розглянемо Ваше питання:

Одразу зауважу, що здавати частину, як ФОП а частину як Фізособа з метою уникнення переліміту по площі 900м.кв. НЕ ВИЙДЕ. Це заборонено і вже давно моніториться податковою. Такий варіант небезпечний фиявленнм такої маніпуляції податківцями та нарахуванням штрафів. Тому цей варіант взагалі не розглядаємо.

Згідно з п.п. 291.5.3 ст. 291 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946 , ФОП на спрощеній системі не мають права здавати в оренду нежитлові приміщення, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів.

Робочі варіанти:

Загальна система оподаткування

• Податки: Ви сплачуєте 18% ПДФО, 5% Військового збору та 22% ЄСВ (але ЄСВ обмежений максимальною базою - 15 мінзарплат).


• Плюс: Ви платите податки не з усього виторгу, а з чистого доходу (Дохід мінус Витрати, згідно з п. 177.2 ст. 177 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4292 ). Якщо у Вас великі витрати на утримання будівлі, охорону, комуналку - це може бути вигідно.


• Мінус: Обов’язкове ПДВ при досягненні обороту 1 млн грн на рік (ст. 181 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4401 ). Бухоблік на ЗС набагато складніший ("касовий метод" списання витрат).

Оренда від імені Фізичної особи (не ФОП)

• Податки: Ставка стабільна - 18% ПДФО та 5% Військового збору (п. 170.1 ст. 170 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n3965 ). Разом 23%.


• Плюс: Немає ЄСВ та немає обов’язкової реєстрації платником ПДВ (оскільки Ви не суб'єкт господарювання у розумінні ПДВ-розділу ПКУ). Не потрібно вести облік витрат та подавати складні звіти - лише річна "майнова" декларація.


• Мінус: Податок сплачується з усієї суми "брутто", витрати на приміщення ніяк не зменшують базу оподаткування.

Що обрати?

• Якщо орендар - юридична особа: Найпростіше здавати як фізична особа. Юрособа сама утримає з Вас 23% податків та перерахує в бюджет, а Ви не будете мати "головного болю" з ПДВ та складним обліком ФОП на загальній системі.


• Якщо Ви хочете ПДВ-кредит: Якщо Ви плануєте великі ремонти або орендарям потрібен податковий кредит з ПДВ, тоді Ваш шлях - ФОП на загальній системі з реєстрацією платником ПДВ.

Підсумовуємо: Для більшості орендодавців нерухомості понад 900 м² вигіднішим та спокійнішим є варіант оренди від імені фізичної особи (громадянина). Це знімає питання ЄСВ та ПДВ.

Раді допомогти, звертайтесь ще!