Податкові ризики при оренді МАФ без нотаріального посвідчення

У вашій ситуації виникає два типи ризиків: цивільно-правові (через відсутність нотаріального посвідчення) та податкові (донарахування оренди і анулювання реєстрації РРО).

1. Юридична чинність договору (Нотаріальне посвідчення). Згідно зі ст. 793 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3842 договір найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладений на строк 3 роки і більше, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Якщо МАФ зареєстрований як об'єкт нерухомого майна (капітальна споруда), договір без нотаріуса є нікчемним (недійсним з моменту укладення).

Податківці можуть трактувати використання приміщення за недійсним договором як безоплатне отримання послуг. Для «єдинника» це означає включення вартості оренди (за ринковими цінами) до доходу згідно з п. 292.3 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n7038

2. Ризик щодо форми № 20-ОПП та РРО. Для реєстрації РРО/ПРРО ФОП має подати форму № 20-ОПП. Якщо договір оренди юридично недійсний (через відсутність нотаріального посвідчення), дані у формі 20-ОПП вважаються недостовірними. Це може стати підставою для скасування реєстрації РРО/ПРРО на цю точку.

Як уникнути ризиків:

1. Змініть строк договору (найбезпечніший варіант): Замість договору на 3 роки укладіть договір на 35 місяців (менше 3 років). У тексті передбачте умову про автоматичну пролонгацію на той самий строк за «мовчазною згодою» сторін (ст. 764 ЦКУ) https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3728

Судова практика підтверджує, що при автоматичному продовженні договору (навіть якщо сумарно він діє 10 років) нотаріальне посвідчення не потрібне, якщо кожен окремий строк менший за 3 роки.

2. Статус МАФу: Якщо МАФ є тимчасовою спорудою (не має фундаменту, не зареєстрований у Реєстрі речових прав як нерухомість), норми ст. 793 ЦКУ про капітальні споруди на нього не поширюються. У такому разі нотаріус не потрібен навіть при укладенні договору оренди терміном понад 3 роки.

Проте безпечніше все одно дотримуватися правила «до 3-х років».

3. Додаткова угода: Якщо договір уже підписаний, ви можете укласти додаткову угоду, якою зміните строк дії договору на такий, що не перевищує 2 роки 11 місяців, щоб вивести його з-під вимоги нотаріального посвідчення.

Раді допомогти, звертайтесь ще!