Податкова оптимізація при купівлі нерухомості юридичними особами

Дохід фізичної особи від продажу нерухомості юридичній особі оподатковується ПДФО та військовим збором. Ставка ПДФО залежить від черговості та типу об'єкта:

Перший продаж за рік: 0%, якщо виконуються умови звільнення (наприклад, земля для ОСГ до 2 га у власності понад 3 роки); 5%, якщо умови не виконуються.
Другий продаж за рік: 5% для пільгових об'єктів; 18% для непільгових.
Зменшити дохід на суму витрат на придбання можна лише для продажів, що оподатковуються за ставкою 18% ПДФО. Для цього продавець має надати покупцю-юрособі документальне підтвердження таких витрат (договори, платіжні документи тощо).

Ставки ПДФО та Військового збору (ВЗ)
Оподаткування доходів від продажу нерухомості регулюється статтею 172 Податкового кодексу України (ПКУ). Юридична особа-покупець виступає податковим агентом, тобто зобов'язана нарахувати, утримати та сплатити ПДФО і ВЗ до бюджету (пп. 172.7 ст. 172 ПКУ).

Ставки ПДФО:

0% ПДФО (звільнення від оподаткування) Застосовується до доходу від першого продажу протягом року одного з об'єктів, перелічених у пп. 172.1 ст. 172 ПКУ, за одночасного виконання двох умов:

Об'єкт перебуває у власності продавця понад три роки (вимога не поширюється на майно, отримане у спадщину).
Це перший продаж такого типу об'єкта за рік. До таких об'єктів належать, зокрема, житловий будинок, квартира, а також земельна ділянка в межах норм безоплатної передачі (наприклад, для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 га).
5% ПДФО Застосовується у таких випадках (пп. 172.2 ст. 172 ПКУ):

При продажу об'єкта, що не відповідає умовам звільнення (наприклад, перебуває у власності менше трьох років, або це продаж земельної ділянки непільгової категорії).
При другому продажу протягом року об'єкта нерухомості, який зазначено у пп. 172.1 ПКУ.
18% ПДФО Застосовується у таких випадках (пп. 172.2 ст. 172 ПКУ):

При третьому та наступних продажах протягом року об'єктів нерухомості, зазначених у пп. 172.1 ПКУ.
При другому та наступних продажах об'єктів нерухомості, не зазначених у пп. 172.1 ПКУ (наприклад, нежитлова нерухомість).
Військовий збір (ВЗ):

Ставка ВЗ становить 5% від доходу, що підлягає оподаткуванню ПДФО. Якщо дохід звільняється від ПДФО (ставка 0%), то він також звільняється і від військового збору (пп. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX ПКУ).

Зменшення доходу на суму витрат
Можливість зменшити дохід від продажу на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості надається лише для операцій, дохід від яких оподатковується за ставкою 18% ПДФО (абз. 5 пп. 172.2 ст. 172 ПКУ).

Таким чином, якщо продаж оподатковується за ставкою 5%, база оподаткування не зменшується на витрати. Базою є ціна, зазначена в договорі, але не нижча за оціночну вартість об'єкта (пп. 172.3 ст. 172 ПКУ).

Якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу нерухомості за звітний рік, подавши річну податкову декларацію про майновий стан і доходи.

Підтверджуючі документи для зменшення доходу
До документально підтверджених витрат на придбання об'єкта нерухомості належать (абз. 6 пп. 172.2 ст. 172 ПКУ):

Кошти, сплачені за договорами купівлі-продажу, міни.
Реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, пов'язані з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості.
Витрати на будівництво об'єкта нерухомості.
Інші витрати, прямо перелічені у зазначеній нормі ПКУ.

Для підтвердження цих витрат фізична особа-продавець повинна надати юридичній особі-покупцю копії відповідних документів, наприклад:

Договір купівлі-продажу, за яким вона раніше придбала цю нерухомість.
Платіжні доручення, квитанції, що підтверджують оплату.
Документи про сплату держмита та реєстраційних зборів.
Юридична особа-покупець на підставі цих документів розраховує оподатковуваний дохід як різницю між доходом від продажу та підтвердженими витратами, і з цієї суми утримує ПДФО 18% та ВЗ 5%.

Раді допомогти, звертайтесь ще!