Такий висновок зробив Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду (далі – КГС ВС) у постанові від 27.11.2024 у справі № 910/17027/23.
В цій справі, ОСББ (позивач) звернулося до суду з позовом до ТОВ про визнання недійсними окремих пунктів укладеного ними договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з підстав їх невідповідності положенням законодавства та змісту типового договору, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України.
Позивач, зокрема, звертав увагу на те, що цей договір укладено строком на сім років.
КГС ВС скасував постанову апеляційного суду в частині відмови в задоволенні позову та ухвалив у цій частині нове рішення - про його задоволення, визнавши, що недійсним є оспорюваний договір у цілому, а не окремі його положення.
При цьому КГС ВС зазначив, що передбачене ч. 6 ст. 11 Закону України від 14.05.2015 №417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» обмеження строку договору строком, що не перевищує один рік, виконує функцію гарантії прав співвласників, створюючи умови для:
- належного управління;
- утримання будинку;
- ефективного використання спільного майна;
- забезпечення якісного надання житлово-комунальних та інших послуг.
Укладення довгострокових договорів, які перевищують установлені законом строки, може створити ситуацію, коли співвласники втрачають можливість оперативно впливати на договірні відносини та реагувати на порушення чи недоліки у виконанні управителем своїх обов’язків.
У розумінні ст. 179 Господарського кодексу України, зміна строку дії договору шляхом його збільшення не є конкретизацією умов типового договору.
Водночас, оскільки строк дії договору – одна з його істотних умов, договір без узгодження положень щодо строку втрачає свою юридичну силу, позаяк така умова є невіддільною від сутності договору.
Тож, ураховуючи доведеність недійсності положення правочину, яке є його істотною умовою, КГС ВС виснував, що оспорюваний договір підлягає визнанню недійсним у повному обсязі.
Джерело: ВС