Оренда комерційної нерухомості: важливі податкові та законодавчі нюанси

ФОП‑власнику безпечніше бути на 3‑й групі ЄП (за умови дотримання площі та інших критеріїв), площі для ліміту 900 кв. м не «складаються» між різними ФОП, а рахуються окремо для кожного, і обом ФОП у такому ланцюжку достатньо мати КВЕД 68.20 за умови дотримання інших вимог ПКУ.

Обґрунтування

1. Група єдиного податку для ФОП‑власника.
   ФОП 2‑ї групи може надавати послуги (включно з орендою/суборендою) тільки населенню та платникам ЄП, а не юрособам‑загальникам, неприбутковим, нерезидентам тощо, що прямо випливає з пп. 2 п. 291.4 ПКУ. У вашій схемі кінцевий орендар – ТОВ на загальній системі, тому якщо власник буде на 2‑й групі і напряму здавати ТОВ, він порушить умови групи; при варіанті «ФОП‑власник → ФОП 3 групи → ТОВ» власник формально здає ФОП‑єдиннику, але податкова може розцінити це як штучну схему обходу обмеження. Для мінімізації ризику анулювання статусу єдинника ФОП‑власнику доцільно обрати 3‑ю групу, адже для 3‑ї групи обмежень за колом контрагентів немає, але діє площинний ліміт за пп. 291.5.3 ПКУ.

2. Чи сумуються площі ФОП‑власника і ФОП‑3 групи.
   Площинний ліміт 900 кв. м для нежитлових приміщень (та 400 кв. м для житлових) встановлено для кожного ФОП‑єдинника окремо як підставу для втрати права на 1‑3 групи ЄП, що прямо визначено у пп. 291.5.3 ПКУ. Податківці окремо підтвердили, що важливою є площа саме того об’єкта, який здає конкретний ФОП, а не загальна площа всього приміщення, у якому він має частку; ФОП на 2‑й або 3‑й групі може здавати в оренду свою частку нежитлового приміщення, якщо площа його частки не перевищує 900 кв. м, незалежно від загальної площі будівлі (позиція у ЗІР, категорія 107.01.02, на підставі пунктів 291.4, 291.5 ПКУ). Тому площі, що здає ФОП‑власник, і площі, що здає в суборенду інший ФОП‑3 групи, не додаються між собою для спільного ліміту 900 кв. м, але кожен окремо має слідкувати, щоб його сумарна площа об’єктів оренди/суборенди не перевищувала 900 кв. м нежитлових та 400 кв. м житлових приміщень.

3. КВЕД 68.20 для обох ФОП.
   Для здійснення діяльності з надання в оренду та суборенду нерухомого майна потрібно мати вид діяльності 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Цей КВЕД є універсальним і покриває як оренду власного майна, так і суборенду того, що орендовано, і саме з таким формулюванням дозволяє здійснювати різні види діяльності, пов’язані з орендними відносинами. Тому у вашій схемі як ФОП‑власнику, так і ФОП‑3 групи достатньо мати КВЕД 68.20, щоб законно надавати оренду та суборенду.

4. Ключові юридичні моменти для вашої схеми.

   1. Для ФОП‑власника:
      – група ЄП: безпечніше 3‑я група, щоб уникнути претензій щодо обходу обмежень 2‑ї групи за колом орендарів (на підставі п. 291.4 ПКУ);
      – площа: сумарна площа всіх нежитлових приміщень, зданих у підприємницькій оренді (неважливо кому – напряму чи через суборенду), не повинна перевищувати 900 кв. м згідно з пп. 291.5.3 ПКУ;
      – договір оренди з ФОП‑3 групи має містити письмову згоду орендодавця на суборенду, як того вимагає ст. 774 ЦКУ для законності передачі в суборенду.
   2. Для ФОП‑3 групи:
      – допустимо здавати в суборенду будь‑яким особам, включно з ТОВ на загальній системі;
      – необхідно контролювати власний ліміт площі (900 кв. м нежитлових, 400 кв. м житлових);
      – КВЕД 68.20 обов’язковий для суборенди.
   3. Для обох ФОП:
      – за наявності діяльності з оренди всі операції з надання в оренду аналогічних об’єктів податкова схильна розглядати як підприємницьку діяльність, тому розщеплення «частину здаю як ФОП, частину як фізособа» для того ж виду майна є ризиковим з точки зору збереження статусу єдинника;
      – кожен орендований/суборендований об’єкт, що використовується у господарській діяльності, підлягає декларуванню через форму 20‑ОПП у строк, передбачений п. 8.4 розд. VIII Порядку №1588, затвердженого наказом Мінфіну від 09.12.2011 №1588.

Описана вами модель можлива за умови, що обидва ФОП мають КВЕД 68.20, дотримуються площинних лімітів та формальних вимог до договорів, але для ФОП‑власника безпечніше застосовувати саме 3‑тю групу ЄП, щоб мінімізувати ризики претензій щодо обходу обмежень 2‑ї групи.

Можу пошукати матеріали на цю тему — цікаво?