Списання витрат на ремонт орендованих приміщень: рекомендації та нюанси

Щодо проведення ремонту орендованого приміщення

Орендоване приміщення підлягає ремонту за правилами ЦКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3768):

"Стаття 776. Ремонт речі, переданої у найм

1. Поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

3. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Стаття 778. Поліпшення наймачем речі, переданої у найм

1. Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

2. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

3. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі.

4. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

5. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості."

Отже, роботи, які проведені за рахунок орендаря можуть були кваліфіковані:

1) як поточний ремонт, і тоді це звичанйні витрати оренданя іх списання на витрати періоду

2) як капітальний ремонт - за правилами ст. 776 ЦКУ - має робити орендодавець, але договором може бути передбачено, що має робити орендар за свій рахунок. І тоді орендодавець нічого не має компенсувати орендарю

3) як поліпшення - якщо вони невід`ємні від об`єкта оренди, то вони завжди за рахунок орендодавця, навіть якщо їх провів орендар (тоді орендодавець має компенсувати ці витрати орендарю).

Для оцінки характеру пошкоджень та ремонту рекомендуємо використовувати:

1) акт технічного обстеження нерухомого майна, отриманого влансиком майна згідно Порядку № 473 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/473-2022-%D0%BF#n9)

2) Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд № 150 від 10.08.2004 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1046-04#Text).

Тобто, по цим документам Ви будете розуміти - те, що Ви робите - є поточним ремонтом? капітальним ремонтом? або поліпшенням?

В бухобліку - застосовують норми НПСБО 14 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0487-00#Text) визначає наступне:

"4. ...Затрати орендаря на поліпшення об’єкта операційної оренди (модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція), що призводять до збільшення майбутніх економічних вигод, які первісно очікувалися від його використання, відображаються орендарем як капітальні інвестиції у створення (будівництво) інших необоротних матеріальних активів." (р. ІІ).

Тобто, поточний та капітальний ремонт орендар може списувати на витрати періоду (Дт 91,92,93), а от поліпшення об`єкту - капіталізують на рах. 117.

Щодо ремонту власними силами

Чинне законодавство не забороняє провести ремонт приміщення без залучення сторонніх організацій, а власними силами підприємства.

На нашу думку, документально це може бути оформлено наступним чином:

1) наказ керівника про проведення поточного ремонту, в якому мають бути визначені:

- обсяг ремонту (що саме треба відремонтувати)

- хто це буде проводити і коли

- утворення комісії із списання використаних матеріалів на ремонт

2) ремонт працівники підприємства в робочий час можуть проводити, якщо це входить в їх службові обов`язки.

Якщо ж в їх службові обов`язки це не входить, то рекомендуємо укласти з ними договір ЦПХ на проведення поточного ремонту приміщення/обладнання.

3) для проведення ремонту мають бути закуплені ТМЦ та передані по акту приймання-передачі (накладній на внутрішнє переміщення) фізособам, які будуть виконувати ремонт.

4) якщо залучалися фізособи за договором ЦПХ, по завершенню ремонту має бути складений акт наданих послуг з проведеного ремонту. Рекомендуємо також в акті вказати - які саме матеріали замовника (підприємства) були використані при проведенні ремонту.

5) комісія, створена наказом керівника, складає акт на списання ТМЦ (довільна форма), використаних при проведенні ремонту. Акт підписують члени комісії, затверджує керівник.

Раді допомогти, звертайтесь ще!