Фінансування комунальних підприємств: оренда, податки та доходи

Частково так, дохід на 719 рахунок можливий, але за податковою позицією суми компенсації податку на землю та комунальних послуг слід вважати частиною орендної плати, а не окремим «іншим» доходом.

Обґрунтування

1. Компенсація комунальних послуг і земельного податку = складова орендної плати
Податкова служба вважає, що кошти, отримані орендодавцем як компенсація земельного податку та податку на нерухоме майно, є складовою орендної плати й включаються до бази оподаткування ПДВ, навіть якщо оформлені окремими договорами чи додатковими угодами. Такий висновок прямо сформульований для юросіб-орендодавців у роз’ясненні, де зазначено, що «отримані орендодавцем кошти є складовою частиною орендної плати та включаються до бази оподаткування та оподатковуються ПДВ у загальновстановленому порядку, у тому числі за умови, якщо між орендодавцем та орендарем укладено окремі договори про компенсацію таких витрат» (позиція ДПС, узагальнена з урахуванням розділу III ПКУ та консультацій ЗІР).

2. Вибір бухгалтерських рахунків доходів: 703/713 чи 719
Якщо оренда для підприємства є окремим напрямом діяльності, а компенсація комунальних послуг і податку на землю безпосередньо пов’язана з цією орендою, логічно весь дохід від оренди (включно з компенсацією) показувати як орендний, а не як «інші операційні доходи». Для небюджетних юросіб у подібній ситуації типово застосовують:

• субрахунок 703 або 713 – для доходу від оренди (включно з компенсацією),
• субрахунок 903 або 949 – для відповідних витрат.

У вашому випадку використання 719 «Інші доходи від операційної діяльності» формально не заборонене, але:

• воно суперечить податковій логіці, де компенсація визнається частиною орендної плати;
• створює ризик розбіжностей між уявленням податківців (орендна виручка) та вашим обліком («інші доходи»).

3. Нормативне підкріплення класифікації доходів і витрат
Доходи від операційної діяльності, не пов’язані з основною діяльністю, класифікуються як інші операційні доходи, що відповідає підходу до рахунку 71 і, зокрема, субрахунку 719, на якому узагальнюють доходи від операційної діяльності, не віднесені на інші субрахунки цього рахунку згідно з Інструкцією до Плану рахунків, рахунок 71. Інші операційні витрати, які не входять до собівартості реалізації, відносять на рахунок 94, у тому числі на субрахунок 949, за логікою п. 20 НП(С)БО 16 «Витрати» та Інструкції до рахунку 94.

Ризики та нюанси:
Якщо продовжувати обліковувати компенсацію на 719, бажано:

• чітко виписати в наказі про облікову політику, що такі суми відшкодування обліковують як інші операційні доходи;
• у договорах максимально уникати формулювань «окрема компенсація» й акцентувати, що це елементи орендної плати, щоб не було сумнівів щодо включення їх до бази ПДВ згідно з п. 187.1 ПКУ і правил щодо постачання послуг оренди.

Правильним і менш ризиковим з точки зору податків буде обліковувати компенсацію податку на землю та комунальних витрат як частину орендного доходу, а не як «інші операційні доходи» на 719 рахунку.