Питання оренди, суборенди земельної ділянки та податків

Так, ФОП з КВЕД 68.20 може надавати в суборенду торгову площу (як оренду приміщення/місця) дорожче, ніж сплачується оренда землі, але договір суборенди землі державної/комунальної власності не може встановлювати плату вище, ніж за основним договором оренди, платником орендної плати за землю перед громадою завжди залишається орендар земельної ділянки, а не суборендар.

Обґрунтування

1. Обмеження щодо розміру плати за суборенду землі комунальної власності
Для земель державної та комунальної власності діє спеціальна норма: плата за суборенду такої земельної ділянки не може перевищувати орендної плати, крім окремого винятку для спецдержпідприємств, визначеного в ч. 3 ст. 8 Закону №161-XIV «Про оренду землі» (ч. 3 ст. 8).
Отже:

• якщо оформлюється саме суборенда земельної ділянки комунальної власності → суборендна плата не може бути вищою за орендну;
• Податковий кодекс не встановлює штрафу за таке порушення, але це порушення земельного законодавства, про що прямо сказано у профільних роз’ясненнях на підставі Закону №161-XIV.

2. Договір суборенди землі vs договір оренди торгової площі
Для землі діє земельне законодавство, яке прямо передбачає суборенду саме «земельної ділянки», а право суборенди підлягає держреєстрації відповідно до Закону №161-XIV (Закон від 06.10.1998 №161-XIV).
Якщо фактично передається право користування саме земельною ділянкою, але сторони називають це «договором торгових площ» або «асфальтованого майданчика» лише для обходу правил оренди землі, суд може кваліфікувати це як удаваний правочин, укладений для приховання договору оренди землі, з ризиком визнання його нікчемним.
Коректні варіанти:

• якщо ви передаєте у користування саме землю, на яку маєте договір оренди з громадою → укладається договір суборенди земельної ділянки з дотриманням вимог Закону №161-XIV;
• якщо у вас на цій землі є зареєстрований окремий об’єкт нерухомості (будівля, павільйон, кіоск як капітальна споруда), ви можете здавати в оренду приміщення або торгове місце як об’єкт нерухомості, а не землю, але тоді фактичним предметом договору має бути саме будівля/споруда чи її частина, а не земельна ділянка.

3. Хто сплачує орендну плату за землю (земельний податок/орендну плату)
Для земель державної та комунальної власності платниками орендної плати є землекористувачі (орендарі), яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою, а не суборендарі чи власник-орган місцевого самоврядування (пп. 269.1.2 ПКУ, ч. 1 ст. 5 Закону №161-XIV).
Тобто у вашій ситуації:

• власник (міська рада) не сплачує плату за землю за цю ділянку;
• орендар фізична особа (не як ФОП) є платником орендної плати за землю перед бюджетом;
• суборендар (ФОП) сплачує лише плату за суборенду/оренду торгової площі орендарю, але не стає платником орендної плати за землю перед громадою.

Ризики та нюанси:
Якщо предметом договору фактично є земля, але він оформлений як «оренда торгових площ» без належного права на будівлю або інший об’єкт, є ризик перекваліфікації у договір оренди землі з усіма вимогами Закону №161-XIV і визнанням договору недійсним у разі невідповідності цим вимогам.

У вашій моделі потрібно чітко розмежувати: земля – за договором оренди/суборенди землі, будівля чи павільйон – за договором оренди приміщення або торгових площ, з урахуванням обмеження щодо суборендної плати для землі комунальної власності.