Організація оренди вбудованого приміщення: облік, документи, оцінка

Комунальному підприємству не обов’язково дооцінювати мехмайстерню перед орендою частини приміщення, але орендну плату потрібно розрахувати за експертною оцінкою за Методикою, а сам об’єкт і умови оренди оформити й подати через електронну систему відповідно до закону про оренду та урядового Порядку.

Обґрунтування

1. Дооцінка основного засобу

Якщо мехмайстерня замортизована до нуля, але фактично використовується і приносить економічні вигоди, списувати її з балансу не потрібно. Такі основні засоби продовжують обліковувати за кількістю без вартості. Це відповідає загальним підходам до замортизованих ОЗ, коли об’єкт і надалі відповідає критеріям активу.

Експертна оцінка частини приміщення для оренди потрібна для визначення бази нарахування орендної плати, а не обов’язково для бухгалтерської дооцінки всього об’єкта. Проведення дооцінки всієї мехмайстерні до експертної вартості – це право власника (засновника) і потребує рішення уповноваженого органу та застосування правил переоцінки для всієї групи ОЗ. За відсутності окремого рішення засновника дооцінку в обліку можна не робити, а оренду рахувати виходячи з експертної вартості як бази для орендної плати.

Типові проводки, якщо засновник таки прийняв рішення про переоцінку всієї мехмайстерні:

Конкретні суми визначають на підставі звіту оцінювача та обраного способу переоцінки. Без таких вихідних даних точний розрахунок дати неможливо.

2. Довідка для виставлення лота на ProZorro.Продажі

Для оголошення оренди через електронну торгову систему орендодавець готує пакет інформації про об’єкт та умови оренди відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та урядового Порядку. Об’єкт включають до Переліку другого типу для передачі в оренду на аукціоні або без аукціону відповідно до підстав, передбачених Законом. Про оренду державного та комунального майна

Зміст довідки (інформаційного листа) для публікації лота:

Цю інформацію вносять до електронної торгової системи через особистий кабінет орендодавця відповідно до Порядку, затвердженого постановою КМУ "Деякі питання оренди державного та комунального майна". Деякі питання оренди державного та комунального майна

3. Як нараховується орендна плата

Орендна плата для державного та комунального майна визначається за спеціальною Методикою розрахунку орендної плати, затвердженою КМУ, виходячи з вартості об’єкта оренди (у вашому випадку – ринкової вартості, визначеної експертною оцінкою). Типові договори оренди прямо відсилають до Методики розрахунку, а орендна плата коригується на індекс інфляції. Про внесення змін до Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) м...

Загальний підхід:

1. Берете ринкову вартість орендованої частини за звітом оцінювача.
2. Застосовуєте відповідний орендний коефіцієнт за Методикою для вашого типу орендаря і використання.
3. Визначаєте річну орендну плату, а потім – місячну.
4. У договорі передбачаєте:
   – базовий місяць розрахунку;
   – індексацію орендної плати за індексом інфляції;
   – періодичність та порядок оплати.

4. Основні документи, які потрібно оформити

1. Рішення власника (ради або уповноваженого органу)
   – про передачу частини приміщення в оренду;
   – про включення об’єкта до Переліку відповідного типу;
   – за потреби – про проведення оцінки та/або переоцінки ОЗ.

2. Звіт експерта-оцінювача
   – із зазначенням ринкової вартості частини приміщення, що здається.

3. Наказ керівника підприємства-балансоутримувача
   – про організацію орендних відносин;
   – про відповідальних осіб;
   – за потреби – про створення комісії з визначення технічного стану та придатності приміщення.

4. Внесення об’єкта до Переліку другого типу
   – із завантаженням інформації та сканів документів в електронну торгову систему. Деякі питання оренди державного та комунального майна

5. Проведення аукціону / передача без аукціону
   – за процедурою, встановленою Порядком: публікація оголошення, приймання заяв, визначення переможця або підстав для безаукціонної оренди, формування протоколу.

6. Договір оренди
   – на основі типового договору оренди державного/комунального майна;
   – з додатками: план-схема частини приміщення, акт оцінки (за потреби), розрахунок орендної плати, розподіл комунальних послуг.

7. Акт приймання-передавання
   – із зазначенням стану приміщення, площі, меж, технічного стану;
   – є підставою для початку нарахування орендної плати. Про внесення змін до Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) м...

8. Бухоблік орендних операцій
   – визнання доходу від оренди щомісяця;
   – нарахування податків відповідно до обраної системи оподаткування (для КП – податок на прибуток/ПДВ за загальними правилами).

5. Взаємодія із ProZorro.Продажі

Заява потенційного орендаря (якщо він претендує на оренду без аукціону за спеціальними підставами) подається через особистий кабінет в електронній торговій системі із завантаженням копій необхідних документів. Орендодавець протягом п’яти робочих днів з дати заяви повинен прийняти рішення про укладення договору або відмову, керуючись вимогами статей 4 і 15 Закону та пунктом 114 Порядку. Деякі питання оренди державного та комунального майна

Алгоритм дій

1. Узгодити з власником:
   – чи буде переоцінка всієї мехмайстерні, чи експертна оцінка використовується лише як база для орендної плати.

2. Отримати/оновити звіт оцінювача щодо частини приміщення.

3. Підготувати рішення органу місцевого самоврядування / уповноваженого органу про передачу в оренду та включення об’єкта до Переліку другого типу.

4. Розрахувати орендну плату за Методикою на основі ринкової вартості за звітом оцінювача.

5. Сформувати довідку (інформаційну картку) об’єкта з усіма потрібними параметрами та завантажити її в електронну систему ProZorro.Продажі.

6. Провести аукціон або процедуру без аукціону відповідно до Порядку та Зак